【包租公方法攻略】二房東?REITs?家電出租?想當包租公不一定要買房收租!|買房收租一條龍|包租公課程

當包租公不一定要買房收租 6種包租公方法報你知!

最近與一位許久不見的國中同學見面,言談中他透露已經買房了,不過因為他經常要在外地工作,因此便把閒置的房屋租出去,讓承租人一同負擔每月的房貸。

聽到這邊,不禁在心中感慨自己不知何時才能擺脫無殼蝸牛的身份,遑論當一個買房收租的包租公/ 包租婆呢?

不過,除了買房收租以外,其實還有許多其他不同的收租辦法,你也想和我一樣讓包租公的夢想不再只是夢想嗎?那就讓我與各位一同分享這些「 包租公方法 」攻略吧!

包租公方法一:二房東 / 包租代管

「 許多人會納悶,房東為何不自己租就好了,要給 二房東 賺一手呢? 」

其實,許多二房東可以為房子增加價值,例如屋主身在外地或工作繁忙,無力管理,或是本身房屋屋況不佳,而原屋主並不具備室內裝修與租屋市場的專業,導致出租行情不佳的狀況。這時,如果二房東或是包租代管業者替屋主重新裝修粉飾,並且協助篩選優質租戶,屋況不僅得到改善,屋主還可以免除費心管理房屋的麻煩,是租屋市場上一種共贏的模式。

想要二房東這門生意,有許多眉角,包括開發物業、租約洽談、篩選租戶、裝修加值與維運管理等各個面向,要注意的事情族繁不及備載。但針對這門生意本身,筆者先精簡的提及四個重要之處:

  • 原始成本:
    原始租約基本上決定了你每月成本為何,因此初始條件的談判非常重要。
    (如果一開始租金就高不可攀,就算裝潢得再好,如果太偏離市場行情,反而會
  • 原始租期:
    原始租期越長,越能延長裝修成本攤提的時間,所以原則上租期越長越好。
    (裝修的錢總是需要時間回本的呀!)
  • 增值/加值幅度:
    最終轉手出租的租金與原始租約,就是你能創造的價值。
    這個增值的幅度,將會取決於你的裝修技巧,以及對市場的理解程度,如何敲定你租屋產品的定位,將會影響你未來所能獲得的價值。
    (如果租不出去,反而賠了裝潢又折損錢包厚度!)
  • 淨收益:
    上述這個加值額度扣除每月折舊攤提、空置期間損失的收益以及相關維運成本,剩餘的價值就是你這件二房東生意的淨收益啦!
    (把相關成本都扣掉的淨收益才是你真正賺回的錢!)

此外,還記得我們之前在文章介紹的「 包租代管 」嗎?包租代管可以說是現在租屋市場上最常聽到的名詞之一。包租業者簡單來說就是二房東,主要是將承租的房子翻新改造,重新出租後創造新舊租金價差,作為收益。反觀代管則是一門傳統的管理生意,收取租金的部分比例(大約10%)作為收益來源。從獲利的角度來看,包租帶來的收益應該更為可觀。

包租公方法二:REITs

投資 REITs 也是一種投資小額資金就成為包租公的方法。許多人應該對於「 REITs 」這個名稱並不陌生,但卻不知道實際上 REITs 的操作方式。今天就讓筆者來簡單為大家做介紹。

「 REITs 」有點類似「 基金 」,全名是「 Real Estate Investment Trust 」,中文名稱為「 不動產投資信託基金 」,是一種不動產證券化的商品。簡單來說, REITs 是將不動產的股權拆成小份,放到二級市場上供大家購買,讓一般資金不多的人,也可以透過持有股份的方式投資不動產。

如此一來,你不需要動用數十億至百億的資金去買地、開發興建不動產,也不需要籌措大批的買房資金、背負沈重房貸,只需要投資 REITs ,就能成為包租公,享有物業標的一部分的現金流。

投資 REITs 是一門相當專業的學問,就像投資股票一樣有賺有賠、有高收益也有高風險,筆者在這邊僅先簡單介紹報酬率與風險的部分:

  • REITs 報酬率:
    REITs 的報酬率來自兩部分,一部分是長期不動產增值,另一部分則來自於租金產生的配息收益,最主要會以租金收益為主。
  • REITs 風險控制:
    針對 REITs 這檔產品,要做到多角化的風險控制。簡而言之,就是要投資不同的不動產類別。
    (老話一句:雞蛋不要放在同一個籃子裡!)

在市場選擇上,雖然目前台灣共有 7 檔 REITs 產品提供選擇,但筆者個人也挺建議讀者投資美國的 REITs ,原因如下:

  • 首先,是資產類別選擇性的議題,當不動產的類別過於集中,就無法達成分散風險的目的。例如當疫情伴隨鎖國等影響,對旅館與商場營運上便產生巨大影響,這時商場類型的 RIETs 價格就會受到大幅衝擊,但工業與倉儲不動產的表現在疫情下卻依然堅挺。
    然而,因為台灣 REITs 標的過多集中在商辦與商場,而美國 REITs 市場則有工業與倉儲、資料中心、醫療、特殊基礎建設,甚至是林場等多元 REITs 可供選擇,達到風險分散的目的。
  • 再者,作為台彎 REITs 中最大宗的資產「 商辦 」,商辦市場的收益率只有 2 ~ 3%,因此相對較不受投資人青睞,導致流動性低落。
  • 最後,這些台灣 REITs 的問題,也反映在頻頻下市的事件上。過去三檔已下市了三檔的 REITs 包含三鼎、基泰之星、駿馬一號, 2022 年,新光一號也遭到狙擊下馬。

因此筆者建議 REITs 的投資新手,不妨可以先從美股來試試水溫!不知道要如何選擇標的,也可以考慮購入 REITs 的 ETF 喔!

包租公方法三:家電出租

最近興起一個名為「 電電租 」的平台,讓大家開始思索,如果沒有閒置房地產可以出租,那或許將家裡的閒置家電出租,也是個值得一試的好方法。

畢竟這是一個新興型式,許多人會納悶,出租 家電 真的有市場嗎?不妨從以下兩個需求情境,來看出租家電的市場性:

  • 高價家電:
    雖然家電展售處也可以做使用體驗,但現在市場上也有越來越多人會想要「借來體驗」,透過實際的體驗試用,再決定要不要購買。
  • 特殊場合家電:
    特殊場合家電包含投影機、螢幕等,當有特殊活動需求時,「以租代買」就成為這些特殊家電最好的選擇。

尤其是租屋族,沒空間放也不常用,如果一年一簽,搬家時還要扛來扛去。因此,如果真有需求時,如果能以租代買自然是更好的選擇!
所以在租屋需求龐大的雙北地區,這樣的商業模式,是很可能成立的。

每次借人家東西,最怕的就是拿不回來或是被損壞,這時你一定想問「那出租家電被用壞怎麼辦?」

目前電電租有提供「押金機制」作為家電返還的保障方法之一,提供給想出租家電的讀者們做參考,實際保障機制,可以參閱電電租的詳細資訊,畢竟上萬元的高級家電要是壞了,幾千元的押金可能也只是杯水車薪!

另外,如果你想透過電電租出租閒置家電,平台會額外抽取 10% 的手續費,大家在使用平台前,還要記得計算看看這樣的費用,對於自身收益的影響程度再做決定喔!

包租公方法四:不動產債權

「不動產債權」也是投資不動產的方式之一。不動產債權指的是債權人要求債務人抵押房地產擔保的權利。也就是說,要借錢的債務人,必須再借錢之前先把抵押權設定給債權人,以作為債權之後可以拿回還款的保障!不動產債權的投資渠道有兩個,其一是投資債權型的 REITs 產品,其二則是透過借貸平台

一般的借貸平台風險太高,雖然年報酬率往往可以達到 6 ~ 9% ,但大家也不妨想想,這些人為何不直接跟銀行進行借貸呢?代表這些族群違約的風險比較高,所以跟銀行貸款通過的機率也比較。這樣高收益的投資,也伴隨著相當高的風險

如果真的想投資不動產債權,建議投資債權型 REITs 產品。不過,債權型 REITs (Mortgage REITs )報酬表現與一般股權型 REITs 差異較大,所以如果選擇要投資 REITs ,那我們在前面第二個介紹的股權形式的 REITs 會是更好的選擇喔。

包租公方法五:閒置車位出租

另外,在這個「一位難求」的時代,越來越多地主們在開發建設之前會先把土地拿來作為「停車場」出租,每個月的高額收入也是相當驚人!

所以就算你不是地主,如果你有閒置車位也是可以再租出去的喔!目前在各大 facebook 社團或是相關社群,其實都有不少擁車族不願讓自己的愛車在外顛沛流離,因而在尋找車位出租的!尤其在車位需求更大的雙北地區,車位出租的需求市場應該相當可觀。

這邊筆者提供一個平台「Uspase」給大家參考,Uspace智慧共享車位提供一個讓你可以出租車位、尋找出租車位的平台,更可以直接透過 app 管理停車預約等項目,讓你輕鬆成為車位包租公。

包租公方法六:閒置倉儲空間出租

不曉得大家有沒有聽過「 Boxful 」這個電商倉儲物流平台?筆者過去住在學校宿舍,如果暑假沒有申請暑假住宿,就算你下學期要續住,也必須暫時把行李搬出宿舍。但因為筆者在台北讀書,要把所有東西寄回家鄉台中,實在太過麻煩,寄放在學校地下儲藏室又怕被蟑螂老鼠作客!這時「 Boxful 」提供的行李借放服務,可以說是拯救筆者的一道曙光!

不論是「Boxful」還是「OneWarehouse」,其實主打的都是倉儲空間智慧化的推廣,代表著越來越多人有這樣的「 倉儲需求 」。因此如果家裡有店面或是家中有閒置的儲藏空間,不妨也可以考慮把這些用不到的閒置空間活化出租給有儲物需求或是有暫存貨物需求的人使用。

舉例來說,像是「Lalalocker」就是透過這樣的方式,把閒置空間騰出來出租給需要寄放行李的旅客使用,在觀光商圈仍有一定的商機。

想當包租公 / 包租婆不一定要買房收租!

在這個賺錢有很多方式的時代,許多人夢寐以求的一種增加被動收入的方法大概不是投資股市就是「買房出租」當個包租公、包租婆了吧?但是房價、物價雙雙上漲,再加上升息壓力,連買房自住都有困難了,遑論成為包租大師呢?

不過,想要投資不動產當包租公,不一定要有龐大的資金才能實現!除了買房收租之外,還有很多種管道。上述為讀者介紹小資族成為包租公的六種方法,大家都學會了嗎?

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