買房不知道如何估價?專業包租公用這4招培養房價敏感度|包租公課程|房產諮詢

買房不知道如何估房價?專業包租公用這四招養房價敏感度

看到一間喜歡的房子,該如何估價、出價、議價常常是許多買房族的困擾,不論買房投資或自住都需要擁有這樣的能力。其實仔細想想,「估價」是自己判斷房產價值的能力、「出價」是與仲介溝通相互說服的能力、而「議價」是與賣方達成共識的能力。

通常成屋的議價大都交給仲介幫忙與屋主斡旋,因此許多人的問題會是「我在向仲介出價時,該怎麼評估應該出多少價格才合理?」。身為在房市打滾多年的專業包租公,其實有4招可以分享給讀者,讓自己逐漸培養起評估房價的敏感度。

4招培養房價敏感度

在實價登錄出現之前,成交的房價並不是市場公開資訊,因此只能靠自己慢慢地問,因為同一間房子可能有好幾間仲介在賣,當時就每一間仲介都去詢問,交叉比較不同仲介所提供的資訊,拼湊出賣方可能期望的成交價。

並且專業的房產投資者通常會在一個區域看許多物件,因此在好多物件、好多仲介的資訊比對下,對於市場行情會越來越熟悉,對於仲介講的房價和屋主開的房價會越來越容易判斷是否合理。

但說真的,上述第1招相當花時間也相當累,但卻可以紮實培養自身能力的方法。當然,由於銀行承做許多房貸,在提供房貸時勢必要了解抵押房產的真正價值,因此銀行資料庫中有眾多合理房價可以參考。

雖然第2招「銀行估價」比一間一間房仲交叉比價的方法來得方便,但許多人不敢使用此方式,因為可能遭銀行拒絕,要讓銀行專員願意幫你估價也是一種能力,簡單來說要讓銀行專員認為你真的是要貸款的,而不是只來問好玩的。

不過,銀行估價也不一定準確,在長久累積的看房經驗中,曾經有一家銀行的估價一報出來,我就直接打槍「這個區域你估25萬,是不是看錯了?」

後續銀行專員才承認他真的看錯了,因此就算是銀行估價,自己還是要有估房價的能力,而銀行估價只是拿來確認自己的估價以及評估可以貸款的額度而已。

我們常用的第3招實價登錄平台在實際使用時,會發現同一區域每坪房價範圍超廣,有可能從20幾萬到50幾萬都有,那到底出價時要拿20萬出價,還是拿50萬出價?也因為實價登錄網中的每坪房價範圍太廣,有時候仲介拿的實價登錄也會篩選過。

因此參考實價登錄評估房價,一定要設定好自己想購買的條件,例如要買30坪左右的房子,就設定在正負3坪內的成交實價登錄參考,地點也要設定在方圓500公尺內的物件進行比較,屋齡、房型、樓層也要與想購買的物件相似。

還有最後一招要培養的是,有看中的案子就算沒有順利買到,也要追到最後的成交實價,這樣也可以比較與自己的估價差異,調整自己的房價敏感度。

買房只追求低價,很容易買到地雷

雖然上述方式可以練合理房價的敏感度,但要買到低價的apple物件又是另一個更難的能力,便宜買房人人要,在這麼多人要搶的情況下,這種紅海市場很容易讓自己搶到一個低價的爛物件自己還不自知,後續才發現要一堆修繕費,其實也沒有買便宜。

如果你身邊有專業的房產投資朋友,他可能會跟你說「這個區域多少錢合理、多少錢不要買、多少錢便宜」,這些都是他們長期累積起來的經驗,但如果你不逐步練起,聽到便宜就去買,很可能就會造成上述並沒有買到便宜的狀況。

(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)

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