給34歲的自己,二房東進場前的五個提醒|COSMO專欄

給34歲的自己,二房東進場前的五個提醒|COSMO專欄

近幾年身旁的人大量搶進二房東,甚至不上班全心投入。
什麼是二房東?二房東是跟屋主租下房子,再轉租給租客的一門生意,買房可能需要高額頭期款與長期房貸,二房東只需要相對低廉的投入就可快速進入市場。

資本小、靈活度高,就可以同時操作多個物件,分散風險,以美感為前提的輕裝修,可以提高租金收入,享受租金價差落袋的快感。

這種低門檻、高彈性、快速現金流的優勢,無疑讓二房東模式成為許多投資者心動的選擇。

然而,真的是這樣嗎?!


💡小提醒:想深入了解二房東投資,建議你可以先看看這篇:想當二房東?七大隱藏風險你不可不知


2013年的回憶:初入行的驚險經歷

當時遇到一個已經做了二十年的二房東前輩,在東區擁有近200間出租套雅房。

在聽過他的分享後,心動之餘,隔沒多久就挑中一個案件進場。

正常投入的資金回本,準備享受好日子的來臨時,卻想不到中途房東因種種原因,就把房子收回了。

結果白忙了一場,最後房子還給屋主時還花了一筆錢將房子復原,當年流行的其實是重裝的高成本二房東。

什麼是重裝的二房東?

簡單說,就是把隔間全部打掉重新隔間裝潢,通常都得花上幾百萬才做得了,後來沒那麼多資金了,就自己研發了一套「輕裝」低成本二房東。

什麼是輕裝的二房東?

白話文就是不敲牆了,想辦法加東加西再貼皮讓他好看一點就出租了,不廢話,40萬起就可搞定,有些還20萬就搞定了。

就這麼一頭栽進去,一個接一個的,在很短的時間就破40個地址,當然,隨之而來的問題就一個個跑出來….


政策變動的衝擊:2018年「租賃專法」上路

讓我後來決定暫停二房東的原因,不是不能解決那些問題,而是2018年「租賃專法」上路,政府正式納管二房東成為「包租代管業」,是個特許行業。

簡單說,要做二房東都要開公司、考證照、加入工會、繳保證金、繳工會年費。

最重要的就是所有人都要繳稅(看懂這個就好,也是最重要的)

其實要做二房東生意,我們一直都很想報稅,但無奈台灣大部份的屋主都是不報稅的,所以2018年後二房東不得不開發到「合法報稅」的案子,難度非常高。

就這樣辛苦建立5年的商業模式,又再一次跟他說再見,不過也因為這5年,累積了大量的房地產經驗,這些經驗,也讓我在接下來的新事業,有了很重要的基礎。

現在有能力可以提供一條龍的買房收租服務(包租公家教班)。

協助客戶,建立起一個「有主導權、安心、穩健、長期獲利」的租金獲利系統。

為了讓大家眼見為憑,近期也帶大家去看已經完工的合法美宅

想跟的點這兒:https://forms.gle/CzDKoGEX9b95gbts7

如果能夠回到11年前,我會給自己這五個提醒


第一個提醒:二房東沒有房屋所有權,使用權隨時會喪失

買房收租和二房東兩者都是透過招租和管理在賺租金。

但這兩個最大的差別就是買房收租有房屋土地的擁有權,但!二房東卻沒有。

買房收租的商業模式才是真正的「租金收入」。

而二房東比較像是「開店做生意」,向屋主承租一個空間後,並將其「裝潢」、「加入生財器具」後,提供商品或服務來賺錢。

你應該有聽說過,有一些賺錢的店想繼續租,但房東卻不租了。

這時候「裝潢」帶不走,直接當癈棄物,「生財器具」除非再找一家店,否則二手價都剩不到2成。

所以二房東的生意,房屋的使用權「隨時」都會喪失。

為什麼用「隨時」這個詞呢,有些人也會認為租約都簽了,屋主怎麼可以反悔?!

在台灣開過店的老闆都有很深的感觸,因為就算有合約在,只要屋主來鬧,生意就會做不下去。

只要屋主跳過二房東直接去找住在裡面的租客,一樣很難再做下去。

所以要正視使用權隨時會消息這件事。解決的方式之一就是「租約公證」。


第二個提醒:不要為了搶進案子而提高租金成本

租屋世界的速度相當快,常常現在看屋,1個小時後就簽約。

所以新手在一直租不到房子的情況下,產生了擔憂、恐懼、急切、沮喪等,不小心看一個還不錯的案子,就會心急租下來。

在競爭激烈的市場中,就為了快速的搶到案子,許多二房東只能高價拿下案子,導致租金價差過小,將面臨以下巨大的經營壓力:

  • 一旦房屋空置,你不僅沒有收到房客租金,仍需支付固定的租金給房東,這會造成嚴重的財務壓力。
  • 由於租金差距小,你的利潤空間被極大壓縮,甚至無法應對突發的維修費用或其他經營成本。
  • 市場上其他二房東的競爭,讓你無法輕易調高租客的租金,這進一步限制了你的盈利能力 。

其實投資只要心急就容易壞事,不在理性的狀態下執行就容易出錯,假如不小心太急搶到了案子,簽約完記得冷靜下來。

在你還沒進入裝潢花了幾十萬前,若真的認為案子投報率未達標,選擇退場也只需「賠償一個月的違約金」。


第三個提醒:降低共用空間,減少麻煩

雖然不拆隔間用貼皮的方式來美化空間,可以降低裝潢款,但那只是把問題從裝潢的時期延後到管理的時期。

簡單說,有了共用空間後,就會出現下面的風險:

  • 清潔的責任歸屬:當然可以設立公約來約束大家,也可以事先挑選房客來解決。
  • 公區物品損壞:要不就是房東得出面當科南,要不房東就得自行吸收。
  • 刑事案件的風險:如何有人偷東西、相處上有磨擦發生爆力事件、男女間的性騷擾等等,房東要出面當法官?

二房東都很想要挑到「優質租客」,還會進行「面試」,這就和許多老闆的心情一樣,想要挑「優質員工」一樣,只是通常面試是一回事,工作後又是另一回事。

就算我們相信經過嚴選的房客可以讓我們降低管理成本,但另一方面不就意味著租客不好找,空租率就會提高?!獲利就會降低。

所以,思來想去,還是降低共用空間比較實在一點。


第四個提醒:學會計算真實的投報率

很多二房東的出身,要不就是懂裝潢、要不就是懂軟裝、再不然就是懂行銷。

不過有一個真的很重要,就是要「懂數學」。

數學題一:在一開始建置二房東的案件,常常會親力親為,所以很多的「工錢」並不會算入前置成本,所以會變相的提高投報率。

數學題二:在維運的時候,通常也不會算到清潔、招租、管理的成本,所以又會變相的提高投報率。

數學題三:空窗期和修繕費,通常也不會算進去報表裡,所以第三次變相的提高投報率,因為一旦計算錯誤,就會錯估實際的獲利。

剛開始只做幾個案子,通常不會出什麼大問題,一旦開始複製量大後,才會發現賺的錢根本無法請得起員工或用正規的公司來營運。

找個真的懂數學的人,也是懂的經營公司的人,向他請教數學問題,更重要的是請教他如何看懂「公司的財報」。


第五個提醒:進場前要先評估退場風險

沒關過店的人,一定不曉得收店的心酸。更沒辦法想像要賠多少錢?

大房東的租約是五年,假設大房東不續約,現在又遇到租客已經退租,只剩5個月的時間可以招租,去哪找「只租5個月的房客」?要不就降價租,要不空窗五個月。

別忘了,這5個月你仍然要付房東每個月的租金,要付水電管理費,若有請員工也要付薪水,再來是房東交給你的時候是空屋,你交還給屋主的時候也要是空屋。

裝潢很少就算了,家具電搬去哪呢?趕快再租一個二房東的案子?(還記得第二個提醒嗎?)

當初租房時你要租金便宜,房東一定不會附冷氣,你好不容易裝了4台冷氣,退場時,拆下冷氣是一筆工錢,搬運冷氣又是另一筆工錢。

為了省錢,自己拆?自己搬?重點又是搬去哪?

後來發現最好的方式之一,就是全都送給房東,不過得看看你是否捨得?就算你捨得還要祈禱房東願意收下。


最後的結語:給34歲的自己,早點認清事實

給34歲的自己,當初你踏入二房東這條路時,滿懷著對賺錢的憧憬,期待能夠靠二房東擁有被動收入提早退休。

我知道你那時候的激情與勇氣,但經過這麼多年,我想告訴你:

這條路比想像中更複雜也更艱辛,更重要的是早點認清事實!

二房東不是什麼被動收入,就是一門生意,是個要靠勞力腦力才能賺到的錢!

你要記得,風險無處不在,無論是房東隨時收回房屋的可能性、裝修成本的壓力,還是租客之間的衝突,這些都可能讓你一夕間失去經營的成果。

但是,不要因此氣餒,這些風險並非不可預防,也不是無法解決。

學會在每一步中穩扎穩打,對每一個決策保持謹慎,同時也要懂得靈活應對市場變動,你需要學會提前思考未來的每一個變化,並且不斷提升自己的專業知識。

房地產市場看似簡單,但隨著經濟、法規和社會環境的改變,你的經營方式也需要不斷調整,不要被短期的利益蒙蔽雙眼,要懂得放眼長遠。

如果你能在風險中找到平衡,在挫折中學會成長,那麼最終你會比當初的自己更加成熟,也更有智慧。

所有的過程終將成為養份,陪伴著你接下來的人生。

除了上述五個風險,有另外7個隱藏版的二房東風險,不適合分享在社群,歡迎訂閱電子報 > https://reurl.cc/1bbz5Y

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