【平均地權條例懶人包】7月正式上路!修法內容一次看

平均地權條例懶人包 修法內容一次看

「平均地權條例」即將在7月1日正式生效,針對投機炒作採取了一系列措施,包括限制預售屋換約轉售、嚴厲懲罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋以及預售屋解約要登錄等,目的是打擊投機客,保障正常交易,RICHARK整理了這份懶人包,帶大家一次了解平均地權條例,跟著我們一起看下去吧!

什麼是「平均地權條例」?

所謂的「平均地權條例」,指的是土地法的特別法,是政府用來穩定土地與房屋價格的法律,這個條例的歷史可以追溯到1954年,經過15次修法後,於1977年正式成為現行的條例。

  • 1954年:政府制定了《實施都市平均地權條例》,旨在解決都市土地管理的問題,該法的適用範圍僅限於都市土地,導致其他類型的土地成為投機客們追求不法暴利的目標。
  • 1977年:為了解決上述不當投機現象,修法成立了《平均地權條例》,擴大了平均地權的適用範圍,全面實施平均地權。

為什麼要修法?本次修法有哪些重要內容呢?

修法的目的在於維護土地市場的秩序,防止投機炒作帶來的房價泡沫和市場不穩定。這些措施也旨在保護消費者權益,提高交易的透明度和公平性,修法對於確保長期穩定的房地產市場和社會發展具有重要意義。

本次修法的重點內容為以下5個部分:

1.換約轉售門檻限制

在買賣「預售屋」或「新建成屋」的契約中,除非買受人是配偶、直系或二親等內旁系血親,或者符合內政部公告的特殊情況(例如買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業或重大變故而無力繳款),否則不得將其轉售或轉讓給第三方。

建商不得同意或協助契約的讓與或轉售,違反規定者將面臨新台幣50萬至300萬元的罰款。

2.重罰炒作行為

  • 明確規範以下行為將受到嚴厲懲罰:散播不實資訊以影響交易價格、通謀虛偽交易以營造熱銷假象、利用違規銷售來影響市場交易秩序或壟斷轉售以謀取暴利,以及其他操縱不動產交易價格或秩序的行為。根據交易戶(棟、筆)數量的不同,將處以新台幣100萬至5,000萬元不等的罰款。
  • 政府將給予一定的期限讓違規者改善行為,若期限屆滿仍未改正,將連續處罰直到改正為止。
  • 目的在於制止有意散播影響房價的不實資訊、製造熱銷假象,或以違規銷售(紅單)影響房市交易的行為。

3.建立檢舉獎金制度

  • 民眾若對不動產銷售買賣或申報實價登錄的違規行為有證據,可以向所在縣市政府提出檢舉。
  • 若檢舉屬實,政府將從所收到的罰款中提撥一定比例作為檢舉者的獎金。

4.新增管制私法人購屋

  • 增訂私法人購買住宅用房屋的許可制度。
  • 同時限制私法人在五年內不得進行轉讓、讓與或預告登記的行為。
    (私法人透過《銀行法》、《企業併購法》、《財團法人法》、抵押等方式取得不動產,或者是通過都更計畫獲得住宅的情況除外,不需受《平均地權條例》的限制)

5.預售屋解約申報登錄

  • 若預售屋買賣契約發生解約情況,建商應在30天內向相關單位進行申報登錄,違規者將受到新台幣3萬至15萬元的罰款。
  • 政府立法考慮到解約可能導致轉售給第三方的情況,建立了解約申報登錄制度,以使預售屋市場更加透明。

買了預售屋後後悔了怎麼辦?換約轉售有哪些條件?

根據平均地權條例的規範,共有9種情況下可以轉讓預售屋或新成屋,這些情況可以分為「不需申請即可轉售」和「審查後可轉售」兩大類,後者需要經過主管機關的審查才能轉售,而且每2年只能換約1戶。

不需申請即可轉售:

  1. 夫妻、直系血親、二親等(如兄弟姊妹)。
  2. 簽約後買方死亡,繼承人根據法律繼承並換約。
  3. 私法人合併或解散清算財產歸屬。

審查後可轉售:

  1. 非自願失業超過6個月且未就業,導致無力負擔貸款費用。
  2. 買受人死亡,繼承人無意保留。
  3. 共同買受人之間的轉售。
  4. 房屋因災害毀損而無法居住。
  5. 本人或其家庭成員發生意外事故,導致第三人重傷或死亡。
  6. 本人或家庭成員罹患重大傷病或特定病症,需要全日照顧超過6個月。

需要再次強調的是,上述6種情況有時間限制,每2年只能換約1戶,除了這9種情況之外,建商不得同意或協助契約轉讓或轉售,否則違規者將面臨50萬至300萬元的罰款。

針對炒作行為,我們有何重罰措施?

如果有人散播不實資訊影響交易價格、進行虛假交易以營造熱銷假象、違反規定進行違法銷售以影響市場交易秩序或垄斷轉售以謀取利益,或者進行其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為,根據交易戶(棟、筆)數量,將面臨100萬至5000萬元的罰款,如果在期限內仍未改善,將連續處罰直到問題得到解決為止。

檢舉哪些不法行為能夠獲得獎金?最高可以拿到多少?

新的平均地權條例中設立了檢舉獎金制度,採用實名檢舉方式,針對實價登錄逾期或不實申報、違反禁止紅單轉售規定、違反限制換約規範和違反禁止炒作規定等4大類不法行為,檢舉人必須向縣市政府提供具體的事證和證據,檢舉人可以獲得實收罰款的30%作為獎金,每案獎金上限為1000萬元。

私法人將受到哪些限制?新增了什麼管制措施?

「平均地權條例」新增了私法人購買住宅用房屋許可制度,以防止私法人投資炒作住宅市場。這項制度分為9項免經許可和6項需經許可的情況。

免經許可的情況包括國公營事業或受政府捐助的財團法人、買受不良債權擔保品或政府公開標售的住宅、參與法院拍賣買受房屋(法拍屋)、經紀業買受瑕疵物件、買受文化資產保護法下的私有古蹟、土地法第43-1共有人之間的優先購買、都市更新、危老重建和合建。

需經許可的情況包括供宿舍使用,但不得超過員工人數、同一建案有5戶以上成屋且供出租使用的職業租賃業者、衛福機構場所使用(例如長照機構等)、合作社購買住宅並提供給社員共同使用、合建、實施或參與都更危老,以及其他經內政部公告的用途。

需要再次強調的是,以上6種情況有時間限制,在5年內不得轉讓或轉讓,以避免私法人投資炒作住宅市場。

解約預售屋時需要進行申報登錄嗎?違規會受到罰款嗎?

為了讓預售屋市場更加透明,新增了預售屋解約申報登錄的規定。如果預售屋的買賣契約解約,建商必須在30天內進行申報登錄。違反該規定的買賣雙方將面臨每戶(棟)3萬至15萬元的罰款。

平均地權條例對誰造成了影響?這會帶來不良影響嗎?

修法後,預售屋市場尤其受到影響,但並不會影響到一般自住小市民,對於投資客、炒房團、代銷商或房地產仲介業者等,這些修法將對換約轉售的限制、重罰炒作行為、檢舉獎金和解約申報登錄等方面進行約束,打擊投機炒作行為,保障正常交易。

修法的目的是為了維護市場秩序,避免投機炒作造成房價泡沫和市場不穩定,這些措施也旨在保護消費者權益,提高交易的透明度和公平性,因此整體來說,修法對於長期穩定的房地產市場和社會的發展是有益的。

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