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違建是什麼?一次搞懂頂加、陽台外推、露台外推、夾層屋、鐵窗|買房進來看|包租公|專業諮詢

什麼是違建?

依照內政部營建屬的的定義「未經主管建築機關審查許可並發給建築、使用執照,而擅自建造及使用的建物」就屬於違建,簡單來說,沒有經過政府同意擅自建造的建築就是違建。

依照違章建築處理辦法第2條,違章建築為建築法適用地區內,只要依法申請當地主管建築機關審查許可通過,發給執照就能獲得建築許可。

依照台北市違章建築處理規則,違建有分三種:

新違建:
1995年後所產生的違建,此類違建都是「即報即拆」。

既存違建:
指1964年到1994年之間已存在之違建,此類違建則是列入「緩拆」,若有危害公共安全將被優先拆除。

舊有違建:
指1963年前建造的違建,此類違建也是列入「緩拆」,若有危害公共安全將被優先拆除。

有所謂的合法違建嗎?

像是上面所提到的既存違建跟舊有違建,許多房仲會說這是不會被拆的「合法違建」,這些都是給予民眾的錯誤認知,依照法律面來說僅是被列為緩拆,但它是違建的事實是無法改變的,基本上只要有危害公共安全將會被優先拆除。

如何知道房子是否違建

1.透過房仲調取建物謄本及所有權狀,比對地號、建號與門牌住址,若發現物件不在謄本或權狀 內,即有可能是違建。

2.拍攝建物照片,請政府建管單位確認是否違建。

3.向當地管理員、住戶打聽,了解有無產權糾紛

一般違建分為下列幾種情形:

違反建築法規
該建築物已經達到土地容許興建的建蔽率或容積率與高度上限,又額外加蓋建築物。

違反土地使用分區規則
建築違反土地使用分區的使用用途,例如:工業區建住宅、農地上蓋豪華農舍或工廠。

在非法地區興建住宅
不能興建建築物的土地上加蓋建築,例如:在保護區或公設保留地上蓋房。

程序疏失
未請領相關建照就擅自開工的建築,這些都屬於違建。

示意圖 Flickr

政府處理違建的方式:

即時強制拆除
對於避免危害公共安全之虞,且依法無法補照或有構成違法之虞的施工中的新建物,採取即時、強制性拆除的措施。

查報拆除
違反法令或建築法規自行搭建的建物部分,應予舉報並安排拆除。

拍照列管
違法情節較輕微,得列入分期分類程序處理的違建物,先予以拍照存證,並繪製現況略圖建檔追蹤,暫時免予查報處分。

免予查報
違法情節最輕微,尚未達到新違建取締的要件,先予以拍照存證,免予查報處分。

如果我家是違建要怎麼辦?

如果是正在興建中的違建,應立即停工並自行拆除,如果是已經蓋好的違建,可詢問建築師等專業公會,看看可不可以補照,如無法補照,則應自行拆除,若未拆除,將會依照各地拆除大隊的「違章建築拆除優先次序表」規定排拆。

違建對銀行來說是加分還是扣分?

違建對銀行來說不只沒有加分,反而會扣分,因為只要是違章建築都有許多風險,像是被拆除就是風險之一,所以基本上銀行是不太喜歡的。

常見的幾種違建方式

1.頂樓加蓋

示意圖 每日頭條

許多老舊公寓頂樓都有鐵皮屋,大多為頂樓加蓋,因為租金便宜,許多人會為了省錢而承租,頂樓加蓋除了生活品質較差,發生火災時也不好逃生,還有被拆除的風險,需多留意。

根據營運處署所提供的文件,違建的定義如下:「屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份,凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物,只要超過此範圍即違法」,到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖,按圖查對,凡圖上所無之建物,即屬違建。

只要在頂樓建築物的面積大於法定範圍的1/8,或是該建築物不在地政事務所的「建物或附屬建物測量成果圖」上,就算是違建,將依法規「即報即拆或緩拆」。

目前有合法頂樓加蓋的方式嗎?

有的,但只限於改善老舊屋頂漏水的用途,政府因考量屋頂老舊造增漏水的問題,有開放頂樓加蓋斜屋頂的規定,只要依據政府的規定加蓋就算合法,以下是台北市跟新北市的規定。

台北市
基於防止屋頂版漏水目的,限建築物為7樓以下平屋頂,20年以上建築物,或經依法登記開業之建築師或相關專業技師鑑定有漏水之情形,且非建築技術規則建築設計施工編第99條規定應留設屋頂避難平台之建築物。

應以非鋼筋混凝土材料(含鋼骨)及不燃材料建造,四周不得加設壁體或門窗,高度從屋頂平台面起算,屋脊小於1.5公尺,屋簷小於1公尺。

新北市
為解決合法老舊建築物屋頂層漏水,因應綠建築政策方案之推廣,合法建築物7層樓(含)以下之建築物,且建造達20年,並非建築技術規則建築設計施工編第99條規定應留設屋頂避難平台者,得搭設屋頂層防漏水無壁式雨棚。

屋脊高度小於2.1公尺,屋簷高度小於1.8公尺,天溝寬度小於0.3公尺;除既有女兒牆及必要結構外,不得有壁體或門窗。依法成立公寓大廈管理組織之公寓大廈,應依公寓大廈管理條例規定,但公寓大廈規約另有規定者,從其規定。未設有公寓大廈管理組織者,須經同棟直下方全體區分所有權人同意。

2.陽台外推

示意圖 dreamstime

許多人會為了利用空間,將陽台跟室內之間連結的門窗打掉,並將陽台用外牆圍牆起來,讓原本屬於戶外空間的陽台跟室內連節在一起,增加室內的面積,陽台外推算是二次施工,可能會造成漏水的問題,如果發生火災,可能會造成難以破窗,增加救援的困難度。

基本上陽台外推皆屬於「違建」,不能藉由室內裝修程序合法化,不管是舊屋還是新屋,外推都是違法的,如果是既存違建或是舊有違建已外推未被查報者則會列為緩拆。

3.露台外推

露台是指上方無任何屋頂遮蓋物的室外平臺,而露台外推是指加蓋遮雨棚或牆壁,即是因露台外推所造成的違建。

各縣市有不同的判定標準,以台北市的「臺北市違章建築處理要點」第六點之規定:「建築物外牆以非鋼筋混凝土材料搭蓋之遮雨棚,其淨深一樓未超過九十公分、二樓以上未超過六十公分或位於防火間隔(巷)未超過五十公分,且不超過各樓層之高度者,免予查報。前項尺寸以建築物外緣突出之水平距離計算。」

第十七點規定:「搭建於建築物露臺或一樓法定空地之無壁體透明棚架,其高度在三公尺以下或低於該層樓層高度,每戶搭建面積與第六點雨遮之規定面積合併計算在三十平方公尺以下,且未占用開放空間、巷道、防火間隔(巷)或位於法定停車空間無礙停車者,拍照列管。」

4.夾層屋

示意圖 StockSnap

夾層屋俗稱樓中樓,是指在原本挑高設計的天花板與地板之間,再搭建一層樓地板,或改成房間。若整建過程未經過合法申請,在取得原始建照後又二次施工加蓋,則屬違建。

如何區分「合法夾層」與「非法夾層」?

一、購買預售屋:(包括尚未領得建造執照者、領得建造執照尚未施工者、已施工者、尚未領得使用執照者)

  1. 購屋者可要求建商或售屋者出示主管建築機關原核准之圖說內容,查核該夾層之設置是否經該管機關核准,如該夾層未標示於核准圖說中,即屬違法。
  2. 簽訂購屋契約時,如建商或售屋公司提及可於領得使用執照後再行二次施工者,即屬違法部分
  3. 無法自行判斷,可要求建商或售屋者出示建造執照,依執照號碼向當地主管建築機關查詢。
  4. 建商或售屋者如無法出示建造執照,購屋者可向地方主管建築機關、行政院公平交易委員會、各級政府之消保官及消費者保護團體檢舉。

二、購買成屋(包括已領得使用執照之房屋或二手屋):

  1. 合法夾層依法可辦理產權登記,非法夾層則無法辦理產權登記。依此原則,購屋者可按該夾層有無登記於產權面積中(即所稱權狀面積)或可否辦理產權登記加以判斷。
  2. 可要求售屋者出示使用執照,依執照號碼向當地主管建築機關查詢。

如所購之房屋依上開之原則已認定不能加建「夾層」者,購屋者應不得主動詢問建商或售屋者可否設置夾層,以免於日後產生糾紛時,難以舉證,保護自身應有之權益。

5.加裝鐵窗

先前多起孩童墜樓案例,許多家長們為了家中孩童安全,會在陽台外加裝鐵窗,防止孩童墜樓。如果是住在公寓大樓,建議在裝鐵窗前,先看看社區住戶規約有沒有禁止裝設鐵窗,以免違反規定而被報拆。

按內政部函釋:「關於合法房屋靠巷道之一樓窗戶裝設防盜鐵窗超出牆外四十公分」,是否認定為違章建築,視其突出部分有無逾越「建築線」之外而定,如有之,則有「害及公益」之虞,即屬違建。

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