給34歲的自己，二房東進場前的五個提醒｜COSMO專欄

近幾年身旁的人大量搶進二房東，甚至不上班全心投入。
什麼是二房東？二房東是跟屋主租下房子，再轉租給租客的一門生意，買房可能需要高額頭期款與長期房貸，二房東只需要相對低廉的投入就可快速進入市場。

資本小、靈活度高，就可以同時操作多個物件，分散風險，以美感為前提的輕裝修，可以提高租金收入，享受租金價差落袋的快感。

這種低門檻、高彈性、快速現金流的優勢，無疑讓二房東模式成為許多投資者心動的選擇。

然而，真的是這樣嗎？！

💡小提醒：想深入了解二房東投資，建議你可以先看看這篇：想當二房東？七大隱藏風險你不可不知

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2013年的回憶：初入行的驚險經歷

當時遇到一個已經做了二十年的二房東前輩，在東區擁有近200間出租套雅房。

在聽過他的分享後，心動之餘，隔沒多久就挑中一個案件進場。

正常投入的資金回本，準備享受好日子的來臨時，卻想不到中途房東因種種原因，就把房子收回了。

結果白忙了一場，最後房子還給屋主時還花了一筆錢將房子復原，當年流行的其實是重裝的高成本二房東。

什麼是重裝的二房東？

簡單說，就是把隔間全部打掉重新隔間裝潢，通常都得花上幾百萬才做得了，後來沒那麼多資金了，就自己研發了一套「輕裝」低成本二房東。

什麼是輕裝的二房東？

白話文就是不敲牆了，想辦法加東加西再貼皮讓他好看一點就出租了，不廢話，40萬起就可搞定，有些還20萬就搞定了。

就這麼一頭栽進去，一個接一個的，在很短的時間就破40個地址，當然，隨之而來的問題就一個個跑出來….

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政策變動的衝擊：2018年「租賃專法」上路

讓我後來決定暫停二房東的原因，不是不能解決那些問題，而是2018年「租賃專法」上路，政府正式納管二房東成為「包租代管業」，是個特許行業。

簡單說，要做二房東都要開公司、考證照、加入工會、繳保證金、繳工會年費。

最重要的就是所有人都要繳稅（看懂這個就好，也是最重要的）

其實要做二房東生意，我們一直都很想報稅，但無奈台灣大部份的屋主都是不報稅的，所以2018年後二房東不得不開發到「合法報稅」的案子，難度非常高。

就這樣辛苦建立5年的商業模式，又再一次跟他說再見，不過也因為這5年，累積了大量的房地產經驗，這些經驗，也讓我在接下來的新事業，有了很重要的基礎。

現在有能力可以提供一條龍的買房收租服務（包租公家教班）。

協助客戶，建立起一個「有主導權、安心、穩健、長期獲利」的租金獲利系統。

為了讓大家眼見為憑，近期也帶大家去看已經完工的合法美宅

想跟的點這兒：https://forms.gle/CzDKoGEX9b95gbts7

如果能夠回到11年前，我會給自己這五個提醒

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第一個提醒：二房東沒有房屋所有權，使用權隨時會喪失

買房收租和二房東兩者都是透過招租和管理在賺租金。

但這兩個最大的差別就是買房收租有房屋土地的擁有權，但！二房東卻沒有。

買房收租的商業模式才是真正的「租金收入」。

而二房東比較像是「開店做生意」，向屋主承租一個空間後，並將其「裝潢」、「加入生財器具」後，提供商品或服務來賺錢。

你應該有聽說過，有一些賺錢的店想繼續租，但房東卻不租了。

這時候「裝潢」帶不走，直接當癈棄物，「生財器具」除非再找一家店，否則二手價都剩不到2成。

所以二房東的生意，房屋的使用權「隨時」都會喪失。

為什麼用「隨時」這個詞呢，有些人也會認為租約都簽了，屋主怎麼可以反悔？！

在台灣開過店的老闆都有很深的感觸，因為就算有合約在，只要屋主來鬧，生意就會做不下去。

只要屋主跳過二房東直接去找住在裡面的租客，一樣很難再做下去。

所以要正視使用權隨時會消息這件事。解決的方式之一就是「租約公證」。

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第二個提醒：不要為了搶進案子而提高租金成本

租屋世界的速度相當快，常常現在看屋，1個小時後就簽約。

所以新手在一直租不到房子的情況下，產生了擔憂、恐懼、急切、沮喪等，不小心看一個還不錯的案子，就會心急租下來。

在競爭激烈的市場中，就為了快速的搶到案子，許多二房東只能高價拿下案子，導致租金價差過小，將面臨以下巨大的經營壓力：

• 一旦房屋空置，你不僅沒有收到房客租金，仍需支付固定的租金給房東，這會造成嚴重的財務壓力。
• 由於租金差距小，你的利潤空間被極大壓縮，甚至無法應對突發的維修費用或其他經營成本。
• 市場上其他二房東的競爭，讓你無法輕易調高租客的租金，這進一步限制了你的盈利能力 。

其實投資只要心急就容易壞事，不在理性的狀態下執行就容易出錯，假如不小心太急搶到了案子，簽約完記得冷靜下來。

在你還沒進入裝潢花了幾十萬前，若真的認為案子投報率未達標，選擇退場也只需「賠償一個月的違約金」。

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第三個提醒：降低共用空間，減少麻煩

雖然不拆隔間用貼皮的方式來美化空間，可以降低裝潢款，但那只是把問題從裝潢的時期延後到管理的時期。

簡單說，有了共用空間後，就會出現下面的風險：

• 清潔的責任歸屬：當然可以設立公約來約束大家，也可以事先挑選房客來解決。
• 公區物品損壞：要不就是房東得出面當科南，要不房東就得自行吸收。
• 刑事案件的風險：如何有人偷東西、相處上有磨擦發生爆力事件、男女間的性騷擾等等，房東要出面當法官？

二房東都很想要挑到「優質租客」，還會進行「面試」，這就和許多老闆的心情一樣，想要挑「優質員工」一樣，只是通常面試是一回事，工作後又是另一回事。

就算我們相信經過嚴選的房客可以讓我們降低管理成本，但另一方面不就意味著租客不好找，空租率就會提高？！獲利就會降低。

所以，思來想去，還是降低共用空間比較實在一點。

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第四個提醒：學會計算真實的投報率

很多二房東的出身，要不就是懂裝潢、要不就是懂軟裝、再不然就是懂行銷。

不過有一個真的很重要，就是要「懂數學」。

數學題一：在一開始建置二房東的案件，常常會親力親為，所以很多的「工錢」並不會算入前置成本，所以會變相的提高投報率。

數學題二：在維運的時候，通常也不會算到清潔、招租、管理的成本，所以又會變相的提高投報率。

數學題三：空窗期和修繕費，通常也不會算進去報表裡，所以第三次變相的提高投報率，因為一旦計算錯誤，就會錯估實際的獲利。

剛開始只做幾個案子，通常不會出什麼大問題，一旦開始複製量大後，才會發現賺的錢根本無法請得起員工或用正規的公司來營運。

找個真的懂數學的人，也是懂的經營公司的人，向他請教數學問題，更重要的是請教他如何看懂「公司的財報」。

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第五個提醒：進場前要先評估退場風險

沒關過店的人，一定不曉得收店的心酸。更沒辦法想像要賠多少錢？

大房東的租約是五年，假設大房東不續約，現在又遇到租客已經退租，只剩5個月的時間可以招租，去哪找「只租5個月的房客」？要不就降價租，要不空窗五個月。

別忘了，這5個月你仍然要付房東每個月的租金，要付水電管理費，若有請員工也要付薪水，再來是房東交給你的時候是空屋，你交還給屋主的時候也要是空屋。

裝潢很少就算了，家具電搬去哪呢？趕快再租一個二房東的案子？（還記得第二個提醒嗎？）

當初租房時你要租金便宜，房東一定不會附冷氣，你好不容易裝了4台冷氣，退場時，拆下冷氣是一筆工錢，搬運冷氣又是另一筆工錢。

為了省錢，自己拆？自己搬？重點又是搬去哪？

後來發現最好的方式之一，就是全都送給房東，不過得看看你是否捨得？就算你捨得還要祈禱房東願意收下。

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最後的結語：給34歲的自己，早點認清事實

給34歲的自己，當初你踏入二房東這條路時，滿懷著對賺錢的憧憬，期待能夠靠二房東擁有被動收入提早退休。

我知道你那時候的激情與勇氣，但經過這麼多年，我想告訴你：

這條路比想像中更複雜也更艱辛，更重要的是早點認清事實！

二房東不是什麼被動收入，就是一門生意，是個要靠勞力腦力才能賺到的錢！

你要記得，風險無處不在，無論是房東隨時收回房屋的可能性、裝修成本的壓力，還是租客之間的衝突，這些都可能讓你一夕間失去經營的成果。

但是，不要因此氣餒，這些風險並非不可預防，也不是無法解決。

學會在每一步中穩扎穩打，對每一個決策保持謹慎，同時也要懂得靈活應對市場變動，你需要學會提前思考未來的每一個變化，並且不斷提升自己的專業知識。

房地產市場看似簡單，但隨著經濟、法規和社會環境的改變，你的經營方式也需要不斷調整，不要被短期的利益蒙蔽雙眼，要懂得放眼長遠。

如果你能在風險中找到平衡，在挫折中學會成長，那麼最終你會比當初的自己更加成熟，也更有智慧。

所有的過程終將成為養份，陪伴著你接下來的人生。

除了上述五個風險，有另外7個隱藏版的二房東風險，不適合分享在社群，歡迎訂閱電子報 > https://reurl.cc/1bbz5Y

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