賣房必知「專任約」與「一般約」的差異,該選哪一個?|包租公課程|房產諮詢

賣房必知「專任約」與「一般約」的差異,該選哪一個?

 「Cosmo,委託房仲賣房時不是都會有一般約與專任約嗎,仲介都告訴我簽專任約可以獲得比一般約更多的曝光,但身邊的朋友卻告訴我簽一般約比較好,我到底該選哪一個?」

說實在話,雖然我身為買賣無數次的包租公,在面對這個問題時卻沒有標準答案!原因在於我自己也不一定每次都使用「專任約」或「一般約」,反而是看案件當下的狀況而定。

 因此,如果我的學生有這個問題,我反而會希望他們先搞懂專任約與一般約的差異,如此一來比較容易在簽約當下選擇適合的方式。

專任約與一般約的差異

 與一個仲介簽訂了「專任約」之後,在合約期間只能由這個仲介幫忙賣房,不能再請其他仲介幫忙賣房,就連自己賣房也不行。

因此假設我們自己是仲介,當然希望屋主與我們簽專任約,而且約期越長越好,如此一來就不會為了這間房子做了一大堆行銷後,不幸被其他的仲介賣掉,簡單來說就是仲介可以確保簽約後如果賣出,仲介費一定跟自己有關。

 相反的,如果與仲介簽訂一般約就沒有上述的限制,還是可以與不同家、不同房仲再簽一般約,讓許多房仲都可以同時行銷這間房子。當然有時候我們也會聽到仲介說:「這間房子是我們專賣」,這不一定代表他與屋主簽了專任約,有可能是屋主只跟這一個仲介簽一般約。

如果要賣房,該如何選擇「專任約」或「一般約」?

 專任約有的好處是「只需要面對單一仲介」,因為如果跟很多仲介簽一般約,後續這些仲介當然就會跟你回報,除此之外也會有很多仲介看到你簽一般約,打電話來跟你詢問是否也可以幫你一起賣,不知不覺有可能會簽了很多的一般約,然後每天有一堆仲介打給你。

 因此,簽專任約所需面對的仲介數量就比較少,雖然有比較少的仲介在幫你一起賣,但通常簽專任約的案子在直營店體系中也會互相合作,因此也可以增加潛在客戶的來源。

特別是信義房屋專任約的「單一斡旋制」,先斡旋者先談,如果不成再下一位斡旋,如此一來便可以減少其他仲介可能從中破壞可能的成交。

 然而,對於許多第一次賣房的屋主來說,並沒有與仲介配合的經驗,也不知道眼前的這一位仲介適不適合自己,因此可以先簽一般約,如此一來便可以接觸到不同的仲介;若未來找到了一位適合自己的仲介,再簽專任約也不遲。

 一般約雖然看似能夠幫忙曝光的仲介很多,但老實說也不一定,假設要賣的案子條件不是很優,通常仲介還是會選擇先賣好賣的案子;相反的,如果案子條件很好,就算不簽專任約,簽一般約房仲也會先專心在這件好賣的案子上。總結來說,該選擇專任約或一般約,除了看自己的喜好之外,也必須綜合評估房子的條件。

(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)

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