新手買房必看!27歲買房投資的慘痛經歷,4個提醒讓你少走彎路|COSMO專欄

新手買房必看!27歲買房投資的慘痛經歷,4個提醒讓你少走彎路

新手買房,不管是自住還是投資,心情總是既期待又害怕受傷害,這是人生中重要的財務決策,無論是買來自住、收租、賺價差,這個決定都會對未來有深遠的影響。

對於新手,房地產市場充斥誘惑,同時也潛藏風險,看似美麗,背後卻隱藏著難以發現的問題。
價格便宜的房子,只是表面便宜,後續得投入大量的維修成本,很少人能理性的面對,當年新手的我其實也不行。

回想第一次買收租屋、充滿期待,那時的心情像極了第一次戀愛,興奮又忐忑,幻想擁有房子的美好,更夢想著財務自由。

每次看房,心情都像坐雲霄飛車般,忽上忽下興奮,但也擔心是否能做出正確的決定。

滿腦子想的都是:「這是我夢想中的收租房嗎?這樣的價格值不值得?」
心跳聲在胸膛裡噗通噗通地響個不停,渴望抓住這個機會,又害怕不小心就會掉入陷阱。
這種矛盾的心情,既美好又令人緊張,就像走在愛情的邊緣,既想要擁有,卻也害怕要不到。

那一年我27歲,當時有一間房子來到面前,因為很急,只有少數人知道,所以在有限的時間裡,做足功課,一個人單槍匹馬就赴約了。

那是一場沒有透過仲介的買賣,現場 只有代書、賣方、和我

(議價前,早在腦中預演過數萬遍「如何大力砍價」)

一坐下來,還沒開口,賣方就一陣誇口
『年輕人,你這麼有眼光,這麼年輕就曉得要買房收租』
『你幾歲呢?27歲!27歲既聰明又成功,你真是了不起呀…』

賣方就這麼一直誇獎一直誇讚一直捧你

(a few moments later…)
我一毛錢都沒砍,就簽約了!

結果是,買貴了市價的2成,兼送一堆的壁癌漏水。
當時,我對市場缺乏了解,不知道如何評估房子價值,也不懂得如何決定購房策略。

如果可以重來,我想跟27歲的自己,分享「新手買房 4個提醒」
雖然這些技巧看似困難,但只要多練習,就能得心應手。

1. 買房之前先找銀行估價

準備購買房子前,第一步是找銀行進行估價。

很多新手誤以為,自己認為值得就可以買,卻忽略了銀行的估價標準,銀行的估價直接影響貸款額度,也直接反映房子真實市場價值。

如果沒有提前估價,將面臨買貴或貸款不足,導致後續財務壓力加大。

因此,在看中某間房子時,記得先向銀行提出估價申請,比我們專業的銀行,就能提供房子的實際價值。

當然,別只找一間,最好是五間,如此可避免買貴或貸款貸不到的窘境。

前些天又聽到好友的好友,買價2400萬,但銀行只估2000萬。
原本以為可以貸2400萬的八成1920萬,最後只能貸2000萬的八成1600萬,瞬間得多籌出320萬的現金,否則解約就得賠一成200萬。

2. 不要買裝潢好的房子

裝潢過的房子就是美,新手買家常被「美裝潢」吸引,然而,買裝潢好的房子其實隱藏著許多風險。

首先,裝潢好的房子,售價皆比市價高出1成到3成,也因裝淇好,讓你無法清楚房子的「真實價值」,甚至在貸款的過程中,沒有辦貸款到預期的金額。

比如市場價格1000萬,加上裝潢200萬,賣方售價就會是1200萬起跳,但實際上能貸款的金額,銀行會用1000萬的估價,貸八成800萬。
所以實際的貸款成數只有66.7%(800萬/1200萬),並不是預期的買價八成960萬(1200萬x80%)

其次,裝潢的質量很難評估,有些屋主為了快速出售,只進行了表面裝修,並未處理結構性問題。

對於新手來說,最好的做法是選擇需要自行裝修的房子,這樣可看透房子的原貌,又能將錢花在刀口上。
同時掌握預算及風格,避免因隱藏問題而產生後續的維修費用。

3. 別當那個一直被拉價的人

議價對於許多新手來說是個難題,尤其在房市火熱時期。

很多人認為自己必須快速決定,不敢要求賣方降價。
其實,議價過程中,買家應該抱持「我不一定要」的心態,在整個議價過程中展現「冷靜的態度」,這能給賣家一些壓力。

在議價前一定要先做到第1點講的,先請銀行估價,同時衡量自己的手上現金、貸款能力及未來還款的金額。

綜合考量後,決定出一個心中的「目標價格」,準備好上述,進入議價室時,會從適當的價格開始出價。

若你沒什麼經驗,通常你會是那個一直被拉價的人。

所以,強烈建議:
要不你就要帶一個有經驗的人,要不你還是帶一個有經驗的人。
總之,就帶一個唄~只要屋主不降價,我們就不加價,保持醒覺,不要成為那個一直被拉價的人。
若加價到「目標價格」後,仍未成交,「就不再加價」。
接下來若屋主不再降價就可以起身離開了,記得,不要的最大!不要的最大!不要的最大!

4. 貸款要挑適合自己的方案

新手買房時常常忽視「選擇適合自己的貸款方案」。

不同的貸款方案有不同的成數、利率、寬限期、還款期限等,這些都會影響你未來的每月支出和財務狀況,選擇不適合的貸款方案,每月還款金額會帶來壓力,甚至在未來利率上升時面臨更大的還款挑戰。

因此,挑選貸款前,將以下幾個項目,給出重要性的排序,包含但不限於:銀行估價、貸款成數、貸款利率、貸款年限、寬限期、綁約及違約金、房貸壽險、手續費等。

大家都想要估價高、成數高、利率低、40年期、寬限5年、不綁約、手續費0

若你是年收千萬的高管,銀行什麼都會給你
若不是,那就有給你成數高,利率也跟著變高,或成數高就沒有寬限期的狀況。

所以你要考慮自己未來的收入狀況、還款能力和投資計劃,制訂出自己的重要性排序,來挑出適合自己的房貸。

建議與專業的貸款顧問多加討論,找到最適合你情況的貸款方案,才能讓你在購房後安心償還,穩步前進。

結語

最後,給27歲的自己:

我知道你滿懷期待,希望這是邁向財務自由的第一步,但也擔心自己會不會做錯決定,會不會掉入陷阱。
你或許會遇到一些困難,甚至會犯下懊悔的錯誤,但這些都是成長的一部分。

每一個錯誤都在教你寶貴的經驗,讓你變得更強大。

或許當時的你沒能成功議價,且買到有問題的房子,但這些經歷都會讓你成為「更成熟的投資者」。

所以,親愛的,請溫柔對待自己。
你正在學習,你在進步,而未來的你,會因這些經歷變得更加穩健和自信。

45歲的我,感激你當時的勇敢與堅持。

因為這一切都在為未來鋪路,相信自己,你一定能走得更遠、更好。

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