「 Cosmo ，都怪我之前沒有好好篩選房客，導致房客問題一堆我都要處理，不繳租金的啦、亂丟垃圾的啦、挑三揀四的啦、還有一直騷擾鄰居的…我該怎麼在房子出租前，就知道這個房客到底該不該租給他啊？」
當包租公這麼多年，確實在剛開始時遇過很多租客問題，通常我們都會抱著服務的心態盡力替房客解決，但真的還是會遇到一些專門就是來佔便宜的房客；因此，本篇就來談談我一定不租的「 房客篩選原則 」有哪些。
編按：租屋市場充滿著大家避之唯恐不及的「 惡房東 」，但對於房東們來說，也希望可以避免劣質的「 惡房客 」。如果你有幸成為包租公，希望可以把自己的好房租給好房客的話，應該怎麼做呢？一起往下看吧！
租客篩選原則一次看！
原則一：電話預約語氣、平台訊息禮儀差的租客不租！
通常我們在出租房屋時，第一個與租客直接溝通的方式就是「電話」及「租屋平台的訊息互動」。訊息中除了可以詢問租客的職業類別、生活習慣、是否養寵物等資訊，也可以從電話的語氣以及平台訊息的互動中，試探性地認識租客！不過，畢竟文字是沒有溫度、感情的，所以如果想要對房客有更深一層的了解，建議還是可以請租客打電話過來詢問唷！
因此，如果是開頭詢問的語氣很差或是口音極為怪異的租客不租！
原則二：無法提供職業資訊的房客不租！
通常租房子時，房東一般都會詢問職業，除了可以預先避免自己較為排斥的特殊行業，更可以藉由工作判斷租客是否有穩定的收入來源足夠繳交租金。
因此，如果對方一直迂迴不說出自己真正的工作，或無法提供名片或識別證給我們確認，這類租客不租！
原則三：無法繳交 2 押 1 租的房客不租！
有租過房子的都知道，通常一開始會收 2 個月的押金和 1 個月的租金，然而我也遇過租客要求一個月押金就好，但依照實際經驗，會要求押金減免的租客，產生租金遲繳或不繳的狀況也變得比較多，這跟個人的理財能力有關，若一開始連兩押一租都繳不出來的租客，可能理財習慣不佳，如此一來後續遲繳或不繳租金的情況其實也可以預期。所以，無法交兩押一租的房客不租！
原則四：生活習慣不良的租客不租！
在生活習慣方面，建議可以以「不菸不酒不檳榔」為篩選依據。如果對方有抽菸，通常也不租！因為除了可能滿地菸蒂外，後續收回房子時全部都煙味也很難消除，還有可能會被鄰居檢舉。
無論房屋隔音好壞，也可以稍微詢問作息方面，若是較晚睡的租客，需提醒超過晚間一定時間即需控制音量，以免影響其他房客！
此外，也可以在不打擾租客隱私的情況下，稍微詢問感情方面的狀況（不是叫你直接問人家有沒有男女朋友拉！等一下被當變態），舉例來說，可以詢問入住人數是租客本人，還是會有其他家人、伴侶合租？若有，兩人的聲響是否會影響到其他人？這些都是可以預先了解的部分。
原則五：無法提供緊急聯絡人的租客不租！
除了工作之外，我們也會請對方提供緊急聯絡人電話，目的是當租客有什麼問題、或找不到人時，還有其他人可以聯絡；緊急聯絡人通常會填家人的資料，但若對方想了很久卻遲遲不知道要提供哪位緊急聯絡人，或是緊急聯絡人的電話一直打不通，這樣的租客不租！
原則六：不願意租約公證的租客不租！
記得我們之前有提過「 租約公證 」這件事嗎？租約公證一般來說，對於房客是沒有壞處的，畢竟公證費用大多都會是房東支付，就算會請房客分擔部分費用，對房客來說用小錢買大保障也是更划算的。如果租客抵死不想進行租約公證，那有很高的機率是遇到「租屋蟑螂」了！
所以房東在租屋前除了盡量仔細地挑選房客，還可以透過「 租約公證 」的方式，作為多一層篩選房客的關卡！
原則七：未成年租客未取得父母同意不租！
根據民法的規定，成年的租客才具有完全行為能力，可以獨立訂定有效的契約。然而，限制行為能力人（滿 7 歲、未滿 20 歲者）如果沒有得到法定代理人的允許，那所訂定的租賃契約，就需要經法定代理人承認後，才開始生效。
所以如果要避免後續產生的租屋糾紛及法律責任，建議也要確認租客的年齡，若屬於未成年租客，建議要求對方要讓父母來陪同簽約，或是要求檢附父母的租賃同意文件等證明，以保障自己的資訊。如果租客無法完成上述兩點，那建議不要出租！
原則八：養寵物的房客可租可不租！租約要注意！
租屋處要不要讓租客養寵物是一個很見仁見智的選擇，如果約定不能養寵物，那就可以在租屋時、租約中皆清楚向租客表示。若允許承租寵物，也可以限定寵物種類、約定未來寵物異味清潔費用或是傢俱破壞賠償費用等重要資訊，以避免後續租屋糾紛。
高租金可以過濾好房客？
坊間好像會有很多專家、房東會透過提高租金、附贈高檔裝潢的方式，來篩選房客。因為能負擔較高昂租金的房客，多半工作型態較為穩定；而希歡高檔裝潢的租客，多半較注重生活品質。雖然說這樣的想法不全然錯誤，但筆者也想提供另一個想法給大家。除了篩選房客，房東你也可以做這些事情！
首先，現在注重生活品質的租客越來越多，適度的租屋裝潢確實可以提升自己租屋處的品質，讓自己在租屋市場有更多人競相前來爭租，如此便可以從競爭中「面試」篩選出自己心儀的房客。
其次，租金若是合乎市場行情或甚至相較市場行情低一些些，再搭配精巧的租屋裝潢，反而還能有吸引更多小資族、學生族群前來租賃的優勢。即便沒辦法賺到高額租金收益，與其租金過高導致找不到有緣人而閒置房屋，不仿也可以透過這樣的方式提高自己租屋的出租效率！
租到惡房客怎麼處理？房客不搬走怎麼辦？
如果住進來的房客有上述這些狀況，最快的解決方法就是「 不續租 」或是「 依照合約違約規定予以懲處 」！
把房子搞得很臭、很髒，甚至在梯間、門口亂丟垃圾，時不時用噪音或一些不適當的行為打擾鄰居；或是在住進來後才開始挑三揀四，抱怨一些小細節，例如：桌椅縫隙中有一些髒污，明明就是清潔一下就好的事情，也要拗房東給予租金和押金減免，這類的房客都不續租，並且記得要依照租約內容向房客索求相關賠償！
此外，如果不幸遇到惡房客或是租屋蟑螂，「租約公證」就會成為拯救你的超人。房客如果租期屆滿賴著不走、積欠租金或甚至是破懷房屋的情況，那租約公證便可以讓房東免訴訟直接申請強制執行、保障自身權益！
租客篩選很重要！寧缺勿濫不要急！
事前作業準備好，事後糾紛都免掉！以上幾個重要的篩選原則，各位包租公、包租婆們都筆記下來了嗎？
以前還是包租公新手時，都想說大家好來好去、以和為貴；然而，這些年真的遇到太多欺善怕惡的房客！因此，想要當一個能安心穩當賺錢的包租公，一定要做到合法，有了合格證也不用擔心房客利用檢舉之名一直提出不合理要求。
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