【買房必知】你適合哪種房貸方案?申辦房貸注意事項、房貸試算推薦|包租公課程|房產諮詢

【買房必知】你適合哪種房貸方案?申辦房貸注意事項、房貸試算推薦|包租公課程|房產諮詢

不論你是「買房自住」or「投資收租」想成為包租公打造被動收入,深入了解房貸或許可以為我們解決數十萬到數百萬的資金問題,而房貸的領域博大精深,光房貸工具就有非常多種,如此重要的知識,你都搞懂了嗎?

這篇文章將會跟大家分享各類房貸方案以及申辦房貸的注意事項,看完這篇文章的你,貸款能力將會大大升級喔~

1. 固定型房貸

在跟銀行約定的還款期間內,利率都是固定的,不會受到市場利率變動的影響,比較容易控管財務規劃及每月支出,可以申請2年或3年的寬限期。假設與銀行簽約時約定利率為2%,在20年內的貸款利率將會維持在2%,不會隨著市場變動而影響。

適合:準備長期還款的首購族

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2. 理財型房貸

理財型房貸的還款本金會轉換為循環額度,可以自由提領現金,還能隨借隨還,依照動用天數去計算利息,如果沒有動用或已經全數歸還,就不需要支付利息,是一種可讓房貸價值靈活運用的理財方式,利率比一般房貸高一點,適合有理財規劃或是有短期投資計劃的人。

適合:有理財規劃的人、短期投資需求、中小企業主管

3. 抵利型房貸

跟理財型房貸很像,理財型房貸是用還款後的本金,而「抵利型房貸」是以借款人的活期存款帳戶的金額折抵房貸本金,能夠降低利息支出並達到降低每月攤還金額及縮短還款年限的效果,能夠隨時動用該筆存款,適合有一定資金且想保留資金運用彈性的人。

適合:不想增加房貸負擔,想保留資金運用彈性的人

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4.遞減型房貸

遞減型房屋貸款是依據借款人的繳息情形提供利率回饋,若借款人每月按時繳息,利率即享有減碼優惠,還款時間越長,貸款本金跟利息都會越來越低,一般是以中華郵政2年期定儲機動利率加碼計算。

適合:有固定還款來源、對利率走勢較為敏感的人

理債型房貸:借款人用一筆房貸去整合名下的其他貸款,利用房屋貸款利率低、期數長的特性,來償還利率較高的貸款產品,如信用卡、信貸、車貸,能夠降低每月還款壓力,節省利息支出。

5.理債型房貸

借款人用一筆房貸去整合名下的其他貸款,利用房屋貸款利率低、期數長的特性,來償還利率較高的貸款產品,如信用卡、信貸、車貸,能夠降低每月還款壓力,節省利息支出。

適合:有債務清償需求的人

6.壽險型房貸

壽險型房貸,是一種與壽險相結合的產品,申貸後在貸款還款期限內( 大約會設定在15 年、20年左右)若在這期間發生意外身故,銀行可以直接獲得相當於房貸餘額的保險理賠金,作為優先清償房貸之用,借貸戶家屬可避免因無能力繳交本金,而房子遭銀行假扣押。

適合:所得較少、本身已經有投保壽險的小家庭。

留愛不留債,我需要買房貸壽險嗎?

7.回復型房貸

借款人可將已償還的本金提領出來使用,不需要重新申請,省去繁雜的手續及費用,且有動用才需支付利息,讓資金運用更加靈活。假設房貸500萬元,第1年還款30萬,這時候銀行就會提供30萬的額度讓借款人隨時動用。

適合:投資人、中高階主管、有轉貸需求者

8.指數型房貸

指數型房貸,利率會隨市場利率變動而調整高低,利率計算較透明合理且貼近市場。

適合:首購族、上班族。

房貸利率試算

1.591房屋交易網-房貸計算器

操作方式蠻簡單的,只要選擇你的貸款利息,輸入貸款總額、期限、寬限期、還有利率方式及年利率,右邊就會跳出你的平均月攤還金額囉!

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2.國泰世華銀行-線上貸款試算

使用方式與591房貸計算器大同小異,但選擇更多元,輸入需要的資料就可以得到試算結果,非常的方便!

國泰世華銀行-線上貸款試算

3.內政部不動產資訊平台-房貸試算

內政部不動產資訊平台-房貸試算

申辦房貸注意事項

一般我們在進行貸款的過程中,會有很多條件及因素要去考量及規劃,比如說我們想要利息能夠低一點或是貸款成數高一點,而這些中間都有許多眉角及該注意的事項,接下來將會帶大家深入了解,以及一些實際案例的分享。

年限跟你的月付金有大的關係

首先是年限的部分,年限比較不一定,因為有些人想要少繳一點利息,一般住家就會想說貸款年限越短越好,只要在繳的起房貸的情況下我可以分15年或20年,只要這時間內繳完,就可以少繳很多利息,有些人則是希望月付金能夠低一點,那年限就需要拉長一點,所以年限跟你的月付金有大的關係。

銀行綁約的目的

再來說到綁約的部分,基本上綁約的目的是,銀行不希望你來我家貸款後沒多久又轉去另外一家銀行,所以銀行會用綁約的方式綁住你這個客戶,在期間內你轉去別間銀行的話,就需要賠償違約金,就跟手機門號的概念一樣,如果你合約沒到就轉到其他家電信,就需要賠償違約金。

違約金的取捨

所以綁約要跟違約金一起看,大約綁約的時間都是落在一到三年左右,都會有不同的方案,違約金基本上也是一筆不小的金額,假設違約金為1%好了,你貸款800萬,違約金就是8萬塊,比如說,你可能寬限期快到了,想要轉貸到另一家銀行,這時候你真的要思考一下,因為在你還有綁約的情況下,你轉貸過去的話是需要賠償違約金的,你可能想要寬限期,可能不要本利攤,但當初你在貸款的時後,你沒有注意到有綁約這件事情,所以兩年寬限期過了,那你要轉的時候就會需要取捨。

你有沒有要在兩年後轉貸?兩年後你的本利攤付的出來嗎?

很多時候我們看那種寬限期兩年但綁約三年這件事情,我通常都會提醒貸款的人要去留意你接下來的策略會是什麼,你有沒有要在兩年後轉貸?兩年後你的本利攤到底付不付的起?

如果你付不起,結果為了利率低一點,去選擇寬限期兩年綁約三年的銀行,那你不是卡死你自己了嗎?因為你隔了兩年後你沒有辦法轉貸過去,因為有違約金的問題,要不就是你轉貸過去賠了違約金,但是你可以得到寬限期,這些就要看每個人的取捨,這彼此之間是一個很微妙的關係。

我們也有遇過一種狀況,比如說,我們在A銀行貸款了800萬,有綁約,隔了一年後轉貸到B銀行,B銀行能夠讓我貸款1000萬,但是違約金要付8萬元,這樣你轉貸還不轉貸?有點為難對吧?

所謂的為難是說,我可以多拿到兩百萬再去轉投資,那這要不要算進去成本?我的200萬轉去投資,那8萬是我的成本,這樣到底划不划算,這就見仁見智了,這是要不斷去拿捏取捨的問題,所以他彼此之間會有一些你可能要去思考的。

所以綁約要跟違約金一起看,大約綁約的時間都是落在一到三年左右,都會有不同的方案,違約金基本上也是一筆不小的金額,假設違約金為1%好了,你貸款800萬,違約金就是8萬塊,比如說,你可能寬限期快到了,想要轉貸到另一家銀行,這時候你真的要思考一下,因為在你還有綁約的情況下,你轉貸過去的話是需要賠償違約金的,你可能想要寬限期,可能不要本利攤,但當初你在貸款的時後,你沒有注意到有綁約這件事情,所以兩年寬限期過了,那你要轉的時候就會需要取捨。

個人條件很重要

對於一般銀行來說,除非你個人條件真的很好,比如說你是百大企業或是軍公教,銀行就會給你很好的貸款條件,否則一般人銀行一定會是有取捨,你可能想要利率低,那成數就沒辦法給你高,又或者給你高成數,那利率就會高一點。

比如說,有些人常常會聽到,貸款貸了八成後又要再去多貸一成,那這一成他可能就會要你多繳一些利息,又或是轉貸過去,原本銀行貸800萬,轉貸過去銀行願意貸給我900萬,那800萬就會是一個比較低的利息,100萬多貸出來的他就會收你高一點的利息,銀行自己也會去評估這些,也會知道你的需求及自己的優劣勢在哪,所以他會去用一些方案來賺的到他要賺的錢,然後也給你一個適合你的方案。

貸款條件都會互相影響

我們講說利息、成數、綁不綁約、年限,這些都會互相影響,你要貸到40年,那你可就不會像20年的利率那麼剛好,你得到好處了,那你可能就會犧牲另一種的好處,這就是所謂的「等價交換原則」,這幾個關鍵,實際上到時候都要來做一個比較,你可以去A銀行問完所有的貸款條件,再去B銀行、C銀行,可能三家攤出來,比較優劣之後,再來決定哪一個的搭配是比較適合你的。

我們也有聽過那種可以寬限期三年但是不綁約的,像是華南銀行、台灣銀行就是這樣,只是大部分的私人銀行或外商銀行,他給你寬限期就是要綁約,因為他不想要你在寬限期的過程當中跑掉,所以需要用綁約的方式留住你。

所以對大部分銀行來講,他們比較喜歡服務不太懂的人,因為比較能夠從那些人身上賺更多的利息,如果越懂,他們就會比較辛苦一點,因為他們需要解釋更多,要去想更多的方法,寫更多的報告,才能夠去幫你核貸,提出更適合你的條件。

當你有真的要去買一間房子,或是你買到一間房子後要貸款了,這個我們會case by case來討論會比較清楚,之後有機會當你來做房產諮詢的時候,我們會用你的案子去說明,你會更有體驗,更有感受。

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