買房費用懶人包|買房費用有哪些?買房收租還有隱藏成本?買房出租省錢攻略!

【買房費用懶人包】 買房費用有哪些?有哪些隱藏成本? 買房出租省錢攻略

在疫情期間,由於政府的量化寬鬆政策,使得熱錢進到不動產市場當中,造成不動產價格這幾年不斷上漲。在漂亮的報酬率下,許多人開始將資金投入不動產,激進一點的想著買房「 賺差價 」,保守一點的想著「 買房收租 」。

但是,買房的必備成本只有購屋費用這麼簡單嗎?有沒有什麼隱藏的「 買房費用 」是大眾沒看到的?有的話,有沒有辦法降低這些隱藏成本?讓我們從不動產的交易過程,一一檢視各項成本吧!

買房費用有哪些?買房出租的必備成本? 

買房必備成本,也就是任何人買不動產都得花的成本,不論你是要購屋自住還是要投資出租,都無法避免的成本。它可以分成「 一次性支出 」的成本和「 定期支出 」的成本。

讓我們來想像一下,假設你有購屋需求,剛好隔壁鄰居想賣屋,你很清楚該不動產的所有資訊,包含住宅價格、屋況、鄰居為人等,於是你就去跟鄰居打聲招呼,付了兩人都滿意的金額,將不動產進行產權移轉,成功地完成了交易。

看似簡單的交易過程,那麼這其中究竟有哪些買房必備的成本呢?跟著筆者一起來看看吧!

買屋費用 / 一次性支出成本

買房一次性支出成本,顧名思義是「 付過一次就不用再付 」的成本,包括不動產費用、辦理產權移轉的登記規費以及一次性稅賦。

不動產費用

不動產費用,也就是買賣雙方接受的不動產價格,它可能是買方一次付清的購屋價格,也可能是部分買房自備款加上部分的房屋貸款。

印花稅

「 印花稅 」是一個「讓契約生效的保證金」。

買賣雙方在進行過戶時,需要簽署「 不動產買賣契約書 」並繳納印花稅,才能正式進行產權移轉,而憑證單據(向地政機關申請物權登記的相關契約)上由政府蓋章,就可以讓契約成為合法憑證,在訴訟時享有法律保障。

💰印花稅=(房屋評定現值+土地公告現值)* 0.1%

*印花稅不是以實際成交價課稅喔!

契稅

「 契稅 」是當不動產發生移轉時,買方需要繳納的費用。由於土地會課徵土地增值稅,所以契稅主要是針對房屋作課徵的。因此,核定契價的標準是以「房屋評定現值」為準,不是以成交價做計算喔!

💰契稅=房屋現值*契稅稅率

不動產移轉包含買賣、贈與、佔有、典權、分割等行為,不同行為適用的契稅稅率也大不相同:

契稅課徵行為契稅稅率
買賣、贈與、占有6%
典權2%
交換、分割3%

登記規費

「 登記規費 」是因為辦理產權移轉而產生的手續費,包含登記費與書狀費。簡單來說,就是「 政府提供服務,使用者付費 」。

  • 登記費登記費是向地政機關辦理過戶登記時需繳納的規費。
    💰登記費=(房屋評定現值+土地公告現值)* 0.1%
  • 書狀費
    書狀費是地政機關依法發給權利人(買方)土地所有權狀、建築改良物所有權狀及他項權利證明書,需要收取的費用。
    💰書狀費= 80 元 / 張
  • 申請貸款設定登記規費
    抵押權設定規費,也可稱為「 貸款設定登記費 」,有使用房貸購屋者,在向地政機關辦理過戶、設定貸款抵押時才需要支付。
    💰貸款設定登記費=貸款金額 * 1.2 倍 * 0.1%

代書費

代書,也就是所謂的地政士,主要是協助民眾進行不動產交易的法律文件申請代辦等相關服務。買房時我們主要會麻煩代書協助辦理的項目包括:

  • 代書簽約金
    代書酌收的簽約金,也就是俗稱的「 潤筆費 」,通常會買賣雙方各收 1,000 元,共計 2,000 元整
  • 過戶登記費用
    買賣過戶時的登記費用行情價約每筆 12,000 元,各個地政事務所表定收費不一,原則上以「 1  筆土地(地號)& 1  戶房屋(建號)」為標準,每增加 1 筆土地或是 1 棟建物,會加計約 1,000 ~ 1,500 元。
    新成屋過戶時,過戶費用也會稱為「代辦費」或是「暫收款」。
  • 抵押權設定費用
    抵押權設定費用是買賣過戶需要貸款時,代書幫你辦理「設定抵押登記」的費用,行情價約為 3,500 ~ 5,000 元。
  • 實價登錄費用
    實價登錄原則上應由「 權利人(買方)」申報,不過,法規也規定買方可以委託地政士或不動產經紀業者協助辦理申報。代書協助申報的行情價大約是 2,000 元。

    不過,筆者提醒大家,簽約時要注意「實價登錄服務的費用」是否有載明在契約中。如果沒載明在契約裡,也要注意這個費用是否包含在委任代書的費用中。如果代書在契約外另行報價,那買方可以拒絕支付!
  • 水電瓦斯費
    代書再協助辦理房屋產權過戶時,一般都會順便包辦水電瓦斯的過戶,水電瓦斯的費用則「以實際交屋日按天數比例」分攤。

仲介費

仲介費買方最多負擔房屋成交價的 2% ,賣方最多負擔房屋成交價的 4% ,加總不超過 6% ,俗稱「 買 2 賣 4 」。

銀行貸款申辦費

一般來說,我們購屋是不可避免會遇到的當然還有「 房屋貸款 」,如果有跟銀行貸款,除了需負擔額外的利息支出,還有開辦費、信用查詢費、代辦費用、鑑價費用等數千元不等的銀行手續費用需要考量,建議在和銀行申辦時要提前把相關費用都先諮詢清楚喔!

買屋費用 / 定期支出成本

定期支出的成本指的是每隔一段時間便需要付的成本。包括貸款利息、定期性稅賦、管理費用。

貸款利息

購買不動產時,許多人可能因為資金不足,或是投資策略而選擇申請房屋貸款,預先取得資金以換取不動產。因此,未來每個月,除了需償還貸款中的本金,還需要額外支付跟銀行借錢的利息。

定期性稅賦

定期性稅賦包含地價稅與房屋稅。地價稅屬於持有稅,是因為持有土地而需支付的稅,繳納時間為每年的 11 月。房屋稅也是屬於持有稅,是因為持有房屋而需支付的稅,繳納時間為每年的 5 月。

住宅火險 & 地震險

921大地震後,我國政府就強制規定屋主需要同時投保「住宅火災及地震基本保險」。住宅火險及地震險的保費一般會根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等而有所不同,行情費用約為一年 2,000 ~ 3,000 元

要特別注意,辦理房貸時,如果沒有申貸住宅地震基本險與住宅火災險,銀行是不會撥款給你的喔!

管理費

若購買的不動產是設有管委會的公寓、華廈或大樓,則每個月需繳納管理費給管理委員會,用以管理與維護公寓大廈的公共空間,如 24 小時保全、清潔人員、垃圾代收費等。

管理費的收取,是依照「量出為入」的原則,在確定所有支出項目後,收取能平衡總支出之費用。通常會以各戶內的「 坪數大小 」作為收費標準,坪數越大,收取的管理費用也越高。

房貸型壽險

房貸型壽險是一種當購屋者想要「規避風險」時,可以考慮幫自己愛屋加保的一種壽險!房貸型壽險並不是需要強制投保的保險,如果購屋者評估有需要,就可以進一步向貸款銀行詢問。

房貸型壽險的保費一般來說需花費約需數十萬元以上,但實際仍以房貸金額多寡決定,

買房收租還有隱藏成本?

 隱藏成本 」,顧名思義不是以錢的形式顯現的成本,因此常常會被忽略。隱藏成本依交易的過程可分為「 搜尋成本 」、「 協商成本 」、「 訂約成本 」、「 監督成本 」,這些成本會大量消耗我們的時間和精力,有時甚至會成為影響交易的關鍵因素。

還記得上面我們講到跟鄰居購買不動產的例子嗎?其實購買不動產的過程,通常不會這麼簡單、迅速。

  • 即使有購屋需求,但是我們不知道符合的房子在哪
  • 即使有消息資訊,但是也不知道有誰要賣房子
  • 即使找到賣家,但是買賣雙方討價還價的過程卻可能十分繁冗
  • 即使議價順利,但是簽約的法條與注意事項卻繁雜且瑣碎
  • 即使簽約完成,但是也需要花時間確定房況是否與簽約條件完全相符

上述種種的「 但是 」就構成了我們所謂的隱藏成本,以下筆者將為大家一一詳細介紹。

搜尋成本

「 搜尋成本 」,指的是要找到符合自身需求的不動產所需付出的成本。

大家在買房子時總會設定一連串的條件,例如靠近捷運站、不要在四樓、窗外不能看到墳墓、要新成屋等等,為了滿足種種條件,人們需要花費許多的搜尋成本,在數不清的夜晚上網爬建案資料、花費好幾個週末在建案附近開車繞阿繞,無數次的踏破鐵鞋無覓處,最終還是無法找到合適的標的。

協商成本

「 協商成本 」,指的是與標的擁有者進行討價還價的過程所需付出的成本。

買賣雙方協商的過程並不容易,雙方難以一拍即合,買賣雙方都有自己的最高價和最低價,這其中的交集就是價格區間,而最終價格會落在哪裡取決於買賣雙方的議價能力。然而議價能力又與資訊多寡有關,資訊量較多的那方不僅可以避免被對方敲竹槓,甚至可能反過來敲對方竹槓!

訂約成本

「 訂約成本 」,指的是與標的擁有者訂定契約所需付出的成本。

簽訂契約意味著買賣關係生效,然而契約的內容往往是繁雜的,什麼東西應記載,什麼東西又不得記載,稍有個不留意便有可能影響日後權益,例如:法律已明文規定土地增值稅由賣方負擔,但賣方有時會將這個義務在契約中轉嫁給買方,變成由買方負擔土地增值稅。

監督成本

「 監督成本 」,指的是確保交易依照契約執行所需付出的成本。

簽訂契約並不代表這筆不動產交易結束,有時投機主義的盛行會增加額外的成本,投機主義是指一方利用它的優勢,以詐欺等手段達到自利的行為,例如原本以為買到一個避風港,但住沒多久就有雨水滲進來,又或是標榜堅固耐震的家,本質卻是有居住安全疑慮的海砂屋。

為了避免這類情形,買方便需要付出監督成本,確保房屋最終可以如契約所載明的事實交屋,例如確實使用穩固的建材、不會漏水等。

買房收租低成本攻略!

上述的隱藏成本,說白了是因為沒有充分資訊所衍生的成本,這些成本是影響交易順利與否的關鍵因素,如果能有效降低,便能省去許多麻煩。現今有許多專門降低隱藏成本的管道與行業,接著筆者同樣依循交易過程會遇見的隱藏成本,一一為大家介紹減少相關成本的方法:

如何減少搜尋成本?

減少搜尋成本的管道,可以參考內政部國土測繪中心推出的國土測繪圖資服務雲,裡頭有許多重要圖資,包含都市計畫使用分區圖、地段地籍圖、便利商店分布圖、學校範圍圖等,能讓我們快速地掌握地區大致的資訊,另外再搭配 Google街景模式,便可快速淘汰不合適地區免去親身訪查的搜尋成本。

而減少搜尋成本的推薦行業,則可以尋求不動產經紀業的協助。不動產經紀人專門交易特定地區的不動產,他們長年處在交易的第一線,對該地區的了解與敏銳程度會比一般人高出許多,因此如果透過不動產經紀業者尋房,個人便無需花時間蒐集該地區不動產的相關資訊。

買房費用 國土測繪圖資雲

如何減少協商成本?

減少協商成本的管道,可以參考內政部不動產交易實價登錄系統 ,裡頭有許多重要的不動產交易資料,包含交易標的地址、交易總價、交易坪數、交易日期、建物格局、有無電梯等,讓我們快速地掌握地區不動產資訊。

另一個可參考網站是好時價的大量估價系統,只要輸入不動產條件,便可快速估算出不動產價格。這兩套資訊交互運用,能夠讓一般人迅速取得不動產價格的相關資訊,並且具備能與賣方協商的籌碼

此外,不動產估價師從不動產的總體面、區域面、個體面進行分析、鑑價,他們對價格的敏銳程度比一般人高出許多,因此如果透過不動產估價業的協助,個人便能省去不少協商成本,避免被賣方牽著鼻子走。

買房費用 實價登錄

如何減少訂約成本?

減少訂約成本的管道,可以參考現今許多將自身買房經驗分享在社群媒體或 Youtube 上的內容,其中不乏有關簽訂契約的注意事項,我們可以看到他們的血淚經驗與悔不當初,檢視他們如何訂契約便可以幫助自己少吃虧。

此外,地政士在不動產買賣時,扮演買賣雙方代理人,基於公正第三人立場,維護買賣雙方應有權益,他可以代理撰擬不動產契約或協議事項、代理申請土地登記等事項,他們對契約各項程序的瞭解程度比一般人高出許多,因此如果透過地政士,個人便無需耗費大量精神研究契約如何訂定。 

如何減少監督成本?

簽約結束後會有驗屋的程序,透過驗屋公司與結構技師的協助,驗屋公司與結構技師會使用專業儀器檢查房屋的水電系統、排水系統、管線、結構等,以確保房屋的種種系統是無瑕疵、與契約相符的,他們對房屋結構的專業比透過肉眼觀察的一般人高出許多,因此如果透過驗屋公司與結構技師,個人便能省去許多的監督成本。

買房隱藏成本隱藏成本說明降低隱藏成本管道
搜尋成本找到符合自身需求不動產所需付出的成本・國土測繪服務雲
・不動產經紀業
協商成本與標的擁有者議價所需付出的成本・內政部實價登錄
・不動產估價師
訂約成本與標的擁有者訂定契約所需付出的成本・部落客、Youtuber
・地政士
監督成本確保交易依照契約執行所需付出的成本・驗屋公司
・結構技師

買房費用懶人包!

總結上述,除了頭期款、貸款費用之外,我們還有那麼多的買房費用、隱藏成本需要負擔,這邊筆者就幫大家做一個統整,讀者們在購屋前一定要精打細算,不要漏掉任何一筆開銷,做好謹慎的財務規劃!

買房費用項目買房費用金額
購屋款項買房頭期款依實際購屋價格計算
房貸+貸款利息
稅費印花稅(房屋評定現值+公告現值)* 0.1%
契稅房屋評定現值 * 買賣稅率 6%
登記規費買賣登記規費(房屋評定現值+公告現值)* 0.1%
貸款設定登記規費貸款金額 * 1.2 倍 * 0.1%
書狀費80 元/張
代書費簽約金約 2,000 元
(買賣雙方各 1,000 元)
過戶登記費約 12,000 元
抵押權設定費3,500 ~ 5,000 元
實價登錄費約 2,000 元
水電瓦斯過戶費以實際交屋日按天數比例
仲介費仲介費成交總金額 * 1% ~ 2%
銀行貸款申辦費銀行貸款申辦費數千元
保險費用住宅火險與地震險2,000 ~ 3,000 元
房貸型壽險數 10 萬元
隱藏成本搜尋成本
協商成本
訂約成本
監督成本

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