新手入門包租公,該選買房收租還是二房東?|包租公課程|房產諮詢

新手入門包租公,該選買房收租還是二房東?

 「Cosmo,我想當包租公收租金賺錢,你覺得新手入門我應該選買房收租好,還是二房東好呢?」
我知道現在市面上有許多教買房收租的老師,也有教你如何當二房東的老師,這篇先撇開二房東是否違法不談(想了解可以去看我上一篇文章),買房收租與二房東有2項最主要的差異,分別是「財力」與「時間成本」,了解之後大家應該就會很清楚自己該做什麼選擇了。

關於財力,有些狀態選擇有限

 每個人所準備的可投資金額不同,我們用3個金額來假設,分別是50萬、200萬、與500萬,在大台北地區,資金50萬想當包租公,除了合資買房這個選項外,也只能當二房東而已,自己買一間房來收租幾乎是不可能的任務。

因此,如果是資金50萬的小資族,在房地產投資上,大概就幾個選擇:合資買房、二房東、不動產投資信託REITs(想了解可以看理財新手福利社整理的REITs懶人包)。

 如果資金準備200萬,買1000萬以下的房子,加上裝潢、稅費、仲介費等額外的款項,買房並非不可能,只是依照新北永和大約每坪55~65萬的房價來說,買個大約16坪這種1+1房已經在資金上相當緊繃,無法再做所謂的隔套出租這種方式,可以運作的方式相對較侷限,當然,在其他房價相對較低的縣市可以運作的空間就更大。

因此,資金到這個階段的人,應該要評估自己的資金在哪個縣市運作會得到較佳的報酬率。

 當資金越來越多,假設到了500萬以上,這時候投資人在談的幾乎都是"量大"這件事情,也就是把可以收租的單位變多,舉例來說,買一間房子隔間出租就是把可出租的單位量放大,而二房東也同樣要找更多大房東,讓自己可出租的單位增加。

關於時間成本,二房東其實更難做

 不論是買房收租或是二房東,想要有更多利潤都必須做到量大,然而在量大後會發現兩者花費的時間成本有明顯的不同。買房收租,只需要在初期裝潢,裝潢的成本只需要花費一次;但二房東與屋主簽約一般為5年,5年後能不能租不確定,如果不行要重新找新的屋主合作,假設這樣做二房東30年,裝潢成本就必須要花費6次,比買房收租需花費的建置成本更高。

 除了裝潢需要時間,管理也需要時間。一般買房收租投報率約10~15%,如果想節省時間請代租管來管理,扣除代租管的費用後投報率大約8~9%;反觀二房東,雖然資金門檻較低,投報率可以到15~30%,但如果真正有做過的人會發現,一旦請了代租管來協助管理房客,投報率算起來可能會降至15%以下,這樣當二房東是CP值很低的,為什麼呢?

 原因在於每月必須負擔的成本不同,二房東每月負擔的成本是給屋主的租金,假設每間租金一萬,30間每月就必須要支付30萬;相對於買房收租每月必須支付的成本是銀行利息,就算貸款1000萬,每月利息也才1萬多。

因此,若不幸遇到空租期,二房東每月的成本支出是比買房收租還要大的,若投報率不大於買房收租,那花費這麼多時間成本是不值得的。

 因此,如果因為初期資金不足,而想當二房東嘗試做包租公的感覺,記得二房東做到後面量大時,可能花費的時間成本更高,簡單來說二房東像是在做一門生意,並非被動收入,也不是投資置產,因為未來房價的漲跌與二房東無關。

另外,身為二房東雖然可以學習房客管理,但在初期的買房議價房屋貸款仍是學習不到的,想要完整的學習房地產,買房收租可以成為你的目標。

(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)

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