危老重建懶人包:申請條件、進行流程、優缺點分析,帶你一次快速秒懂!

危老重建懶人包:申請條件、進行流程、優缺點分析,帶你一次快速秒懂!

「危老重建」作為城市發展的一環,不僅是建築物的更新與改進,更是提升居住品質和城市安全性的助力。

這項政府推動的計畫激勵著民眾踴躍參與,透過一系列的優惠措施,為老舊建築帶來新生,同時為都市環境注入新的活力,在這篇文章中,我們將深入探討危老重建的優點、缺點,以及相較於都市更新計畫的獨特之處。

危老重建是什麼?

(示意圖/取自unsplash)

危老重建是指對老舊或危險建築物進行重建、整修、或加固的過程,這種重建的主要目的是提升建築物的結構安全性和功能性,以符合現代建築標準和居住需求。

危老重建源於「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的簡稱,該法案於2017年5月由內政部營建署公布,旨在推動都市中存在安全風險的老舊建築進行更新。

政府為鼓勵民眾參與危老重建,提供一系列的優惠措施,包括容積獎勵、費用補助和稅務減免等。從危老重建案件數來看,2018年核准了72件,2019年增至313件,到了2020年11月底更達到1,112件,呈現出快速成長的趨勢。

截至2021年底,全台危老申請件數達2,458件,核准1,951件,顯示危老重建在市場上的普遍受歡迎和積極參與。這項法案的實施有助於提升城市建築物的結構安全性,同時也推動了都市更新的進程。

危老重建的過程通常需要獲得相應的法規批准,並且可能需要考慮歷史文化價值,以保留建築的特定特色。這種做法有助於改善城市的建築結構,同時也提供更安全、現代化的居住環境。

我家是危老建築嗎?重建有什麼條件?

你的住宅是否符合危老重建的條件呢?以下是兩個步驟,讓你快速比對一下!

步驟 1:確認以下三個條件:

  1. 位於都市計畫區內 住宅區或商業區都可,但非都市土地上的建築如農舍則不適用危老重建。建議查看土地謄本,上面有詳細資訊。
  2. 屬於合法建築 擁有使用執照的建築即為合法。如果建於民國60年修法前,可能沒有使用執照,但不代表非法。需向當地政府詢問,多數可補辦使用執照。
  3. 不屬於古蹟或政府指定的歷史建築 政府通常會公告歷史建築,所有權人會收到通知。如不確定,可向當地文化局查詢。

若符合上述條件,可進入確認是否為危險或老舊建築的階段。

(示意圖/取自unsplash)

步驟 2:只需符合以下條件之一,即可申請危老重建

  1. 有立即危險的建築,如海砂屋或危樓,政府要求限期拆除或補強,或耐震評估未達乙級。
  2. 屋齡30年以上,無電梯,耐震評估為乙級。
  3. 屋齡30年以上,有電梯,耐震評估為乙級,經詳細評估後,確認補強成本超過重建成本的一半。

危老重建申請流程?危老重建時程?

老條例的申請期限及流程有哪些呢?讓我們來一一了解:

危老重建設計畫的申請期限截至民國116年5月31日,如果有計畫進行申請,務必在這截止日期前提出!

危老重建的流程包括以下步驟:

  1. 向各縣市政府辦理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」業務的窗口提出申請。
  2. 受理後,相關負責的單位會進行危老資格審查,確認建物是否被視為歷史建築需要保存,同時進行結構評估,結構評估可能包含初步評估和詳細評估兩階段,並可能需要檢附相關文件,申請者還可提出評估費用的補助。
  3. 若建物符合危老建築物的認定,您即可提出建造許可證和拆除許可證的申請,開始進行實際的施工。
  4. 施工完成後,將核發使用執照,這代表重建工程完成。同時,您即可享受地價稅及房屋稅減半的徵收優惠。

(示意圖/取自pixabay)

危老重建帶來的優點

政府積極推動危老重建,為鼓勵民眾參與,提供了在建物及稅賦方面的多項特殊獎勵。

  1. 容積獎勵: 單一案件的容積獎勵最高可達建築基地基準容積的1.3倍,或者原建築面積的1.15倍,而新制度的「時程+基地規模獎勵」可額外再提供最高10%的基準面積。

    例如,若原房屋已超過法定容積標準,則適用1.15倍原建築面積的獎勵,以一座100坪的危老建物為例,若符合容積獎勵條件,最多可蓋回140坪的新屋。
  2. 時程、基地規模獎勵: 時程獎勵方面,危老重建條例公布的前3年(2017年5月~2020年4月)提出申請可獲得10%的時程獎勵,之後5年的時程獎勵逐年遞減。

    基地規模獎勵則是在重建面積達到200平方公尺時就可獲得2%容積獎勵,並每新增100平方公尺增加0.5%容積獎勵,需要注意的是,時程+基地規模獎勵合計不能超過10%。
  3. 其他容積獎勵類別: 除了上述提到的容積獎勵,還有多種其他類別的獎勵,例如對於基地未達200平方公尺、且鄰接建物屋齡均未達30年的獎勵為2%,總和上限不超過30%,在設計建物時可以納入考量。
  4. 建蔽率: 住宅區建蔽率放寬至60%,而高度管制則由各地方主管機構訂定標準。
  5. 稅賦減免: 參與危老重建的居民可享有多項稅賦減免優惠,包括地價稅在重建期間全免,建物完成2年內減半。

    房屋稅方面,重建期間全免,建物完成2年內減半,若在10年內未買賣或移轉則可延長減半期限至最長12年。
  6. 費用補助: 各縣市的費用補助規定有所不同,以台北市為例,提供初步評估時的危老重建補助12,000~15,000元,詳細評估補助費用30%,最高至40萬元。

    此外,每案的計畫補助為55,000元及行政作業費5,000元,但名額有限,需在申請前確認。
  7. 利息補貼與信用貸款: 居民若擁有自住房屋且符合申請條件,可獲得每戶最高350萬元的重建工程貸款利息補貼,貸款期限最長20年、寬限期最多5年。

    信用貸款的每戶額度最高為300萬元,無特殊身分資格的限制,貸款期限為5年。

危老重建帶來的缺點

  1. 支出費用: 儘管有多項針對危老重建費用的支援政策,但仍然是一筆不小的開銷,可能不是所有權人都能負擔得起。
  2. 基地問題: 危老重建可能面臨基地形狀不方正、地形狹長或零碎的情況,這不僅使得平面配置複雜,也增加了外部和內部空間規劃的難度。有些重建案例的公設比例可能也會因此偏高。
  3. 全體同意: 危老重建需要獲得全體所有權人的同意,特別是在公寓大樓的情況下,由於一些住戶可能已經進行過自己的裝潢,維護得不錯,或是有人無法負擔額外的費用,因此取得全體同意可能相對困難。

危老重建和都市更新的差別

危老重建和都市更新計劃之間的主要區別在於是否存在最小建築面積的限制,都市更新計劃要求最小更新面積必須達到1000平方公尺,同時需要舉行公聽會和說明會。

在計劃書的編制中,還需要估價師和建築師的參與,整個流程相對複雜,而且通過的機率相對較低。

相比之下,危老重建只需要獲得全體所有權人100%的同意,對於居民而言更加容易辦理,且進程更迅速。

結語

危老重建不僅是建築結構的更新,更是城市面貌的改變和社區生活的提升。

政府的支持措施為參與者提供了實實在在的利益,使得這項計畫在過去幾年取得了驚人的成果。

我們也不可忽視危老重建所面臨的挑戰,如高額的支出和全體同意的難度。

儘管如此,這股改變城市風貌的浪潮,將持續為我們的城市注入新的生命力,建構更安全、現代且宜居的社區。

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