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【買房簽約注意事項】簽約前一定要知道的八大關鍵,別讓自己的權益受損了!

【買房簽約注意事項】簽約前一定要知道的八大關鍵,別讓自己的權益受損了!

辛苦地找屋、看屋、議價後,雙方價格達成了共識,就開始要辦理「簽約」,
「簽約」是房地產買賣中非常重要的一環,與交易安全息息相關,不管你是透過仲介還是直接跟屋主買賣,簽約前都要瞪大眼清看清楚契約裡的所有內容,才不會出問題!

目前不動產買賣實務上有二種契約,其中「公契」係作為產權移轉之用,「私契」則是買賣雙方的權利義務。

以下整理出8點的簽約注意事項:

1. 代書與履約保證不能少

買賣房子動輒百萬、千萬,因此,有兩個費用千萬不能省-「代書」和「買賣價金履約保證」。許多人認為透過仲介買賣就一定安全,其實,仲介也是透過代書和履保來確保交易安全喔!建議在簽約時就找誠信、有口碑的代書辦理,並承做買賣價金履約保證。

2. 產權搞清楚

以下幫大家整理出五個要點

1. 確認土地及建物謄本,雖於付斡旋金或定金前已看過土地、建物謄本,但在簽約時仍須再調閱當天的土地及建物謄本,以防中途產權或借貸設定有所異動,仔細確定坪數對不對(目前謄本計算面積以平方為單位,1平方公尺 = 0.3025坪),有沒有包含車位。

2.是否有限制登記,如:假扣押、假處分等,尚未塗銷

3.注意賣方銀行抵押設定金額,可以做為支付各期價款的依據

4.土地使用分區,是住宅區還是工業區等

5 .確認有沒有租約

3. 要知道跟你簽約的是誰

要確定跟你簽約的是本人,契約當事人原則上應由本人親自簽約,否則應有特別授權之書面證明。簽約時由代書核對雙方身份證,確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。如非本人出面,應出具授權書,並詳細載明有出售不動產座落地址及授權代收價金等事項,並有屋主本人的印鑑證明,才具有有效授權

4. 契約內容要謹慎檢查

契約書內容必須以數字記載(如坪數、金額、持分等),數字最好改用國字大寫,以避免變造及爭議。契約內容除了標明買賣標的、價款、付款時間、產權移轉、稅費負擔、點交和擔保事宜,還附上了「建案現況確認書」,包含輻射屋檢測、海砂屋檢測、漏水聲明、非事故屋(無兇殺或自殺致死之情事)聲明,保障買方不會買到瑕疵屋。

5. 付款方式應公平

目前買賣付款方式大致上分為四個階段,簽約、用印、完稅、尾款。
各階段之付款成數依雙方要求而有不同,通常約定為10%、10%、10%、70%,為保證買方尾款可如期支付,依目前交易習慣,代書會請買方開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處,而於尾款支付時始無息退還買方,不過,如果賣方銀行尚有貸款未清,則可以其金額以作為支付尾款金額之參考。

在此強烈建議買賣雙方使用買賣價金履約保證服務,所有款項在過戶、交屋前均存進專屬履保信託專戶,待履保公司和代書確認「不動產買賣契約書」上的交易條件與約定全部滿足後,才進行價金和產權移轉,如未滿足則退回價金,並取消執行產權移轉,避免賣方捲款潛逃。

6. 各項稅費及其他費用負擔必須記載清楚

通常買方須負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費(火險及地震險)、貸款代辦費;而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。

7. 交屋時期及方式應明確

交屋日期與方式應清楚記載於合約中,一般房屋買賣通常在支付尾款時同時辦理交屋手續,請代書確認賣方抵押權借款金額及實際應清償金額,並清楚記錄在契約書上,同時應於特約貸款中明訂賣方抵押權債務清償及塗銷之方式及期限,買賣雙方如果另有協議,應明確以書面約定,以避免爭議。

8. 最後請再詳細檢查一遍

簽約書訂定後,買賣雙方只要簽名或蓋章皆具法律效力。目前實務上,皆要求當事人親自簽名且蓋章。簽約書要注意,塗改處要雙方認章,立約日期要填寫、騎逢章雙方都要記得蓋,簽約書如為兩張以上,逐一檢查,以避免爭議。

只要挑選誠信、有口碑的代書,承做買賣價金履約保證,並注意以上八點,就可以安心的等待過戶、交屋喔!

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