【包租公方法攻略】二房東？REITs？家電出租？想當包租公不一定要買房收租！｜買房收租一條龍｜包租公課程

最近與一位許久不見的國中同學見面，言談中他透露已經買房了，不過因為他經常要在外地工作，因此便把閒置的房屋租出去，讓承租人一同負擔每月的房貸。

聽到這邊，不禁在心中感慨自己不知何時才能擺脫無殼蝸牛的身份，遑論當一個買房收租的包租公/ 包租婆呢？

不過，除了買房收租以外，其實還有許多其他不同的收租辦法，你也想和我一樣讓包租公的夢想不再只是夢想嗎？那就讓我與各位一同分享這些「 包租公方法 」攻略吧！

包租公方法一：二房東 / 包租代管

「 許多人會納悶，房東為何不自己租就好了，要給 二房東 賺一手呢？ 」

其實，許多二房東可以為房子增加價值，例如屋主身在外地或工作繁忙，無力管理，或是本身房屋屋況不佳，而原屋主並不具備室內裝修與租屋市場的專業，導致出租行情不佳的狀況。這時，如果二房東或是包租代管業者替屋主重新裝修粉飾，並且協助篩選優質租戶，屋況不僅得到改善，屋主還可以免除費心管理房屋的麻煩，是租屋市場上一種共贏的模式。

想要二房東這門生意，有許多眉角，包括開發物業、租約洽談、篩選租戶、裝修加值與維運管理等各個面向，要注意的事情族繁不及備載。但針對這門生意本身，筆者先精簡的提及四個重要之處：

• 原始成本：
  原始租約基本上決定了你每月成本為何，因此初始條件的談判非常重要。
  （如果一開始租金就高不可攀，就算裝潢得再好，如果太偏離市場行情，反而會
• 原始租期：
  原始租期越長，越能延長裝修成本攤提的時間，所以原則上租期越長越好。
  （裝修的錢總是需要時間回本的呀！）
• 增值/加值幅度：
  最終轉手出租的租金與原始租約，就是你能創造的價值。
  這個增值的幅度，將會取決於你的裝修技巧，以及對市場的理解程度，如何敲定你租屋產品的定位，將會影響你未來所能獲得的價值。
  （如果租不出去，反而賠了裝潢又折損錢包厚度！）
• 淨收益：
  上述這個加值額度扣除每月折舊攤提、空置期間損失的收益以及相關維運成本，剩餘的價值就是你這件二房東生意的淨收益啦！
  （把相關成本都扣掉的淨收益才是你真正賺回的錢！）

此外，還記得我們之前在文章介紹的「 包租代管 」嗎？包租代管可以說是現在租屋市場上最常聽到的名詞之一。包租業者簡單來說就是二房東，主要是將承租的房子翻新改造，重新出租後創造新舊租金價差，作為收益。反觀代管則是一門傳統的管理生意，收取租金的部分比例（大約10%）作為收益來源。從獲利的角度來看，包租帶來的收益應該更為可觀。

包租公方法二：REITs

投資 REITs 也是一種投資小額資金就成為包租公的方法。許多人應該對於「 REITs 」這個名稱並不陌生，但卻不知道實際上 REITs 的操作方式。今天就讓筆者來簡單為大家做介紹。

「 REITs 」有點類似「 基金 」，全名是「 Real Estate Investment Trust 」，中文名稱為「 不動產投資信託基金 」，是一種不動產證券化的商品。簡單來說， REITs 是將不動產的股權拆成小份，放到二級市場上供大家購買，讓一般資金不多的人，也可以透過持有股份的方式投資不動產。

如此一來，你不需要動用數十億至百億的資金去買地、開發興建不動產，也不需要籌措大批的買房資金、背負沈重房貸，只需要投資 REITs ，就能成為包租公，享有物業標的一部分的現金流。

投資 REITs 是一門相當專業的學問，就像投資股票一樣有賺有賠、有高收益也有高風險，筆者在這邊僅先簡單介紹報酬率與風險的部分：

• REITs 報酬率：
  REITs 的報酬率來自兩部分，一部分是長期不動產增值，另一部分則來自於租金產生的配息收益，最主要會以租金收益為主。
• REITs 風險控制：
  針對 REITs 這檔產品，要做到多角化的風險控制。簡而言之，就是要投資不同的不動產類別。
  （老話一句：雞蛋不要放在同一個籃子裡！）

在市場選擇上，雖然目前台灣共有 7 檔 REITs 產品提供選擇，但筆者個人也挺建議讀者投資美國的 REITs ，原因如下：

• 首先，是資產類別選擇性的議題，當不動產的類別過於集中，就無法達成分散風險的目的。例如當疫情伴隨鎖國等影響，對旅館與商場營運上便產生巨大影響，這時商場類型的 RIETs 價格就會受到大幅衝擊，但工業與倉儲不動產的表現在疫情下卻依然堅挺。
  然而，因為台灣 REITs 標的過多集中在商辦與商場，而美國 REITs 市場則有工業與倉儲、資料中心、醫療、特殊基礎建設，甚至是林場等多元 REITs 可供選擇，達到風險分散的目的。
• 再者，作為台彎 REITs 中最大宗的資產「 商辦 」，商辦市場的收益率只有 2 ～ 3%，因此相對較不受投資人青睞，導致流動性低落。
• 最後，這些台灣 REITs 的問題，也反映在頻頻下市的事件上。過去三檔已下市了三檔的 REITs 包含三鼎、基泰之星、駿馬一號， 2022 年，新光一號也遭到狙擊下馬。

因此筆者建議 REITs 的投資新手，不妨可以先從美股來試試水溫！不知道要如何選擇標的，也可以考慮購入 REITs 的 ETF 喔！

包租公方法三：家電出租

最近興起一個名為「 電電租 」的平台，讓大家開始思索，如果沒有閒置房地產可以出租，那或許將家裡的閒置家電出租，也是個值得一試的好方法。

畢竟這是一個新興型式，許多人會納悶，出租 家電 真的有市場嗎？不妨從以下兩個需求情境，來看出租家電的市場性：

• 高價家電：
  雖然家電展售處也可以做使用體驗，但現在市場上也有越來越多人會想要「借來體驗」，透過實際的體驗試用，再決定要不要購買。
• 特殊場合家電：
  特殊場合家電包含投影機、螢幕等，當有特殊活動需求時，「以租代買」就成為這些特殊家電最好的選擇。

尤其是租屋族，沒空間放也不常用，如果一年一簽，搬家時還要扛來扛去。因此，如果真有需求時，如果能以租代買自然是更好的選擇！
所以在租屋需求龐大的雙北地區，這樣的商業模式，是很可能成立的。

每次借人家東西，最怕的就是拿不回來或是被損壞，這時你一定想問「那出租家電被用壞怎麼辦？」

目前電電租有提供「押金機制」作為家電返還的保障方法之一，提供給想出租家電的讀者們做參考，實際保障機制，可以參閱電電租的詳細資訊，畢竟上萬元的高級家電要是壞了，幾千元的押金可能也只是杯水車薪！

另外，如果你想透過電電租出租閒置家電，平台會額外抽取 10％ 的手續費，大家在使用平台前，還要記得計算看看這樣的費用，對於自身收益的影響程度再做決定喔！

包租公方法四：不動產債權

「不動產債權」也是投資不動產的方式之一。不動產債權指的是債權人要求債務人抵押房地產擔保的權利。也就是說，要借錢的債務人，必須再借錢之前先把抵押權設定給債權人，以作為債權之後可以拿回還款的保障！不動產債權的投資渠道有兩個，其一是投資債權型的 REITs 產品，其二則是透過借貸平台。

一般的借貸平台風險太高，雖然年報酬率往往可以達到 6 ～ 9% ，但大家也不妨想想，這些人為何不直接跟銀行進行借貸呢？代表這些族群違約的風險比較高，所以跟銀行貸款通過的機率也比較。這樣高收益的投資，也伴隨著相當高的風險。

如果真的想投資不動產債權，建議投資債權型 REITs 產品。不過，債權型 REITs （Mortgage REITs ）報酬表現與一般股權型 REITs 差異較大，所以如果選擇要投資 REITs ，那我們在前面第二個介紹的股權形式的 REITs 會是更好的選擇喔。

包租公方法五：閒置車位出租

另外，在這個「一位難求」的時代，越來越多地主們在開發建設之前會先把土地拿來作為「停車場」出租，每個月的高額收入也是相當驚人！

所以就算你不是地主，如果你有閒置車位也是可以再租出去的喔！目前在各大 facebook 社團或是相關社群，其實都有不少擁車族不願讓自己的愛車在外顛沛流離，因而在尋找車位出租的！尤其在車位需求更大的雙北地區，車位出租的需求市場應該相當可觀。

這邊筆者提供一個平台「Uspase」給大家參考，Uspace智慧共享車位提供一個讓你可以出租車位、尋找出租車位的平台，更可以直接透過 app 管理停車預約等項目，讓你輕鬆成為車位包租公。

包租公方法六：閒置倉儲空間出租

不曉得大家有沒有聽過「 Boxful 」這個電商倉儲物流平台？筆者過去住在學校宿舍，如果暑假沒有申請暑假住宿，就算你下學期要續住，也必須暫時把行李搬出宿舍。但因為筆者在台北讀書，要把所有東西寄回家鄉台中，實在太過麻煩，寄放在學校地下儲藏室又怕被蟑螂老鼠作客！這時「 Boxful 」提供的行李借放服務，可以說是拯救筆者的一道曙光！

不論是「Boxful」還是「OneWarehouse」，其實主打的都是倉儲空間智慧化的推廣，代表著越來越多人有這樣的「 倉儲需求 」。因此如果家裡有店面或是家中有閒置的儲藏空間，不妨也可以考慮把這些用不到的閒置空間，活化出租給有儲物需求或是有暫存貨物需求的人使用。

舉例來說，像是「Lalalocker」就是透過這樣的方式，把閒置空間騰出來出租給需要寄放行李的旅客使用，在觀光商圈仍有一定的商機。

想當包租公 / 包租婆不一定要買房收租！

在這個賺錢有很多方式的時代，許多人夢寐以求的一種增加被動收入的方法大概不是投資股市就是「買房出租」當個包租公、包租婆了吧？但是房價、物價雙雙上漲，再加上升息壓力，連買房自住都有困難了，遑論成為包租大師呢？

不過，想要投資不動產當包租公，不一定要有龐大的資金才能實現！除了買房收租之外，還有很多種管道。上述為讀者介紹小資族成為包租公的六種方法，大家都學會了嗎？

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