公益出租人是什麼?公益出租人申請條件?公益出租人缺點?

公益出租人懶人包,公益出租人申請條件? 公益出租人缺點?

相信稅金對於很多房東來說,都是難逃的惡夢,每年到了需要繳稅的時候,許多房東也會想盡辦法節稅。不過,房東如果成為「 公益出租人 」,政府便會減少房東的稅金,因此現今也有越來越多房東加入公益出租人的行列。

究竟「 公益出租人 」是什麼?房東要如何成為公益出租人呢?成為公益出租人又有哪些優缺點?讓筆者帶你一文看懂!

公益出租人是什麼?

根據內政部不動產資訊平台的定義,「 公益出租人 」的意思是住宅所有權人 or 未辦建物所有權第一次登記住宅且所有權人不明的房屋稅納稅義務人,將住宅出租給符合 租金補貼 申請 資格,經直轄市、縣(市)主管機關認定者。

說白話一點,就是房東將房屋出租給領有政府辦理的各種租金補助房客(含住宅租金補貼、身心障礙者房屋租金補貼、低收入戶租金補貼、都市原住民家庭租屋補貼),房東就能成為公益出租人。需要特別注意的是,房東與屋主需要是同一人哦!

公益出租人要申請嗎?

你以為只要把房子租給符合租金補貼資格的房客,你就自然而然會被認定為公益出租人了嗎?其實不一定,依據「 公益出租人資格認定作業要點 」的規定,你還需要符合公益出租人的申請條件,並經過機關審查合格後,才可以成為公益出租人、享有相關 稅收優惠 。

公益出租人申請條件

  1. 出租人(房東)與房屋所有權人需為同一人
  2. 房屋承租人(房客)需領有以下租屋補助:
    ・住宅租金補貼
    ・身心障礙者房屋租金補貼
    ・低收入戶租金補貼
    ・都市原住民家庭租屋補貼
  3. 出租房屋需滿足以下條件:
    ・房屋的用途為提供居住使用
    ・房屋需具備門牌,若是一個門牌分成多間套房出租,則依門牌數量為主,而非套房數量,因此多間僅享有一個優惠
    ・房屋需為合法建築物,違建的房屋則不符合資格

公益出租人資格認定原則?資格查詢?

滿足以上條件後,公益出租人的認定方式還可以再分為兩種,第一種是屋主自行申請,第二種則是政府直接認定。

屋主自行申請認定

所有權人或房屋稅納稅義務人,可以主動檢附相關資料,向房屋所在縣市政府單位申請核發「 公益出租人認定函 」。

💡應檢附資料詳見>>>公益出租人資格認定作業要點

政府直接認定

政府直接認定的情況會發生在房東尚未成為公益出租人之前,房客自行申請相關 租屋補助 。地方稅稽徵機關收到房客的租金補助申請資料後,會將資料傳送至國稅局,國稅局便會審核認定房東的公益出租人身份,符合資格後,就會給予房東公益出租人應享的稅金優惠。

💡如果想要知道自己的公益出租人資格,可以到公益出租人查詢網輸入相關資料查詢喔!

公益出租人缺點?公益出租人優點?

公益出租人缺點

若房東為公益出租人,地價稅跟房屋稅都能享受自用住宅用地優惠稅率及自住用房屋優惠稅率,不過在「移轉土地」時,卻沒辦法享有土地增值稅稅收優惠。

因為在「 出售前 1 年內或前 5 年內 」,必須「 沒有出租行為 」,才可以用優惠稅率課徵土地增值稅。因此就算房東把住宅出租給弱勢族群,也同樣屬於出租行為,所以出售公益出租房屋的土地,一樣沒辦法以自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅

另外,公益出租人的認定,會以房客是否符合「租金補貼資格」為準,所以假設未來這間公益出租房屋不再租給符合租金補貼申請資格的房客,那房東的公益出租人身份也會隨之被取消。

公益出租人優點

公益出租人缺點 看起來好像很多,但其實房東會想成為公益出租人,最大的好處就是能夠得到政府的「 稅收優惠 」,相關的稅收優惠有以下幾種:

優惠優惠內容房客身份限制
房屋稅同自住住家用稅率 1.2%・符合租金補貼申請資格者
不論是否有接受租金補貼均可享有此優惠
綜合所得稅每屋每月租金收入最高
15,000 元免稅
・符合租金補貼申請資格者
・必須同時是取得租金補貼者
地價稅
(註 1 )
同自用住宅用地稅率 0.2%・符合租金補貼申請資格者
不論是否有接受租金補貼均可享有此優惠

註 1:地價稅是否適用優惠稅率,應視地方政府有無依住宅法,就租稅優惠之期限、範圍、基準及程序制定自治條例(目前除了新北市,其餘縣市皆已訂定)。
資料來源:內政部不動產資訊平台,筆者彙整

公益出租人稅收優惠試算!

當公益出租人就代表我必須要報稅,對於現在租賃市場很多的房東來說,規避稅收遠比幫房客調降租金還划算,所以導致租屋市場上經常可以見到租客們「租屋補助看得到吃不到」的哀嚎聲。

今天,筆者就特別來幫大家試算看看,究竟當了公益出租人之後,稅收可以省多少呢,一起來比較看看吧:

【案例假設】
高雄市鳳山區公寓總樓 4 樓 32 坪住家,月租金 15,000 元
(註:每屋每月租金收入最高 15,000 元免稅)
稅收項目稅務計算成為公益出租人「前」成為公益出租人「後」
綜合
所得稅
年租金收入180,000 元180,000 元
一年免稅額15,000*12=180,000元
免稅後租金0
費用率43%43%
課稅所得180,000*(1-43%)=102,6000
稅率20%20%
稅金102,600*20%=20,5200
房屋稅課稅現值175,316175,316
稅率非自住稅率2.4%同自住稅率 1.2%
稅金175,316*2.4%=4207175,316*1.2%=2103
地價稅課稅地價463,358463,358
稅率一般用地稅率 0.010自用住宅用地稅率 0.002
稅金463,358*0.010=4,633463,358*0.002=926
稅金合計29,360 元3,029 元
省下稅金29,360-3,029=
26,331 元

【稅率試算假設如下】
・綜合所得稅:稅率均為 20%
・地價稅:課稅地價未超過表列縣市公布之累進起點地價,稅率均為 10‰
・房屋稅:非自住房屋 2 戶適用非自住稅率

公益出租人常見問題

Q:房東可以拒絕成為公益出租人嗎?

A:若房東不想成為公益出租人,可以不主動申請。然而若是房客申請相關租屋補貼而導致房東「被動」成為公益出租人的話,是不能拒絕的喔!

此外,若是若房東拒絕配合房客申請租金補助,且經告知仍未改善,依消費者保護法規定,可處 30,000 ~ 300,000 元的罰鍰。

Q:政府訂定「每屋」每個月有 15,000 元的租金免稅額,如果房屋是分租(如:一間房屋分租給 4 個人,每人一間房間)的狀況,那「每屋」是以門牌為規範,還是以出租的間數決定呢?

A:是以「門牌」作為每屋的規定。所以如果是共用一個門牌,就算是同一屋哦!

Q:假如公司將房屋出租給符合租金補貼資格的租客,經認定後成為公益出租人,公司可以享有營利事業所得稅減免嗎?

A:答案是沒有哦!公司享有的是綜合所得稅減免,而不是營利事業所得稅減免!

Q:若是房東申請成為公益出租人,過去的租金所得會被追稅嗎?

A: 內政部為了鼓勵更多房東加入公益出租人行列、將房屋出租給有需要的民眾, 2022 年 9 月修改住宅法,通過增訂公益出租人的租賃契約資料及租賃所得,不得做為綜合所得稅、地價稅及房屋稅的查核依據。
因此就算房東成為公益出租人,也不用擔心自己被追稅(國稅局如果要追稅要自行透過其他管道!)

除了成為公益出租人,房東還可以提供哪些優惠?

依照最新的租金補貼規定,若是租客符合租金補助的申請條件,並不需要經過房東的同意,而房東則需配合房客提供相關資料(如:身分證字號等)。若房東拒絕配合房客申請租金補助,且經告知仍未改善,依消費者保護法規定,可處 30,000 ~ 300,000 元的罰鍰

然而理想很豐滿,現實很骨感。若是在房東反對下執意申請補助,雖然可以順利領到租金補貼,卻可能會面臨其他問題,例如:房東不滿,未來不願意再續租給此房客或甚至是出現房東惡意調漲房租、刁難房客等等情況,導致房客需要付出比所獲得的補貼更大的成本

原則上筆者建議房東們還是要照著租賃新制的規範走,以健全我國的租賃市場機制,但如果你並不想成為公益出租人,其實也是能透過別的方法跟租客達到一定的共識,達到兩全其美效果的,一起來看看吧!

調降房租 / 減收相關費用

房客想要申請租金補貼,無非是希望可以多少補貼自己每月的固定支出,如果房東並不希望房客申請租金補貼,也可以與房客溝通「 調降租金 」或是「減收相關費用」,以減輕房客的租屋壓力

以現實情況來說,由於申請補助的金額每人均不同,且租金補貼申請仍有一定的資格限制,因此或許租客選擇「調降房租」,會比起領取租金補助,更有減輕負擔的效果。

不扣訂金、押金或是退還剩餘房租請房客另尋新家

第二個方式,當然也是相對不圓滿的方式之一。如果租客看完房屋後,很喜歡租屋物件,已經繳付訂金、押金。房東也可以選擇不扣押金、訂金等方式,請房客另尋其他能夠申請補助的房子

如果房客已經簽約且開始繳納租金後才申請租屋補助,房東原則上是不能以此為由請房客退租或是在合約內任意調漲租金的(就算在合約中提前說不能申請其實也是不被允許的),但是房東可以透過與房客協商,退回剩餘房租並且給予一定的遷居時間的方式,請房客另尋他處,以盡量減輕對雙方在這筆租屋交易內的衝擊(房東聲譽、房客遷居成本等)。

💡更多詳細資訊可以到內政部公益出租人專區查看喔!

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