存房好還是存股好？差別在哪？存房、存股優缺點比較！

相信很多人在存到第一桶金後都會遇到到底要先買房、還是要先存股的疑慮吧！好不容易存到大約 100 或 200 萬的現金，拿來買車有點捨不得，拿來操作股票又怕碰壁，最後多數人就會在能夠穩定獲利的「 存股 」以及號稱穩賺不賠的 「 存房 」兩個選項中猶豫不決。

不過，存股真的那麼穩定嗎？買房真的是一項穩賺不賠的投資嗎？本文將會介紹買房以及存股的利弊，並且提供幾個不同考量下的作法建議！快跟筆者一起看下去吧！

存房是什麼？

買房對大多數人來說，是這一生中最大的一筆花費，所以當然要非常謹慎的規劃，不過近幾年房市熱絡，不論是有自住需求的自住客，還是想靠炒房賺錢的投資客及投機客，都瘋狂湧入不動產市場，追求的就是房產「 穩定增長 」、「 保值 」的特性。

根據內政部不動產資訊平台顯示，台灣全國的住宅價格指數，已從 2010 年的 80，到 2022 Q2 已經漲到 123.97 左右，相較 2021 Q2 上漲 10.27% ，漲勢可謂相當驚人。就算遇上指數修正期，也沒有出現大幅度的下降，可見房地產穩定成長的特性。

💡住宅價格指數是什麼？怎麼計算的？
「住宅價格指數」顧名思義是一種用來衡量「 住宅房屋價格變化 」的指數，以某一時間為基期，預測未來相較基期日的價格變化，越高代表走勢越好，反之則是走勢越差。舉例來說，如果基期是 2015 年，那 2015 年的價格就是 100，  2022 年的房價指數如果是 123 ，就表示相較基期來說是上漲的。

存房有什麼優點？

存房的穩定度較高

由前段內容可以看到，房價在近 20 年來一直是處於「增值」的狀態，即便遇到較大的回撤，波動也沒有股市來得大。

此外，房地產是有形的標的，如果遇上房價走弱，只要把房屋出租或是拿來自住，也可以讓買房擁有比較高的容錯率；即使遇上房市低迷，也因為房產換手門檻較大，因而大大減少投資散戶虧了就賣的心理狀態，房市也不會因此而直接崩盤，長遠來看可以避開許多房市陷阱呢！

💡「容錯率」是什麼？
「容錯率」指的是在某個特定的體系中，減少一些事件對於整體系統的影響。簡單來說就是「允許錯誤的機率」，容錯率越高，事件對系統的影響也越小。
舉例來說：千萬富翁與百萬富翁同時拿出一百萬進行股市投資，賠錢對於千萬富翁來說影響較小，那他的容錯率就比較高。

買房槓桿比較大

銀行在辦理房貸時，會依據申辦者本身的信用狀況、資金條件來進行核貸，一般來說可以貸到八成左右的資金，以總價 1,000 萬的房屋來看，頭期款只需要準備 200 萬，就可以達到購屋的門檻。

聽起來好像揹負了極大的貸款壓力，但換個角度來看，你等於先用 200 萬就獲得一個 1,000 萬的資產，財務槓桿是 5 倍。

如果用  200 萬去做股票融資，最多可能只能借到 60 %，槓桿倍數只有 1.67 倍。而且房屋貸款利率比股票融資利率來得低，還款時間也更長（最長甚至可以到 40 年），在可以穩定償還貸款的狀況下，剩餘的資金便可以拿去做其他的安排。

不過筆者要特別提醒，這樣的槓桿聽起來很賺，但是在購屋、貸款前要記得先衡量自己的每月還款能力，因為一但啟動貸款，可不是三五年就能喊卡的，未來的財務規劃一定要做得完善一點，才不會影響到日後的生活品質！

存房有什麼缺點？

資金靈活度較低

從資產變現的角度出發，當你想要快速的把房產轉為現金，撇開向銀行抵押貸款的狀況，房產的轉手難度較高（流動性相對較差），如果突然有一筆資金急用，從委託賣屋到真正出售、過戶，時常需要好幾個月的時間，房市不好的話甚至可能一年都賣不出去。

除此之外，房地合一稅 2.0 上線後，為了打擊房市投機客，持有 2 年內賣出的獲利部分，需要課徵 45％ 所得稅， 2 ～ 5 年賣出的獲利也需課徵 35％ 所得稅，更大程度地降低了房產的流動性。

存房的門檻較高

相較於股市，房產的交易動輒就是上百萬，就算是價格較貴的股票也能夠以零股的形式進行買賣，房貸即便貸款成數很高，需要準備的自備款資金依然相當龐大，對於一般人來說負擔較重、門檻較高。

如何存股？

相較於存房，存股可能是大家比較熟悉的理財方式，不論是各大銀行推出的各種定期定額，例如元大台灣 50 就是許多台灣存股族的首選，還是自己選擇優質的標的進行交易，能夠每隔一段時間領取到一些股利，是每個存股族生活中的小確幸！

不過股海茫茫，如果不幸選到不良標的，極有可能會出現「賺了股利，賠了價差」的窘況產生，在換手率較高的股市中，沉住氣或許是更能夠獲利的關鍵。

元大台灣50 價格走勢圖（ 資料來源：tradingview ）

存股有什麼優點？

存股門檻較低

許多定期定額存股都會標榜「最低只要多少錢」就能夠進行投資，甚至只需要每個月 100 元就能夠參與股票市場，就算是高價的台積電股票，也可透過買零股的方式進場，讓散戶投資者只需要花費少少的投入成本，就可以享有定期的股利收入。

這樣的特點也讓台灣的存股風氣非常興盛，能夠積少成多、進入門檻較低等特性也使得存股是一項能夠穿越牛熊的投資策略。

資金靈活度較高

存股會被大家所喜愛的另外一項原因，就是「 流動性 」非常好，基本上只要是在台股開盤期間，想賣出手中持股並不會有什麼困難。因此對於喜歡留較多現金在身上的投資者來說，是一個很好的折衷方法。

存股有什麼缺點？

股票流動性較高

看到這邊你可能會疑惑，流動性較高不是優點嗎？為什麼也被列為缺點呢？

其實流動性可以說是投資股市的雙面刃，你可能常常聽到股市投資者說「我這支股票要止損嗎？」、「 賠這麼多，要認賠出場嗎？」，但是卻很少聽到房市投資者說要止損。那是因為股市的波動較房市更為劇烈，可能突然創新高也可能突然一蹶不振，「劇烈的波動」加上「易脱手」的性質，造就了股民常常出現「沒跟上」或是被「甩下車」而錯過行情的狀況。

這邊要特別注意，排除兩者皆有的黑天鵝事件，假設股市與房市皆是穩定成長的情況下，股票容易脫手的特性，才是投資者無法獲利的主因，波動度是其次。

存股陷阱較多

「 存股穩賺不賠，長期獲利穩健 」是許多人選擇加入存股族的原因，但對於大部分的投資客來說，這些夢想都是不易達成的，也就是幫自己的存股投資「畫大餅」。因為存股是一場持久戰，必須耐心等候果實成熟，且存股存在許多值得注意的「小細節」，卻又不被大家所重視，以下列舉兩項台灣存股族不易發現的「存股陷阱」：

• 有些存股標的填息日很長，若無法長期持有，容易賺了股利、賠了價差
  以台灣人最喜歡存的金融股為例：

	合庫金	兆豐金	永豐金
歷史數據	10 年	19 年	18 年
平均填息天數	355 天	85 天	239 天

資料來源：台灣股市資訊網，筆者彙整

• 存股只看殖利率，卻忽略公司基本面「殖利率」是存股族一定會參考的一項投資指標，很多人都認為殖利率越高越好。不過，當你看到某檔股票的殖利率「屢創新高」或是「維持高位」，可能是源自公司股價「不斷創新低」或是「長年沒有起色」所影響。
  因此在挑選存股標的時，一定要謹慎評估所有面向，別看到殖利率很高就衝進場喔！

存房、存股比一比！

看完上面林林總總的介紹，筆者在這邊直接幫大家用表格做一個統整，存股及存房都有其各自的優缺點，但究竟要怎麼選呢？讓我們繼續看下去！

	存股	存房
入場門檻	較低	較高
價格波動性	較高	較低
流動性	較高	較低
槓桿倍數	較小	較大
貸款利率	較高 （風險較高）	較低 （風險較低）
投資期間	長短皆可	較長

房地產貸款、股票融資差在哪？

房地產貸款因為金額龐大，除了還款時間可以拉長到數十年來償還以外，貸款利率也沒有股票融資的利率來的高，這是股票融資無法比擬的。

除此之外，股票融資的貸款成數也比較低，間接代表透過貸款進行高波動的股票投資還是比較危險的（因為股票融資風險高 所以銀行會給比較高的利率來降低風險），也再次應證投資房地產相對穩定的特性。

	房屋貸款	股票融資
貸款金額	依照房價＊成數計算	依照保證金的比例計算
貸款利率	地板利率 1.81%	約 6 ～ 7%
貸款年限	最長可達 40 年	最長 1.5 年
貸款成數	多為 80% 左右	多為 60% 左右

通貨膨脹如何影響存房、存股？

通膨影響存房

近年全球通貨膨脹不停增長，迫使各國央行紛紛開始實施升息措施，而升息便會直接地影響到銀行貸款的利率，貸款利率變高會進而使房市慢慢冷卻，因為不論是自住客還是投資客，在這時候買房要償還的貸款利息都更高，導致有較多的現金流向央行。

雖然房地產屬於風險較低的投資標的，但同樣會受到通膨及升息等影響，就和股市一樣會有一段陣痛期。唯一不同的是，歷史告訴我們，房產是一項較能夠有效對抗通膨的資產，正如巴菲特所說「三十年房貸是對抗通膨最好的工具」。

不過，巴菲特也不建議投資人過度樂觀、不經思考就隨意買進，投資人應該遇到良好的投資標的再出手。

通膨影響存股

過度膨脹的通膨會直接影響股票等風險資產的市場， 2022 年就是股市修正期的一個最好例子，美國政府為了打壓通膨而急速升息，連帶影響各國股市下跌、資金回流央行，各大指數都進入修正。

到底該先存房？還是先存股？怎麼決定？

看了這麼多存房與存股的介紹，你一定還是很想問，所以我的第一桶金到底要拿去存房還是存股？筆者在這邊幫大家做一個統整：

先存房？

房產的投資期比較長、槓桿較大，操作上比較圓滑，且重要的是房產的買盤有剛性需求（就是不管房價多高都會有人進場的購屋需求）支撐，房市不會突然大起大落或是輕易崩盤。

如果是有自住需求或是想要自住兼投資的投資者，相信存房會是你的優先考量（可以省下每個月幫房東繳房貸的租金！）。假設現在以頭期款 300 萬入手單坪 40 萬的房子，房貸利率 1.81%，如果是位在開發區域的話，可能隨著開發，隔年就變成單坪 45 萬以上，如果股票殖利率以 3% 計算，中間還有將近 1.2%的利潤空間，而且房屋增值的部分還可以拿去跟銀行增貸！

不過，筆者強烈建議選擇購屋前，手上還是要有充裕的資金，也就是說除了自備款之外還要有其他過生活的資金，才可以保有較好的居住品質、不會直接淪為房貸奴隸。

先存股？

股票的投資期比較短，正確操作的話相較房產可以更快速的獲利，但必須承受較高的波動風險以及可能出現的帳面損失。即便找到優質標的，也必須要有當個鑽石手（不管任何謠言、波動都不會賣出手中持股，直到達到目標價位為止）的覺悟才能長期擁有穩定的股息收入。不過長遠而言，股票獲利的速度恐怕也追不上房產增值的速度。

如果你是喜歡有比較充足現金流的投資者，可以考慮以存股的方式來投資，把這些資金拿去投資每年可能有 7% 投報率的指數型投資標的，例如投資各國大盤指數，也不用怕被房貸追著跑。不過股市經常會受到政策、經濟的快速影響，所以存股前切記要先觀察一下目前股市的狀況再決定喔。

決定先存股還是先存房的關鍵，其實還是在於你自身「 需求面 」、「財務狀況」以及「 投資期間 」等的考量，進行投資前都要多方思考、比較才不容易吃虧喔！

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