新手入門包租公，該選買房收租還是二房東？｜包租公課程｜房產諮詢

　「Cosmo，我想當包租公收租金賺錢，你覺得新手入門我應該選買房收租好，還是二房東好呢？」
我知道現在市面上有許多教買房收租的老師，也有教你如何當二房東的老師，這篇先撇開二房東是否違法不談（想了解可以去看我上一篇文章），買房收租與二房東有２項最主要的差異，分別是「財力」與「時間成本」，了解之後大家應該就會很清楚自己該做什麼選擇了。

關於財力，有些狀態選擇有限

　每個人所準備的可投資金額不同，我們用３個金額來假設，分別是50萬、200萬、與500萬，在大台北地區，資金50萬想當包租公，除了合資買房這個選項外，也只能當二房東而已，自己買一間房來收租幾乎是不可能的任務。

因此，如果是資金50萬的小資族，在房地產投資上，大概就幾個選擇：合資買房、二房東、不動產投資信託REITs（想了解可以看理財新手福利社整理的REITs懶人包）。

　如果資金準備200萬，買1000萬以下的房子，加上裝潢、稅費、仲介費等額外的款項，買房並非不可能，只是依照新北永和大約每坪55~65萬的房價來說，買個大約16坪這種1+1房已經在資金上相當緊繃，無法再做所謂的隔套出租這種方式，可以運作的方式相對較侷限，當然，在其他房價相對較低的縣市可以運作的空間就更大。

因此，資金到這個階段的人，應該要評估自己的資金在哪個縣市運作會得到較佳的報酬率。

　當資金越來越多，假設到了500萬以上，這時候投資人在談的幾乎都是＂量大＂這件事情，也就是把可以收租的單位變多，舉例來說，買一間房子隔間出租就是把可出租的單位量放大，而二房東也同樣要找更多大房東，讓自己可出租的單位增加。

關於時間成本，二房東其實更難做

　不論是買房收租或是二房東，想要有更多利潤都必須做到量大，然而在量大後會發現兩者花費的時間成本有明顯的不同。買房收租，只需要在初期裝潢，裝潢的成本只需要花費一次；但二房東與屋主簽約一般為5年，5年後能不能租不確定，如果不行要重新找新的屋主合作，假設這樣做二房東30年，裝潢成本就必須要花費6次，比買房收租需花費的建置成本更高。

　除了裝潢需要時間，管理也需要時間。一般買房收租投報率約10~15%，如果想節省時間請代租管來管理，扣除代租管的費用後投報率大約8~9%；反觀二房東，雖然資金門檻較低，投報率可以到15~30%，但如果真正有做過的人會發現，一旦請了代租管來協助管理房客，投報率算起來可能會降至15%以下，這樣當二房東是CP值很低的，為什麼呢？

　原因在於每月必須負擔的成本不同，二房東每月負擔的成本是給屋主的租金，假設每間租金一萬，30間每月就必須要支付30萬；相對於買房收租每月必須支付的成本是銀行利息，就算貸款1000萬，每月利息也才1萬多。

因此，若不幸遇到空租期，二房東每月的成本支出是比買房收租還要大的，若投報率不大於買房收租，那花費這麼多時間成本是不值得的。

　因此，如果因為初期資金不足，而想當二房東嘗試做包租公的感覺，記得二房東做到後面量大時，可能花費的時間成本更高，簡單來說二房東像是在做一門生意，並非被動收入，也不是投資置產，因為未來房價的漲跌與二房東無關。

另外，身為二房東雖然可以學習房客管理，但在初期的買房議價、房屋貸款仍是學習不到的，想要完整的學習房地產，買房收租可以成為你的目標。

（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）

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