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【申辦房貸注意事項】貸款成數、利息、年限、綁約的取捨|買房進來看|包租公|專業諮詢

【申辦房貸注意事項】貸款成數、利息、年限、綁約的取捨|買房進來看|包租公|專業諮詢

今天來跟大家聊聊房貸年限成數及綁約的取捨,基本上,我們在進行貸款的過程中,會有很多條件及因素是要去考量及規劃的,比如說我們想要利息能夠低一點或是貸款成數高一點,而這些中間都有許多眉角及該注意的事項,接下來這篇文章,會帶大家深入了解,以及一些實際案例的分享。

貸款年限的取捨

首先是年限的部分,年限比較不一定,因為有些人想要少繳一點利息,一般住家就會想說貸款年限越短越好,只要在繳的起房貸的情況下我可以分15年或20年,只要這時間內繳完,就可以少繳很多利息,有些人則是希望月付金能夠低一點,那年限就需要拉長一點,所以年限跟你的月付金有大的關係。

銀行綁約的目的

再來說到綁約的部分,基本上綁約的目的是,銀行不希望,你來我家貸款後沒多久又轉去另外一家銀行,所以銀行會用綁約的方式綁住你這個客戶,在期間內你轉去別間銀行的話,就需要賠償違約金,就跟手機門號的概念一樣,如果你合約沒到就轉到其他家電信,就需要賠償違約金。

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違約金的取捨

所以綁約要跟違約金一起看,大約綁約的時間都是落在一到三年左右,都會有不同的方案,違約金基本上也是一筆不小的金額,假設違約金為1%好了,你貸款800萬,違約金就是8萬塊。

比如說,你可能寬限期快到了,想要轉貸到另一家銀行,這時候你真的要思考一下,因為在你還有綁約的情況下,你轉貸過去的話是需要賠償違約金的,你可能想要寬限期,可能不要本利攤,但當初你在貸款的時後,你沒有注意到有綁約這件事情,所以兩年寬限期過了,那你要轉的時候就會需要取捨。

你的策略是什麼?

很多時候我們看那種寬限期兩年但綁約三年這件事情,我通常都會提醒貸款的人要去留意你接下來的策略會是什麼,你有沒有要在兩年後轉貸,兩年後你的本利攤到底付不付的起?

如果你付不起,結果為了利率低一點,去選擇寬限期兩年綁約三年的銀行,那你不是卡死你自己了嗎?因為你隔了兩年後你沒有辦法轉貸過去,因為有違約金的問題,要不就是你轉貸過去賠了違約金,但是你可以得到寬限期,這些就要看每個人的取捨,這彼此之間是一個很微妙的關係。

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我們也有遇過一種狀況,比如說,我們在A銀行貸款了800萬,有綁約,隔了一年後轉貸到B銀行,B銀行能夠讓我貸款1000萬,但是違約金要付8萬元,這樣你轉貸還不轉貸?有點為難對吧?

所謂的為難是說,我可以多拿到兩百萬再去轉投資,那這要不要算進去成本?
我的200萬轉去投資,那8萬是我的成本,這樣到底划不划算,這就見仁見智了,這是要不斷去拿捏取捨的問題,所以他彼此之間會有一些你可能要去思考的。

個人條件很重要

對於一般銀行來說,除非你個人條件真的很好,比如說你是百大企業或是軍公教,銀行就會給你很好的貸款條件,否則一般人銀行一定會是有取捨,你可能想要利率低,那成數就沒辦法給你高,又或者給你高成數,那利率就會高一點。

比如說,有些人常常會聽到,貸款貸了八成後又要再去多貸一成,那這一成他可能就會要你多繳一些利息,又或是轉貸過去,原本銀行貸800萬,轉貸過去銀行願意貸給我900萬,那800萬就會是一個比較低的利息,100萬多貸出來的他就會收你高一點的利息。

銀行自己也會去評估這些,也會知道你的需求及自己的優劣勢在哪,所以他會去用一些方案來賺的到他要賺的錢,然後也給你一個適合你的方案。

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貸款條件都會互相影響

我們講說利息、成數、綁不綁約、年限,這些都會互相影響,你要貸到40年,那你可就不會像20年的利率那麼剛好,你得到好處了,那你可能就會犧牲另一種的好處,這就是所謂的「等價交換原則」。

我們講說這幾個關鍵,利息、成數、年限跟綁約,實際上到時候都要來做一個比較,你可以去A銀行問完所有的貸款條件,再去B銀行、C銀行,可能三家攤出來,比較優劣之後,再來決定哪一個的搭配是比較適合你的。

我們也有聽過那種可以寬限期三年但是不綁約的,像是華南銀行、台灣銀行就是這樣,只是大部分的私人銀行或外商銀行,他給你寬限期就是要綁約,因為他不想要你在寬限期的過程當中跑掉,所以需要用綁約的方式留住你。

所以對大部分銀行來講,他們比較喜歡服務不太懂的人,因為比較能夠從那些人身上賺更多的利息,如果越懂,他們就會比較辛苦一點,因為他們需要解釋更多,要去想更多的方法,寫更多的報告,才能夠去幫你核貸,提出更適合你的條件。

當你有真的要去買一間房子,或是你買到一間房子後要貸款了,這個我們會case by case來討論會比較清楚,之後有機會當你來做房產諮詢的時候,我們會用你的案子去說明,你會更有體驗,更有感受。

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製表日期:2020/10/13
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