二房東是什麼?二房東違法嗎?二房東報酬率超高?跟二房東簽約要注意!

二房東違法嗎?二房東報酬率超高? 跟二房東簽約要注意!

常常聽到人家說「 二房東 」,到底什麼是二房東?跟惡房東是一樣的意思嗎?其實二房東簡單來說就是第二位房東,身為租客你一定會想問,一個房東都快讓我入不敷出了,更何況再來第二位房東呢!

其實二房東原先是房客,承租房屋之後再把原本房東的房屋「 轉租 」給第三者使用,許多二房東會藉此賺取中間價差,但也有部分二房東是將大坪數內多餘的房間轉租給他人共同分擔房租。

為什麼市場上越來越多人在當二房東?究竟二房東是不是違法的?二房東到底有多賺錢呢?跟著筆者一起到內文比較看看吧!

二房東是什麼?

「 二房東 」是指自己並未擁有房屋的所有權,但將房屋的一部分「 轉租 」給第三者居住使用的房東。

二房東大多是投資客以賺取租金價差為利潤,但也有部分人是想要把大坪數家中的多餘房間轉租給第三者,共同分擔房租、活用剩餘空間才成為二房東的。而且我們熟知的包租代管業者,其實也是二房東的一種型態喔!

二房東違法嗎?

聽到這裡,你一定會想問:「沒有房屋所有權的房客,還把房東的房屋再轉租出去,是合法的嗎?」

原則上,二房東是不違法的!依據民法第 443 條的規定「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。」

也就是說,如果你想當二房東轉租給其他人,必須要告知原始房東,並確認當初房租合約中是否有「反對出租作為其他使用」等字樣,如果租約沒有明確約定,原房東也沒有表示反對,那就可以轉租部分房間。

如果你跟房東的租賃契約中「沒有約定房客不得轉租」的條款,那房客其實將租屋分租當起二房東。此時,房客當二房東的行為,在法律上仍屬於「合法轉租」!

不過,要特別注意,這個「二房東轉租」的行為必須是只將「部分租屋」轉租出去,才可以稱作「合法轉租」。如果你是將租屋的「全部」或「化整為零」轉租出去,那就是「違法轉租」了喔!

房東、二房東、新房客的三角關係?

說白一點,二房東就是第二個房東,原房東(大房東)與二房東(原始租客)簽有合約,而二房東(原始租客)再透過轉租的方式把房屋租給新房客(二房客)。也就是說,大房東與二房東間有租約關係,二房東與新租客有租約關係,但大房東與第三者房客是沒有租約關係的!

租賃關係原房東二房東新房客
原房東有契約關係如房屋有毀損,原房東可向二房東請求損賠(民法 432 、 444 條)無契約關係原房東不可向新房客收取租金如房屋有毀損,原房東可向新房客請求損賠(民法 184 條)
二房東有契約關係如房屋有毀損,原房東可向二房東請求損賠(民法 432 、 444 條)有契約關係如房屋有毀損,二房東也可向新房客請求損賠(民法 432 條)
新房客無契約關係原房東不可向新房客收取租金如房屋有毀損,原房東可向新房客請求損賠(民法 184 條)有契約關係如房屋有毀損,二房東也可向新房客請求損賠(民法 432 條) −

資料參考:全國法規資料庫,筆者彙整

二房東報酬率試算!

「 Cosmo ,二房東的報酬率算起來好高喔!需要的頭期款又比較少,很適合小資族耶!」。偶爾會有學員來這樣問我,說真的,如果建立在只談論優點的基礎上,他說的也並沒錯,但就在於漏了考量到「風險」。

身為經營多年買房收租的房東,我也同時經營 2 家包租代管公司,可以說不管是買房收租或二房東(包租代管)我都深入了解過,因此我們一起來估算兩者的投報率,看看跟讀者的想像的是否一樣?

買房收租投資報酬率試算

在試算二房東的投資報酬率之前,我們先來看看一般買房收租的投資報酬率是如何計算的!

💰 舉例:買價 1,250 萬、裝潢 250 萬、月租金 6 萬。
ROI = (年 72 萬租金 – 房貸 1,000 萬 x 房貸利息 1.5%)/(總成本 1,500 萬 – 貸款 1,000 萬)= 11.4%
年代租費用:月租金 6 萬 x 50% = 3 萬。年代管費用:年租金 72 萬 x 10% =  7.2 萬。
💵 扣除代租代管費用的 ROI =(年 72 萬租金 – 房貸 1,000 萬 x 房貸利息 1.5% –  3 萬 –  7.2 萬)/(總成本 1,500 萬 – 貸款 1,000 萬)=9.36%
💵 扣除代租代管費用的 ROI 又空窗 1 個月=(年 66 萬租金 – 房貸 1,000 萬 x 房貸利息 1.5% – 3 萬 – 6.6 萬)/(總成本 1,500 萬 – 貸款 1,000 萬)= 8.28% (年淨利 41.4 萬
💵 扣除代租代管費用的 ROI 又空窗 2 個月=(年 60 萬租金 – 房貸 1,000 萬 x 房貸利息 1.5% – 3 萬 – 6 萬)/(總成本 1,500 萬 – 貸款 1,000 萬)= 7.2% (年淨利 36 萬)
💵 扣除代租代管費用的 ROI 又空窗 8 個月=(年 24 萬租金 – 房貸1,000 萬 x 房貸利息 1.5%  – 3 萬 – 2.4 萬)/(總成本 1,500 萬 – 貸款 1,000 萬)= 0.72% (年淨利 3.6 萬)

二房東投資報酬率試算

接著我們來看看二房東的投資報酬率試算:

💰 舉例:向屋主承租 3 萬,月租金 5 萬,前期總支出 30 萬,簽約 5 年。
ROI = (((出租金額 5 萬 – 屋主租金 3 萬)x 12) – 年攤提費用 30 萬 / 5 年)/ 30 萬 = 60%
年代租費用 = 月租金 5 萬 x 50% = 2.5 萬。年代管費用 = 年租金 60 萬 x 10% =  6 萬。
💵 扣除代租代管費用的 ROI  = (((出租金額 5 萬 – 屋主租金 3 萬)x 12) – 年攤提費用 30 萬 / 5 年 – 2.5 萬 – 6 萬)/ 30 萬= 31.7% (年淨利 9.5 萬)
💵 扣除代租代管費用的 ROI 又空窗 1 個月 = (((出租金額 5 萬 – 屋主租金 3 萬)x 11)– 年攤提費用 30 萬/ 5 年 – 2.5 萬 – 5.5 萬 – 3 萬)/ 30 萬 = 16.67% (年淨利 5 萬)
💵 扣除代租代管費用的 ROI 又空窗 2 個月 = (((出租金額 5 萬 – 屋主租金 3 萬)x 10)– 年攤提費用 30 萬 / 5 年 – 2.5 萬 – 5 萬 – 6 萬)/ 30 萬 = 1.67% (年淨利 0.5 萬)

二房東收租算是被動收入嗎?

其實,很多人想要收租,是因為希望藉此建構自己的「 被動收入 」。然而,從上述的數字細算中你可以發覺,當個大房東買房收租,並請代租管業者幫忙管理,假設租屋空窗 2 個月,報酬率僅會從 9.36% 掉至 7.2% ,即便空窗 8 個月報酬率也不會歸零。

然而,雖然二房東扣掉代租管費用後報酬率高達 31.7% ,但只要一空租 2 個月就好,報酬率瞬間跌至 1.67% ,再空租下去就賠錢了。答案很簡單,因為成本擺在分母,分母越小報酬率波動越大,這樣可以感受到當二房東的壓力了吧!

再者,從估算中看到二房東沒有請代租管的報酬率是 60% ,一旦請了代租管報酬率直接腰斬,因此許多新手跨入二房東之後,才發現根本沒辦法請代租管,必須自己親力親為,變成另一份工作。所以我常覺得二房東反而像是開店經營,而不是一份被動收入。

由於自己真正經營過買房收租與二房東,我深知表面的「低投資成本」和「高報酬率」會對許多人有很大的吸引力,然而我總是提醒學員當一個成熟的投資者,除了報酬率之外,一定要冷靜下來思考有何風險,也要先學習相關的能力再投入,避免衝動投資。

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二房東騙局有哪些?

市場上常見的二房東騙局有以下三種:

  1. 二房東要求一次付清房租,收款後便捲款遣逃。
  2. 二房東與原房東的租約快要到期甚至已經到期,趁著原屋主還沒上門前,便偷偷將房屋轉租出去後逃跑。
  3. 二房東在租約期間,偷偷將房屋高價轉租給房客,賺取價差多月後,便偷偷逃跑。

二房東騙人的事件層出不窮,除了對房客造成莫大的傷害,也影響了原房東租屋的品質。因此不論是房東還是房客,在出租房屋前一定都要問清楚對方的身份、來路,以免出租後因小失大!

跟二房東簽約要注意這些事!

要如何避免被二房東敲竹槓呢?在簽約前你可以注意以下幾個重點:

  1. 和二房東簽約前,確認對方是否有「合法取得轉租權」的書面證明,包含二房東跟屋主(大房東)的租約中有無同意轉租的約定條款、原房東簽字的「轉租同意書」or「授權委託書(委託二房東處理出租事宜 ex 包租代管)」。
  2. 和二房東簽約前,除了確認合法轉租證明,也可以請二房東提出原先與大房東簽署的租賃契約,檢視租賃契約的期限、租金等相關資訊,確認自己的承租金額是否合理、期限有無風險。
  3. 與二房東簽約時,新租約內容必須明訂清楚,包含付款方式、租賃期限、費用分攤等。將相關項目標示清楚,才能盡量避免日後的租屋糾紛。此外,在租賃期間,所有相關的收費憑證也都要留著作為日後糾紛產生時的重要證據!

如果沒有特別留意,未來被原房東發現時,二房東拍拍屁股逃跑,就算租客可憐兮兮的和房東求情,大房東還是可以主張終止租約的哦!

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