政府在幫你！房地合一2.0上路，買到好房機會提高？｜包租公課程｜房產諮詢

本篇文章由財富方舟創辦人吳建賢COSMO及理財新手福利社共同著作。

110年7月1日房地合一2.0正式上路以來，我接到了許多市井小民的詢問，問題無非是關於房地合一稅新制對房市的影響，我想，一般人最在意的就是房價是否可以藉此再下修，期望政府的打房可以真正的打出效果，讓市面上許多無殼蝸牛族順利買到一個屬於自己的家！

對於專業的包租公來說，房地合一2.0怎麼看？

說真的，如果你是要買房自住，那麼２年內45％、５年內35％、10年內20％的房地合一稅，對自住客的影響真的是沒有，許多人一輩子也只買那一次房，超過10幾年都不會賣的；另外，自住設籍６年以上，還有400萬的免稅額，雖然不能說漲400萬完全不可能，但400萬確實是不容易達到的漲幅呢！

因此，買房自住者完全不需要緊張，反而房地合一2.0對於一般想買房的人是個很大的幫助，買到好房子的機會提高了，怎麼說呢？

短期炒房投機者降低，好房子被一般人看到的機會增加

房地合一2.0對短期套利者課以重稅我想大家都可以從政策中明顯感受到，政府就是不希望頻繁的買賣炒作，將房價一直不理性的往上墊高，希望房價可以逐步合理化。注意喔！這裡說的意思並不是房價一定會變便宜，而是說房價可能因減少了炒作而回歸合理，畢竟房價的上漲也並非全然是炒作，有一部分是因為通膨的影響。

不過，為何會說好房子被一般人看見的機會增加了呢？現在台灣的房地產交易模式，大部分還是會找房仲，因此房仲手邊有著大量的物件資訊，想想看，如果今天房仲接到一個好房子，你覺得他會先將這個房子推薦給誰呢？

沒錯！就是先推薦給看得懂房地產價值，並且快速做決定的人，畢竟越快成交，房仲也越快有佣金拿；可惜的是，大部分的自住客並無法快速的評估並下決定，因此房仲也不太可能會第一時間將好物件推薦給自住客。

然而，當這些經驗充足、能快速下決定的短期投機客退場，原本會先給這些房產短期套利者的好房子資訊，就能有更多機會被一般人看到。

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會跟你搶好房子的不只短期投機客

在房地產的世界裡，會買房的客群大致分為４大類，短期投機者、長期置產投資客、法人、自住客，大家普遍會意識到的通常只有短期投機客和自住客，因為房仲通常只問：「你是要投資還是要自住？」，因此就會自動被分類成，投資＝短期投機客、自住＝自住客，但其實，長期置產投資客和法人也是跟你搶好房子的競爭者。

「長期置產投資客是什麼？既然是長期置產，那房地合一2.0應該也對他沒影響囉？」，這是我第二個常被問到的問題。在房地產投資中，有一派人屬於長期持有者，在持有的這段時間將房子出租，讓房子持續為他帶來收入，因此他並沒有壓力要馬上賣出，但如果有好的機會也會短期的買賣。

所以在長期置產投資客的手中，大約會有８成左右的長期收租物件，２成左右的物件若在市場有好的價格，也會脫手賣出賺獲利，但在房地合一2.0的影響下，勢必那２成的短進短出物件也會減少，等於也會有部分的好房子讓一般人有機會看到。

再來說法人，或者說營利事業，就是偶爾有人會問的：「個人買房稅率比較優惠，還是用公司買房稅率比較優惠？」坦白來說，由於公司買房有許多名目可以用來扣稅，例如加油的發票也可以扣稅、大部分有開統編花費都可以扣稅，因此會有許多以法人的名義購買的房地產。

在房地合一2.0上路前，法人的不動產交易所得稅率，不論持有時間的長短，比照營利事業所得稅的20%課稅；然而，在房地合一2.0上路後，比照自然人課稅（自然人就是我們一般人），因此對於法人來說，不動產交易的稅率優惠被拿掉了，等於又有一部分的人不會跟我們一般人搶好房。

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以往的避稅手段土增稅也被封了

「那…難道那些短期投機客啊！長期置產投資客啊！法人啊！不會有其他避稅手段嗎？」，問到一個很敏感的話題呢！其實這部分政府也有在防，土增稅的避稅手段被封掉就是一個證據。

原本之前的房地交易所得可以減掉土地漲價總數額，並且土地漲價總數額可以用「交易當年度土地公告現值」或「申報移轉現值」，結果有人就用高報「申報移轉現值」這招來規避房地產交易所得稅；不過，在房地合一2.0上路後，僅能使用「交易當年度土地公告現值」扣除，因此杜絕掉了這個避稅手段。

房地合一2.0上路後，買到好房的機會提高？

在房地產買賣稅率被調高，法人原本的稅率優惠也被拿掉，再加上原本的避稅手段被封，有一部分原本在市場上跟大家搶好房的人，也會隨之減少。所以，如果你真的有想要買房，也希望可以買到自己心中理想的好房，在房地合一2.0上路後，你可以看到好房的機會更大，唯獨就在於自己有沒有辦法正確判斷它是不是好房、評估合理房價，並且果斷的下決定，才會有可能把握住買好房的機會喔！

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