三分鐘搞懂都市更新|都更進行方式?都更有什麼好處?有什麼風險?

三分鐘搞懂都市更新|都更進行方式?都更有什麼好處?有什麼風險?

台灣的都市更新常被簡稱為「都更」,近年來「都市更新」這個詞越來越普遍,但對於這是什麼意思,可能還不太清楚,儘管都市更新有眾多好處,但風險同樣不小,因此一直以來,都市更新都是一項大家想做但又有所猶豫的土地開發計畫。

或許不是所有人都知道,都市更新實際上有三種主要的實施方式,因此並非所有的都更都需要拆掉現有的建築物,如果你想深入了解,請繼續閱讀本文。

都市更新是什麼?都市更新的目的是什麼?

「都市更新」是指在都市計畫範圍內,對經歷天災、設施老舊導致功能衰退的建築物進行「重建」、「整建」或「維護」等措施,以回復、強化建築物的功能。

其目的在於有計畫地再開發土地,復甦都市機能、改善居住環境和景觀、促進經濟發展、強化公共設施等,以達到整體城市的公共利益。

都市更新有哪些方式?

  • 維護: 這是最簡單的方式,僅需加強土地使用和建築管理,改進公共設施以維持其良好狀態,通常在建築無需立即重建的情況下應用。
  • 整建: 在整個區域規劃不需太多調整的情況下,主要針對建築物老舊或設備不足進行改建,修建原建物的結構或充實設施,最常見的方式是拉皮或增設電梯。
  • 重建: 當政府發現區域的動線問題導致交通堵塞,且房屋屋齡普遍超過 40 年,無法透過維護或整建處理時,通常建議整體拆除並重新建造,即所謂的「重建」。

在進行重建時,原本居住在該地的居民需要被安置在其他地方,等待新建築完成後再搬回。

因此,相對於「維護」和「整建」,「重建」的審議流程和等待時間較長,因此我們在新聞中看到花了數十年才完成的都更案,通常都是指「重建」。

都市更新的好處是什麼?

  • 增加居住安全: 根據內政部2022年9月的統計,全台20到40年屋齡的房屋佔40%,超過40年的房屋佔30%。

    老舊房屋因耐震能力差,再加上過去沒有考慮消防通道和房屋間隔,公共安全設計較差。透過都市更新,可以提高建築耐震能力,規劃合理的隔棟距離,使建築物能夠抵擋地震。

  • 提升居住品質: 許多老屋存在舊時代的管線和防水工程,長時間居住容易遇到漏水和壁癌等問題。

    透過都市更新,整個社區一起進行更新,可以翻新大樓的管線和牆壁,同時建商也能規劃綠地公園和強化公共設施,提高整體居住和環境品質。

  • 房屋價值提升、易增值: 舊房重建成新大樓,房價通常會上升,對屋主來說,出租或出售新房都可能帶來不錯的利潤。

    此外,政府實行的「以房養老」政策中,房屋價值越高,可獲得的養老金也越多。

  • 都市更新獎勵: 政府為鼓勵都市更新,提供了多種獎勵和補助,符合資格的開發者可以申請容積獎勵、自主更新的補助、稅賦減免等優惠。

都市更新的風險是什麼?

儘管都市更新有諸多優勢,但風險同樣存在,以下是一些可能的風險:

  • 公設負擔提高: 都市更新會增加公共設施,相應的費用通常由住戶均分,這意味著原本可能不需要負擔額外費用的居民,現在需要支付額外的管理費。

  • 分回房地變少: 建商需要考慮興建成本,以決定重建後需要取得的土地坪數。

    如果房屋位置不佳,重建後的市場價值較低,建商需要取得更多土地坪數才能平衡成本和獲利,這會影響地主可以取得的土地坪數。

  • 資訊不流通: 建商通常擁有比地主更多的資訊,這可能導致地主擔心建商的工程品質、房地分配計算不透明、圖利特定團體等問題。如果建商和地主無法建立信任關係,都市更新談判可能無法達成協議。

  • 等待時間長: 當建商成功說服大多數地主同意都更後,提交資料給政府的都更審議會進行審查。

    由於政府的審查需要耗費很多時間,再加上政府和建商舉辦的公聽會,案件通過審查進入施工階段的時間相對較長,產權複雜和地主間難以達成協議也是等待時間長的原因,新北市府為了提升都市更新速度,已經進行了相應的修正和措施。

都市更新、危老重建、區段徵收、市地重劃的差異?

在台灣,有都市更新、危老重建、區段徵收、市地重劃等不同的土地開發政策,雖然對於一般民眾來說這些政策的目標都是提升居住品質,但實際上它們的實施方式和達成的目的卻有著重要的區別。

  • 危老重建: 是都市更新的快速版本,只要建築物得到全部所有權人的同意並提交重建計畫,約30天就能知道計畫是否通過。通過後可申請建築執照,開始動工,免除冗長的都更審議程序。

  • 市地重劃: 偏向一般都市規劃,主要目標是重新整理區域內的土地,使之變得方正,土地使用分區明顯,道路和公共設施更為完善。與都市更新最大的不同在於,市地重劃是針對土地做整體性的重整,而都更則是針對建築物。

  • 區段徵收: 是土地徵收的一種形式,政府會徵收某一區域的所有土地,目的是為了發展新市政、增進社會利益等。區段徵收後,土地所有權會重新分配,除了公共設施歸國營外,原本地主的主地可以優先買回。

這幾種土地開發政策各有其獨特之處,對於不同政策的了解,有助於更好地理解和應對相應的土地開發變化。

都市更新並非僅僅拆舊建新,它有多種方式,包括維護、整建和重建,因應不同需求,而這項計畫的好處也是多方面的,從提高居住安全、提升居住品質到房屋價值提升,都市更新為城市和居民帶來實質利益。

然而,都市更新也伴隨著風險,如公設負擔提高、分回房地變少、資訊不流通和等待時間過長等,這些問題需要在都市更新的過程中仔細考慮和解決,以確保整個社區都能夠從中受益。

值得注意的是,都市更新並非孤立存在,還有其他土地開發政策,如危老重建、區段徵收和市地重劃,每種政策有其特點和目標,了解這些差異有助於更好地理解土地開發的全貌。

我們鼓勵大家積極參與都市更新的討論和實踐,這是共同打造更宜居城市的一部分,透過持續的努力和合作,建設一個更現代、更宜居、更繁榮的城市。

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