想當二房東？七大隱藏風險你不可不知

在一般人的眼中，二房東的經營模式似乎是進入房地產市場的捷徑，租下房子，稍加裝潢，轉租出去，賺取租金價差。

然而，這條路上充滿了隱藏的風險，許多二房東在開始之前沒有意識到，當他們身陷其中時，才發現問題重重。

這篇文章將揭露二房東經營中的七大隱藏風險，幫助你更清楚地認識這條路上的挑戰。

💡小提醒：建議可以先去看看這篇，會更了解二房東投資的整個脈絡：二房東進場前的五個提醒

1. 租到便宜的房子，潛藏壁癌與漏水風險

在開始當二房東時，許多人會被價格便宜的房子吸引，但他們忽略了這些房子的真正狀況。

房屋狀況好，房東不必租你便宜。要租你便宜，通常會「送你壁癌和漏水」。

便宜不是不能租，要先了自己有沒有能力解決下面的問題：

• 壁癌風險：可分治標或治本，治本花費比較高，可安穩睡覺，治標花費低，但要學會和他相處。
• 漏水問題：找得到漏水點，好處理，屋主都會願意修，找不到漏水點，屋主也會兩手一攤。

其實最好的治本，就是在與房東簽租約時，都要清楚表明這類狀況要由屋主處理，細一點還要標明，若多久沒處理，我們就會自行處理，費用從租金扣除。

只是當提出這樣的要求，房東通常不願意租，因為你不租，租金這麼便宜，很面很多人要租。

2. 房屋裝潢帶來的責任風險

許多二房東會進行房屋裝潢以提升出租價格，但這背後潛藏的責任問題不容忽視。

當房屋發生如電線走火或水管爆裂等情況時，責任的歸屬往往是二房東最頭疼的問題。

• 電線走火的隱患：如果裝潢時電路配置不當，或使用了不合格的材料，一旦發生火災，作為負責裝修的二房東，你將承擔全部責任，並面臨法律訴訟。
• 水管爆裂的後果：老舊房屋的水管系統常會在裝修過程中受到影響，若因為裝潢導致水管爆裂，造成租戶財產損失，二房東也需要負責賠償。
• 保險和責任：許多二房東忽略為裝潢購買保險，一旦出事，無法得到保險賠償，所有費用都只能自掏腰包。

不論整個隔間敲掉重做，還是用貼皮美化的方式來進行裝潢，都是「動了裝潢」。

有一回遇到浴室的水管爆掉，水淹到浴室外面來，甚至是淹到樓下去，隔了不久就收到了存證信函，最後也只能上調解庭，屋主、二房東、鄰居三方協調，賠了一筆錢才收場。

發生問題時，別被存證信函嚇到，要學會冷靜處理。
記得有調解庭可以善用，至少有一個第三方公證人的角色，且是相關背景的人來當公道伯，有機會協助大家合解。

3. 成為合法包租業，成本顯著增加

很多二房東認為轉租房屋是低成本的生意，但當你決定走向合法包租業時，成本將大幅上升，政府要求合法包租業者遵守各種法規，這會導致運營成本提高。

• 稅務負擔：合法化後，就是要繳稅。
• 合規費用：要加入同業工會、繳保證金、繳年費、要有牌照。
• 財務管理：合法化後，需要請會計人員記帳，以及請會計師報稅。

大部份只做一兩個案子的二房東，要成立合法的包租公司都不太划算，那要做多少個案子才來成立才會划算呢？這題我們不討論，因為依國家的規定，只做一個都要成立。

有聽過幾個朋友一起成立的，那就叫「合夥公司」，我想大部份的人不會幹這事兒，因為做二房東本來就是要單獨作戰，才會好賺。

再來就是想要靠行的（或加盟），這題呢？要不就是找不到，要不就是被靠行的不曉得風險有多大。

因為只要有一個地址發生問題，責任還是歸「公司負責人」，相信每個好好成立包租公司的，都很珍惜羽毛。

包租業，本身就是個需要量大的行業別。
所以解決之道，就是想辦法熬過第一段，來到50個地址或100個地址。
也才請得起一起打拼的好員工。

4. 不合法經營被房客舉報，罰單接踵而至

如果你選擇不合法經營，一旦租客不滿，選擇舉報你，結果可能讓你陷入法律與財務的雙重困境，這不僅會影響你的租賃業務，還會對你的個人財務造成嚴重打擊。

• 高額罰款：一旦被查出非法經營，處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，可以連續處罰。
• 稅務壓力：除了罰款，過去未繳的稅金，五年內都可能會被追溯。且二房東可能需要替大房東繳稅，這會讓你損失更多。
• 房客舉報的風險：現代租客對於法律和權益越來越有認識，他們隨時可能選擇舉報，特別是在發生糾紛時。

要經營包租業，「租賃專法」還是要了解一下，還有，現在打1999很方便，什麼都能陳情（舉報）。

5. 複製擴展帶來的風險

當二房東業務看似順風順水時，許多人選擇迅速擴展，但在沒有仔細規劃財務的情況下，這種擴展很容易陷入困境。

• 募股失敗：擴展需要更多資金，許多二房東會選擇募股，但如果不懂得如何計算投資回報，無法吸引投資人，資金斷裂將讓業務陷入危機。
• 借債風險：另一些二房東會選擇借債擴展，但如果錯估利率或無法負擔利息，債務壓力將快速積累，最終導致資金周轉不靈。
• 擴展過快的管理難題：當物件增多，管理壓力也隨之上升，特別是維修、租戶管理、房屋空置等問題將逐漸顯現。

很多開店做生意的，寧可只有一家店賺好賺滿，也不願意開多店，因為開單店是一種能力，開多店、開連鎖店，是另一種能力。

偏偏二房東的世界，若要合法，沒有開單店的選項，只有開多店的選項，這也就是為何我認為包租業，具有一定挑戰的原因。

要先有「做大的準備」再進入包租這個市場，創業沒有簡單的，若有簡單成功的，通常歸類為福報。

6. 居住品質的隱藏風險

在分租模式下，居住品質往往被忽略，這會讓租戶之間產生衝突，最終影響你的經營。

• 多人共用設施的困擾：例如四間雅房共用一個廁所，相信大家都有肚子痛等著上廁所的經驗。
• 隔音差影響居住體驗：老師傅說隔音呀，牆再好，都敵不過門裝不好。
  更別說，雅房的門不是沒裝好，是「門底下有門縫」。
• 公共空間的管理：喜歡弄髒弄亂的人不覺得那是髒那是亂，公約只能搞定八成，另外兩成還是得花錢搞定。

要解決上述的根源點，還是得動到隔間，回到一人一間套房就能根治。

若還是要分租，那就得把「管理成本」、「風險成本」算入報表裡，這樣才能讓你的二房東系統更加健全。

7. 被快速賺錢的糖衣吸引，卻發現難以脫身

二房東經營模式看似簡單，但實際上它遠比想像中複雜。

許多人一開始被「快速賺錢」的想法吸引，但當投入資金與時間後，卻發現根本無法輕易脫身。

• 低門檻的錯覺：很多人認為當二房東不需要太多資金，但實際上，無論是裝修、維修還是管理，這些都需要大筆的投入，當你投下這些成本後，退出的代價變得很高。
• 長期投入的壓力：二房東業務需要長時間的精力與資金維持，當你發現這一點時，可能已經陷入經營壓力中，無法輕易放手。
• 無法退出的困境：由於二房東的業務常常涉及多方關係（房東、租戶、政府），一旦開始經營，要完全退出往往需要付出巨大代價。

這其實不是危言聳聽，而是實際諮詢過的案例，而且不是單一個案，他們都有一致的認為繼續好累、退出可惜，是不是跟開店很像呢？

結語

上述二房東的七個隱藏風險，整理出來是為了提醒，讓想經營的人事前做好準備。

記得小學老師曾教導，認清挑戰的目的不是讓我們害怕或退縮，而是幫助我們提前做好準備。

就像考試前我們會先複習功課一樣，當二房東也是一樣的道理，如果我們能夠知道會遇到什麼樣的困難，並且學會如何應對，那我們就能夠更有信心地去面對。

遇到問題不要慌張，只要事先準備充分，就能找到解決方法。勇敢面對挑戰，這是成功的第一步！

再次誠心祝福每個準備好踏上這趟旅程的，都能健康的迎接挑戰，並得到自己想要的成果。

文字能表達的篇幅真的很有限，我準備了一堂線上課：「進入二房東的先修課」

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