房東租金收入該如何報稅?租賃所得稅計算方法、申報方式、補稅處罰一次看!

房東租金收入該如何報稅 計算方法、申報方式、補稅處罰一次看

五月報稅季即將來到!台灣租賃市場日漸活絡,許多人也開始以買房收租為業,但對於如何報稅卻不甚了解,報稅是一件重要的事情,不僅能夠維護國家財政健康,還能夠避免違反法規而產生的法律風險。

因此,本文將為大家詳細介紹租賃所得報稅的相關知識,讓大家可以安心出租,避免稅務上的煩惱,以下就是一些容易懂的解說,讓每個人都能夠了解房東該如何申報租賃所得。

租賃所得是什麼?

在台灣,如果你出租自己的財產(包括房屋、專利權、商標權、著作權等等)給別人使用,就可以拿到租金,這些租金就是所得稅的一種,叫做租賃所得。

通常大部分的租賃所得都是從出租房屋中得來的,不過還有其他種類的財產可以出租,也可以計算為租賃所得。

租賃所得的定義包括以下幾種收入,不過必須先扣除必要的損耗和費用:

  1. 出租財產收到的租金收入。
  2. 財產出典的典價所得,就是把財產設定給別人使用時收取的錢。
  3. 設定永佃權和地上權所得。
  4. 押金或類似押金款項,或財產出典的典價按當地銀行業通行之一年期存款利率所計算的收入。

如何計算租賃所得?

租賃所得就是指你從出租房屋收到的租金收入,不過,這可不等於你的真正租賃所得喔,因此在報稅時,你需要扣除必要的費用,例如折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等等。

如果你不知道詳細費用要怎麼列舉,也沒關係,可以直接從租金中扣除43%來計算必要費用,然後再併入個人綜合所得稅計算。

不過,值得注意的是,每個房東的免稅額和扣除額不同,所以所得級距適用的稅率也不同。

假設你出租的房屋每月租金為4萬元,那一年的租金收入就是48萬元。但這並不等同於租賃所得,因為還要扣除必要費用,例如折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息和保險費等等。

租賃所得 = 年租金收入 – 必要費用

如果你無法逐一列舉這些費用可以直接從租金中扣除43%作為必要費用,再把剩餘的金額算入個人綜合所得稅的計算。每個房東的免稅額、扣除額和所得級距適用的稅率都不相同,所以必須針對個別情況進行計算。

換句話說,你的租賃所得是在扣除43%的必要費用後算出來的,也就是假設你的利潤率為57%,成本佔了43%。這部分收入是需要繳稅的。

當你出租房屋獲得租賃所得時,需要在個人所得稅申報中計算進去,同時考慮免稅額、扣除額和所得級距的稅率,但需要注意的是,這個規定只適用於房屋,如果是出租土地的收入,就不能使用43%的成本扣除,只能扣除當年度繳納的地價稅。

假設房東的所得稅率為20%,那麼計算方式就是:

租賃所得273,600元 × 20% = 54,720元。 房東的實際租金收入為480,000元 – 54,720元 = 425,280元。

房東需要申報租賃所得,但房客在報稅時可以列舉扣除租金支出,只要租的房子是自住且非營業用途,並且沒有申報購屋借款利息,每年就可以列舉扣除最高12萬元的租金支出,從個人應稅收入中扣除。

租賃所得稅 = 租賃所得 × 所得稅率

什麼是租賃所得預扣繳稅率?

如果房東把房子出租給公司使用(營業用),那麼租賃所得的費用會先扣除10%的稅金和2.11%的健保費用。扣繳的意思是指房客先預先繳納部分房東的個人綜合所得稅,這個會在每年5月的個人綜合所得稅申報時進行多退少補。

因此,建議房東在出租前先與房客事先溝通租金是含稅或不含稅的方式。

⚠️請注意,如果房東是外國人(非健保保戶),房客就不需要預先繳交二代健保補充保費。

租賃所得要如何報稅呢?

首先,你需要計算出租賃所得以及扣繳稅率,接著在每年的5月1號到5月31號之間進行申報。

你可以親自到附近的國稅局申報,也可以下載財政部的報稅軟體,使用自然人憑證、健保卡、查詢碼、金融憑證或台灣行動身份識別登入系統進行申報。由於每個房東的免稅額、扣除額不同,所得級距適用稅率也不相同,因此需要併入個人綜合所得稅一起申報。

在報稅期間,你可以到綜所稅結算申報專區試算、查詢與申報綜合所得稅,記得要在規定的期限內完成報稅程序。

實申報租賃所得,以免遭補稅處罰

出租房屋收取租金,如果有漏報租賃所得,國稅局將認定為個人過失,依裁罰倍數參考表裁處漏稅額0.5倍罰鍰,再加上本稅即為1.5倍,目前全國已裁罰逾百件的房東漏稅案件。

近日財政部針對囤房大戶進行查緝,以防止房東逃漏稅情形。財政部賦稅署去年共查獲1,720宗漏稅案件,補徵稅款及罰款金額達8,018萬元,總共補徵稅款及罰款金額已超過2.2億元。

財政部舉了一個例子,在109年,他們查獲了一位房東出租了自己的房屋,收到了468,000元的租金收入,但未依法報繳綜合所得稅。

這位房東主張房屋打通隔成7間使用,其中5間租給他人,2間自用並提示相關費用憑證金額合計300,000元,申請全數減除。

財政部按照收入費用配合原則,根據出租房間比例核算該屋應分攤之必要損耗及費用,得出214,286元的數字(300,000元x5/7),核定租賃所得額為253,714元,補徵稅額50,742元,並處以罰鍰25,371元,該房東未再爭訟。

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