銀行鑑價懶人包|房屋鑑價是什麼?銀行鑑價流程?銀行鑑價與房市的關係?

【銀行鑑價懶人包】

銀行在給你房貸前,會先進行鑑價,有些是銀行行內估,有些是委外估價公司估。所謂的銀行鑑價就是盡可能的參考附近所有成交的數據後,給你的一個「平均值」,依照這個平均值貸款給你,並以買價與估價兩者取其低的原則進行放貸。

今天,就讓我們為大家介紹「 鑑價 」的相關知識,並且為大家分析 銀行鑑價 結果經常低於市價的原因,以及「 銀行鑑價 」與 房市 的關聯為何,趕快跟著我們一起看下去吧!

鑑價是什麼?

「 鑑價 」是透過專業鑑價人員進行專業調查與評鑑後,評定財產的價值。財產除了是有形資產(包含動產、不動產),也可以是無形的資產(包含商標、專利、著作權等)。

而「 房屋鑑價 」,則是專門針對不動產進行的估價,一般來說會是在你要購屋時,銀行會針對你的 房屋 價值進行估價,以決定可以核貸多少房貸金額給你。

另一個常見的房屋鑑價時機,則是落在房子被法拍時,作為法拍價格的基礎。最後,其實在繼承遺產、贈與不動產時,為了做為課稅的價值基礎,也會需要通過房屋鑑價的 流程 來取得房屋價值數額。

房屋鑑價管道有哪些?

鑑價的管道有很多,除了委託專業的鑑價人員,有些銀行也會有自己的 鑑價部門 ,專門進行財產的價值評估作業。除此之外,如果是民眾想要自行知道房屋的價值大約落在哪個區間,也可以使用內政部實價登錄系統、到各大 房仲業 者網站做查詢!

銀行鑑價評估項目有哪些?

一般來說,不動產的評價會參考的項目有以下幾種:

鑑價評估項目鑑價考量因素
房屋地段 / 區位
(包含周圍機能、環境)
房屋是否位於鬧區?是否位於交通樞紐?生活機能良好嗎?
>區域位置越好,不動產價值也越高。
房屋屋齡房屋的屋齡會影響房屋的折舊狀況,折舊越嚴重房屋,價值相對也較低。
房屋用途房屋是自住用?出租用?商業用?
>房屋用途一般來說會以自住用的貸款成數最優。
屋況、屋內 裝潢屋況包含基本裝潢、水管線路是否過於老舊等考量。
>有裝潢的鑑價結果通常可以多 2 ~ 3 萬(不無小補拉!)
房型如果是非規格化或是坪數過小(小於 15 坪套房)等房屋,不動產價值也會較低,有些銀行甚至會不願放貸。
瑕疵建物如果是凶宅、 海砂屋 等瑕疵物件,鑑價結果都會相對較低。
房屋增建如果有頂樓加蓋、 夾層屋 等物件,若產權不清楚,銀行通常不會將這塊物件納入鑑價參考。
交易頻繁如果交易過於頻繁,表示該物件可能是投資客的物件,那銀行貸款也會比較保守。
物件市場行情銀行除了市調以外,也會參考實價登錄、仲介成交等行情,來預估物件的價值。

銀行鑑價流程?鑑價時間要多久?

一般銀行的鑑價流程大約需要 7 ~ 10 天,不過實際情形仍須視各家銀行的鑑價流程為主。一般銀行鑑價的流程可以分為以下六個階段:

Step 01. 確認鑑價標的基本資訊

提供給銀行房屋標的的地址。

Step 02. 擬定估價計劃

接著,銀行就會根據標的資訊建立檔案,並據以擬定估價計畫。

Step 03. 蒐集相關資料

前面有提到申貸者需要提供房屋的標的位置,接著銀行就會著手調閱標的的相關資訊,包含謄本等文件。

Step 04. 現場勘查

估價最重要的就是認識標的,這時銀行會派專員去標的現場觀察建物狀態、區域環境、生活機能等狀況,並初步觀察房屋的市價分佈。

Step 05. 整理、比較並著手分析標的資料

彙整好標的資訊後,鑑價人員就會開始進行 不動產估價 作業。

Step 06. 製作估價報告書

完成上述流程後,最後鑑價人員就會產出不動產估價報告書,供銀行作為房貸放貸額度的參考基礎。

銀行鑑價費用

如果你是購屋時有委託仲介協助,那房仲業者會自行尋找三家以上的銀行進行房屋鑑價,而這些費用都被包含在未來成交需繳納的仲介費裡頭,就不需要額外支付費用囉~

但如果你是自行委託鑑價人員或是銀行部門估價,各家銀行的收費標準不一,建議可以多方詢問價格之後再選擇!

銀行鑑價為什麼總是低於市價?

相信大家在貸款時,應該常常發現銀行鑑價的結果,會跟你自己在房仲網站或是實價登錄上參考的市價結果不符吧?

這是因為銀行鑑價一般來說會採取相對「保守」的態度,導致銀行鑑價結果比市價來得低

各家銀行會依照標的及貸款人的條件,斟酌調整估價的金額,所以本來就會有些微落差,最終的金額仍以你申請的銀行為準,因此建議在準備自備款時,可以多方參考以備不時之需。

銀行鑑價與房市的關聯?

以下這張圖就是在講述房市與銀行估價之間的 關係 

接下來跟大家分享一些我個人的幾個淺見,所有的觀察僅以大台北地區的老舊公寓為主,共列出七個重點。

買在銀行估價,等於買到便宜價格

從 2020 年 Q4 開始,明顯的感受到市場上開始追價買,雖然 2021 年 5 月 ~ 8 月進入第三級警戒,但只是量縮但價不跌,一降到第二級後更是大爆發,所以市場上開始出現,銀行的估價遠追不上市場買賣價的狀況,當然換個方式說,現在若能買在銀行的估價,也等同於買到便宜的價格。

估價上升,關鍵在於「平均值」

既然房市已往上漲,為何銀行的估價在過去一年仍是緩步爬升,直到 2021 年 Q4 才明顯感受到估價往上升呢?關鍵之一就在「平均值」。

簡單的估價原理,當銀行專員或估價公司在市場上訪價時,一定會將過高或過低的剔除,再以較中間值的數筆成交價進行平均。那麼也就是說,若該案件附近 500 公尺到 1 公里內,沒有太多成交的數字,那麼「平均值」是不太會有增幅的。

這也就是這個時期,某些地段的估價會突然升高(因為附近近期成交物件較多),有些地段的估價仍是一灘死水(因為附近近期成交物件較少)。這樣的狀況也同樣發生在 2003 年 SARS 後及 2008 年金融海嘯後,房市剛開始復甦的時後。

學會分析並透過銀行的估價「買不貴」或「買便宜」

對於想買屋的人來說,都想要能夠買在相對的低點(是個奢望)或絕對的低點(是個幻覺),看了這張圖大概可以看出什麼時候是相對的低點,不過咱們沒辦法回到過去,所以都只能事後諸葛,來分析哪時候是相對低點。

這張圖則是要提供給你另一個觀點,若你能看懂這張圖,也就代表你可以透過銀行的估價「買不貴」或「買便宜」,而不是只是聽許多自以為專業的專家說。

銀行下修前,盡可能進行轉增貸

買房自住、買房收租以及買房出售,都可以參考以下這張在看這張台灣房地產六大循環漲跌走勢圖 ,其實不同用途應用的點也會有些許不同。買房自住,就是不要買貴,自己能力負擔的起,喜歡就買。買房出售,一直不在我的研究範疇裡,所以也就不討論。

買房收租才是我想多說一些的,可以注意圖上的兩個綠點,若你持有一間房子長達 10 年以上,一定會有感。在 2014 年 Q4 房市走下波時,那個時候銀行的估價並不會下修的那麼快,又回到「平均值」的概念,所以若你已發現市場已往下修時,或許可在銀行往下修前,盡可能的進行轉增貸來渡過寒冬。

在 2020 年 Q4 之後,在房市上升時,也就意味著在不久的將來將會有轉增貸的機會,雖然這波因為疫情進入第三級的原因而稍慢,但在 2021 年 Q4 就非常有感,在估價上相較一年前已上揚許多。

銀行鑑價 房市

取樣、寫報告的專員非常重要

深入的來講講平均值,平均值意謂著是將「某些取樣數字」,將「 N 個數字加總後再除以 N 」,這中間有幾個可深入了解的,其一是「取樣」,其二是「 N 個加總」。

取樣在上述第二點有談到,專員大都是剔除較高或較低,然後再抓平均值,那麼也就是說取樣的人就很重要,他要不要留下較高的,或要不要剔除較低的,完全是個人意志,所以寫報告的專員很重要,他要怎麼取樣關係到他的專業、道德、和客戶的友好關係、會不會在主管面前黑掉…等等。

當然,專員寫完報告,還有審查,還有專員的主管,還有總行會看,所以也不是專員想亂寫就可以亂寫。不過這個話題就點到為止,給有慧根的人自己內化。

每家銀行估價都不同,建議多找一兩家做估價

再來講「 N 個加總」,既然是 N 個加總,也就是代表這裡頭一定有高跟有低,所以 A 銀行的專員抓了其中 6 個數字來加總和B銀行專員抓了另 5 個數字來加總及 C 銀行專員抓了另 7 個數字來加總,那麼得出來的數字就一定不太一樣,也就會出現,有些銀行估得高,有些銀行估得低的狀況。

這也是我常提醒的,別只找一兩家銀行估價,有本事就全台灣的銀行估過一遍,那麼你會得到很驚奇的結果(原來不同銀行估價不一樣)若行有餘力,就每一家銀行找三家分行估過,你也會得到更驚奇的結果(原來同銀行不同分行估價也會不一樣)不過別常常這麼幹,不然會被討厭的機率會大大提高。

得到這個發現後,其應用就很廣了,最簡單的,就是使用在轉增貸,好好的估價就有機會找到一家不錯估價的,讓你開心的轉增貸。在 RICHARK 的包租公養成班的教學裡,我們是非常嚴謹的,假如我們找了五家銀行估價,分別是 1,200 萬/ 1,150 萬/ 1,000 萬/ 950 萬/ 900 萬,那麼平均值就會是 1,040 萬,這也意謂著,我們常講只要買在 900 萬,就會是 86 折( 900 / 1,040 = 86.5% ),其實 86 折對一般買房新手來說已經是個很不錯的折數了。

但若你數學能力不錯,小學數學沒有被當的話,那麼你可能會發現 900 / 1,200= 75% ,也就是說相較於第一家銀行來說,你買的價格就是那家銀行的七五折,若應用在轉增貸,那麼就會是個很有力的數字。

搞清楚貸款,創造更多可能性

這也就是為何我常提未必要買賣賺價差,其實只要把貸款搞清楚,你就會多了許多選擇,也多了更多可能性,也就少了很多套牢的機會。

銀行鑑價要注意!

買房是一件辛苦、需要付出心力、財力的事情,好不容易走到申貸這一塊,當然也不能馬乎!以下列出幾店需要注意的事項,供大家做參考:

  1. 一般銀行鑑價大約需 7 ~ 10天,但還是需依照各銀行做業的時間為準。
  2. 正式提出貸款申請前,記得請仲介提供三家以上銀行的不動產鑑價結果,以作為自己準備自備款的參考基礎。
  3. 仲介口頭承諾的估價,大多會跟最終銀行鑑價的結果不同,所以經常導致購屋者自備款不足的窘況出現,為了不要另外籌錢才能買到心儀的房子,建議自備款可以準備到 3 成左右比較保險(因為除了自備款,還有很多的買房費用需要支出)。
  4. 在確定正式購買房子之前,儘量不要與任何銀行簽訂「同意徵信調查」的合約,以免在一段期間內過於密集地調閱個人徵信資料,導致在聯徵中心的信用評分不良的紀錄。
  5. 因為銀行鑑價一般來說比較保守,所以如果銀行鑑價低於成交價,建議可以額外補充自己的財力證明等加分文件,作為和銀行協商貸款成數的本錢。

延伸閱讀:

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