如何出租房子?房屋出租注意事項有哪些?新手房東出租檢核表!

如何出租房子?房屋出租注意事項有哪些?新手房東出租檢核表!

想必成為可以日入斗金的 包租公 、 包租婆 是許多人的夢想。然而,想成為一個 房東 有那麼簡單嗎?要知道如果不想被仲介公司抽成,許多事情都要自己親力親為,因此本篇文章將告訴大家, 新手房東 必須知道的各種「 房屋出租注意事項 」,讓你第一次當房東就上手!

房屋出租注意事項:出租前

作為新手房東起手式,在你擁有一個待出租的房子時,最重要的就是思考就是 1.這個房子要租給誰 2. 如何找 租客 ? 3. 租金怎麼訂? 4. 帶看流程 5. 租約怎麼擬定?這五個重點,接著來一一說明:

Tip 01. 房子要租給誰?

茫茫人海中,到底誰有租房的需求呢?首先,新手房東必須先重新審視一下你的房屋條件,以決定你理想的租屋客群,包含地點、屋齡、面積大小、樓層、屋況、格局、公共設施素,根據上述各種條件劃定粗略的客群範圍。

為什麼需要劃分客群?因為不同的房屋條件會產生不同需求的租客,以下用這些條件來舉例給大家看:

(1) 地點

房屋區位適合客群
學區周邊學生、小家庭、大家庭、部分上班族
交通樞紐、商業大樓周邊多數上班族
城市邊陲住宅區小家庭、大家庭、部分上班族

(2) 格局、面積

房屋條件適合客群
3 房 2 廳 2 衛公寓(約 40 坪)長期 租賃 的家庭、學生 分租 家庭式房
1 房 1 衛套房(約 10 坪)單身人士、學生、小資上班族

依照你的房子條件,可以根據不同客群的需求來劃定適合的租客群。在這部分,身為房東的你可以觀察看看,房屋所在地附近的流動人口組成是哪種類別,藉此幫助自己找到合適的客群,或甚至在改裝房屋前先設定好要租賃的客群,以此方向去做 租屋裝潢 也會更容易租出房屋喔!

Tip 02. 租客去哪找?

有房子也裝潢好了,接著最難的就是「找」租客!如果是自己找的話通常只能運用口頭介紹、網路資源來釋出空房的訊息,要知道你在找租客的同時,也有許多租客正在尋找房子,因此以下兩點是成功找到租客的關鍵:

(1) 使用正確的平台釋出租屋訊息

一般常見的租屋平台包含591租屋網、Facebook租屋社團,或是批踢踢的租屋版。其中,社群平台雖然不用刊登費用,但缺點在於容易被大量的資訊洗掉,如果要大幅增加物件曝光率,可以在像 591 一樣的網站投放廣告增加瀏覽量。

591 租屋網Facebook 租屋社團PTT 租屋版
優點‧ 物件多樣
‧ 容易篩選
‧ 互動頻率高‧ 範圍涵蓋全台灣
缺點‧ 資訊龐雜
‧ 可能須付費
 貼文容易被洗掉
‧ 有假帳號疑慮
‧ 需註冊批踢踢會員
‧ 版面操作對於部分長輩可能較為困難

(2) 清楚明白的物件介紹

要吸引租客們看到你的房子,就必須要有清楚明瞭的物件介紹,包含區域、交通、建物型態、樓層、格局、面積、設備、公共設施、設備、水電網路費管理費、租金、車位等等資訊,最好將環境整理乾淨並在白天的時候拍攝,附上至少 15 張以上的高清照片(包含屋況、社區環境、內部環境等)

以下筆者給一個具體的租屋文案範例:

【地區】台北市南港區 (提供詳細地址會更好唷!)
【型態】華廈
【樓層】4 F/ 5 F
【格局】3 房 / 1 廳 / 2 衛/ 1 廚房 / 1 陽台
【坪數】40 坪
【租金】40,000 元/月(含管理費)
【押金】兩個月
【水電網路費】水電費一度
【設備】雙人床 x 1 、單人床 x 1 、衣櫃、書桌椅、冰箱、電視、洗衣機、熱水器、冷氣、瓦斯
【車位】一個汽車位
【公共設施】垃圾回收室、電梯、管理室
【出租規範】可開伙、不可養寵物、可帶友人過夜

Tip 03. 租金怎麼訂?

租金基本上是交由市場訂定的,最有效率找到市場租金的方式就是在各大租屋平台中,瀏覽相似物件的價格區間,再依據你待出租物件的條件增減租金。以下就用表格呈現給大家看看,影響租金多寡的物件條件:

扣分項(-租金)基本款加分項(+租金)
區位附近無超商、超市或車站步行 10 分鐘內有超商、超市或車站位於交通節點且有豐富生活機能
環境噪音、汙染一般人車流聲寧靜住宅區
樓層頂樓加蓋、地下室無電梯正常樓層4 樓以上有電梯
屋況漏水、壁癌稍有瑕疵但可接受重新粉刷與裝潢
採光通風無對外窗至少一個對外窗房間、衛浴皆有對外窗

Tip 04. 帶看流程

通常在上傳物件資訊後,就會有一些潛在租客聯絡你約看房子。在這時,你可以同步檢驗租客本身是否符合以下幾點條件,以確保出租後可以穩定收租並減少麻煩。

(1) 穩定繳交租金:

通常學生、有正當穩定職業的上班族,或是打算長租的家庭都有穩定繳交租金的能力。如果你的房子條件特別好,租金也高於行情的話,就需要找工作收入更高的租客,必要時也可以看看對方的工作名片或薪資證明。

(2) 乾淨整潔:

為了避免遇到不愛乾淨的租客,可以先從對方的衣著穿戴粗略判斷對方是否是愛安靜的好租客。

(3) 說話談吐:

房東與租客雖然是租賃關係,但只要房子或租賃期間有問題,都需要雙方的溝通,這時候可以先從第一次見面的說話談吐,來篩選出較有禮貌、與自己個性較搭的租客。

Tip 05. 租約怎麼訂定?

找到房客後,你和租客就要開始訂定租約,租約的訂定取決於雙方的對這個房子的需求與習慣,以下就常見的四大點作為訂定租約的基本要素:

(1) 租金繳納方式及期限:

首先,租金的繳納方式可以約定採轉帳、現金等;而繳納期限常見是採月繳,但也有不少房東會選擇簽長期租約採半年繳、一年繳,並且給予租客折扣。在訂定租約時,可以上網下載公版的租賃契約書再依情況修改。

(2) 確認租客是否有報稅需求:

如果租客有報稅或申請租金補助的需求,可以在簽約之前事先詢問,這樣作為房東的你也會比較有心理準備,在租客用現金繳交房租時可以準備收據給他。租客要報稅的話也別擔心,善用申報所得稅時的「成本費用」可以減輕稅收的負擔。

(3) 訂定基本生活習慣:

作為房東的你,可以在帶看房屋的時候告知租客需要遵守那些生活習慣,以及哪些行為是可允許或不可允許的。常見的生活規定包含不得抽菸、不得養寵物、不能帶朋友留宿、無法使用明火等等,端看你的需求來訂定並確保租客可以遵守。

(4) 訂定房屋基本維護公約:

有些房客會喜歡在搬進去之後自行改造空間或輕裝潢,但筆者建議身為房東的你,可以在最初就明訂「裝潢的範圍」,包含是否可以鋪木地板、粉刷牆壁、釘釘子在牆上等。

有些房東甚至會補貼租客添購新家電、家具的費用。在這裡需要注意的是,基本上房子的設備只要有損壞,房東都是負責修繕設備的負責人,除非雙方一開始有簽定協議,或是在於租客使用不當而造成的損失。

房屋出租注意事項:出租後

在你帶看後房子,並終於找到租客後,接著就是要簽約並處理後續的房屋管理事宜。出租後你需要做以下 3 件事:

Tip 01. 定期收租、記帳、報稅

除了每月定期收租金以外,記帳也是非常重要的,特別是如果你同時有很多物件正在出租的話,需要清楚每一個物件收租金的期限,定期追蹤每個物件的租金行情,計算未來可能漲租、降租的可能性。此外,租金的所得必須要申報個人所得稅,逃漏稅的後果將會得不償失!

Tip 02. 建立租客人脈網

租客並不會是永久的,通常租賃期間短則數月、長則數年。為了避免租賃期之間的空窗期,筆者建議可以在從第一個租客開始,建立人脈網與培養口碑,透過口碑的介紹讓更多人認識你的房子,從而減少空窗期。

Tip 03. 定期修繕、維護房子

房子每年都會折舊,或多或少都會隨著屋齡而有管線、家具、裝潢老舊或損壞的問題,因此定期修繕與保養房子也非常重要,不僅可以給予租客穩定的租房品質,還可以延長房屋的耐用期限。

新手房東出租檢核表!

最後,身為新手房東的你,可以透過下方筆者彙整的檢核表,來確認自己是否有注意到每一個當房東的細節。接著就來測試看看你是何種等級的房東吧!

項目注意事項 檢核
1透過你的房屋條件訂定租客主要族群10
2根據市場行情、房屋條件調整並訂定租金10
3將出租資訊清楚、明白上傳至租房平台(附圖片),或張貼廣告、傳單宣傳10
4確認租客有穩定工作或具能力穩定繳交租金10
5制定 房屋出租 使用規範(寵物、抽菸等)且告知租客10
6訂定房屋基本維護公約(如不可釘牆)且告知租客10
7每年按時申報所得稅,並善用「必要費用」以節稅10
8定期整理、修繕房屋,培養租客人脈永續經營10

根據上面的分數加總結果來看看你是哪一種等級的房東吧!

🙋🏻‍♀️ 1~2 分→菜鳥房東
可見你還是不太熟悉出租房屋的流程,懲罰你再重頭多看一遍文章!

🙋🏻 3~4 分→新手房東
你大概了解房東的主要工作,不過細節部分的要點還要再加強一下!

🙋🏻‍♀️ 5~7 分→高手房東
看來你對房產投資挺有兩把刷子,多累積一點經驗就可以成為出租大師了!

🙋🏻 8 分→專業房東
電影裡面的包租公、包租婆就是你了吧!
身為 Pro 等級房東的你,除了這篇文章,還可以參考以下幾篇延伸閱讀文章,幫自己的房屋再大大加值!趕快點文章學習更多房東賺錢妙招吧!

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