房產投資人五大類,你是哪一種?|房產諮詢|包租公課程

房地產投資人五大類,你是哪一種?

「Cosmo,這間可不可以買?」,我從Line上收到一則學員的訊息,傳了一張仲介發布的廣告,然後問我可不可以買,與此同時,另一位學員也傳了一封訊息…

 「Cosmo,在新北新莊xxx路xx號有一個5樓公寓我很喜歡,預計購入房價+仲介費+裝潢費大約xxxx萬,房貸8成抓1.8%利率,以區域平均租金計算總價投報率約x.xx%、自有資金報酬率為xx.xx%,您方便幫我看一下是否有我漏掉的地方嗎?」

 說真的,就算是專業的房地產投資人,也不太可能看了仲介的廣告詞和一些照片就能決定可不可以買;但我也可以理解剛踏入買房的新手無法抓到評估的重點,因此才會直接詢問「可以買嗎?」。

 所以,本文將跟你分享5種房地產投資人,讀者可以從中學習買房投資的五大學習歷程。

房產投資人五大類

 第一類房產投資人會問的問題,「這個好嗎?可以買嗎?要出價多少?」。

 通常他們看到了一則令人心動的廣告,便會直接將廣告貼給別人,並詢問是否可以買。這樣的情況下,等於直接將選擇權交由別人決定,若遇到願意真實分析優缺的人,那還好;但若遇到只是為了銷售的人,就很有可能吃了悶虧。

 第二類房產投資人會問「有一個物件我有興趣,可以陪我去看房嗎?」。

 通常從一類跨到二類代表已經學會篩選自己喜歡的條件,但擔心自己無法準確地抓出房子的瑕疵,害怕買到了問題屋該怎麼辦。

 這個階段其實找擅長看房的朋友或教練一起看房,就算身邊沒有這類朋友,也可以在網路挖寶學習,例如「看房注意事項五大篇章」,再搭配實際看房經驗就能進步了。(預售屋可看「預售屋看屋17大盲點注意」)

 第三類房產投資人會問「這間房子我看過OK,房價房貸是我可以負擔的範圍,但你覺得我應該買多少?可以投資嗎?」。

 這類人對於買房的數字敏感度尚未建立,不知道如何議價、也不確定到底投資這間房報酬率會有多少;當然,最基礎的你必須知道房產投資報酬率的計算方式有2個,《總價報酬率=(總租金/買房總價)x100%》、《自有資金報酬率=[(總租金-房貸利息)/(買房總價-房貸總額)]x100%》,不然很容易被高報酬率的數字誤導。

 至於該買多少房價,你可以學「合理房價估算的4種方式」或「買房議價策略5步驟」。

 第四類房產投資人已學習了很多房產知識,自己會詳細的分析「這間房為何要買、打算買多少、可貸金額、投報率估算」,列出來給我看後會問「這樣的數字,可以執行嗎?會不會遇到什麼問題?」。

 簡單來說,他們缺乏實際經驗,需要一個有經驗的教練來帶著他們做一次,比較能安心!遇到這類的投資人,如果他們一生只想做一間收租房,我會建議直接找教練,可以減少出錯所付出的成本(可看「包租公家教班全程直擊」);如果是想以包租公當為事業,那自己去實作換經驗,對於往後會有很大的幫助。

 第五類房產投資人已經相當成熟,會開發、會評估、會執行,但我總是被問到「我的隔租物件被檢舉,該怎麼辦?」,這類投資人缺乏了合法的意識,如果包租公想做的長久,絕對要注意到如何合法的執行!(可看「合法隔套懶人包」)

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(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)

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