共同買房必讀！四種合資買房登記方式優缺大解析

房價居高不下，許多人為了提早擁有自己的住房，情侶常選擇在婚前買房，而有兄弟姊妹的人可能會考慮合資買房，甚至與好友或閨蜜共同出資，當房子買好後，該登記在誰的名下？是共同持有還是單方登記？有哪些注意事項呢？

本文將為大家介紹四種合資買房的登記方式：「共同登記」、「信託登記」、「借名登記」和「預告登記」，同時分析這些登記模式的優缺點。無論你正計劃在婚前買房，或是與親朋好友合資買房，務必詳閱以下內容。

一、共同登記

簡單來說，共同登記即表示房屋的產權由多方共同持有。

優點：

1. 產權劃分清晰，安全可靠
   由於共同登記，每個持有人在房屋產權上擁有明確的權益。建議雙方在購房時準備一份合約，明確記載各方的出資比例、貸款比例、稅務負擔等細節，以便日後分割產權時有依據，確保各方的權益不受損。
   
2. 防止他人未經你同意處理你的房屋
   當一方打算出售房屋時，必須獲得其他持有人的同意，不能單方面處理。

缺點：

1. 貸款麻煩且放款成數低
   共同登記房屋在申請銀行貸款時較為繁瑣。由於銀行認為共同登記產權較為複雜，貸款利率通常較自用住宅高，而且放款成數也較低。此外，銀行會查核各持有人的聯徵紀錄，若有人信用不良，也可能影響到貸款的批准和成數。
   
2. 稅務事務增加
   由於地價稅是按照人頭計算，每個名下擁有土地的持有人都需要繳納地價稅。此外，針對房屋稅，通常只有一張稅單，如果希望分開繳納稅款，可以向所在地的稽徵機關申請「房屋稅分單繳納」，按照各持有比例分別開立稅單。
   
3. 共同登記會使用「一生一次自用住宅土地增值稅的10%優惠稅率」
   只要在買賣前一整年內，房屋沒有出租營業，且屋主、配偶或直系親屬有在該屋設籍，就可以享受「一生一次自用住宅土地增值稅的10%優惠稅率」，若房屋共同登記，即意味著雙方同時使用了這項優惠稅率，建議大家在做決策時要慎重考慮。
   
4. 需要所有持有人同意才能處理不動產
   由於共同持有，若其中一方希望處理該不動產，就需要獲得所有持有人的同意。這常常會造成事情的停滯，變得非常麻煩。

二、信託登記

信託登記是指將房產的所有權由委託人轉變為受託人的登記方式。

受託人必須是專業機構或具備專業知識的人士，而且不能是未成年人、受輔助監護宣告者或破產人。

在信託登記中，受託人必須按照信託契約的內容，代表委託人妥善處理信託事務，並將利益（例如租金、出售款項、保險理賠、徵收補償等）分配給受益人，或在信託目的實現後歸還給受益人。

優點：

1. 規範齊全，能夠有效保障產權
2. 信託登記提供完善的法律規範，有助於確保產權的保護。
3. 不受徵收、法院判決或強制執行的影響
4. 由於房產的所有權已轉變為受託人所有，因此不會受到徵收、法院判決或強制執行的影響。

缺點：
管理費用較高，每次修改契約都需要支付一次費用。

三、借名登記

借名登記通常是投資客喜愛的方式之一，當本人信用不佳、希望進行稅務規劃或隱藏財產時，常會找一位信用良好且符合各方面條件的親朋好友來擔任登記名義人，這種方式有點像委任的概念。

優點：

1. 解決信用不佳的問題
2. 節省稅務負擔

缺點：
風險高，法律保障有限
因為房產實際上是以他人的名義登記，而非自己的名義，如果對方不願歸還或擅自處理或轉售，很難追回房產。

因此，建議民眾在使用借名登記時，務必簽訂書面合約並保留好有關房屋付款和稅務支付等相關記錄，以避免日後發生糾紛，並能根據這些合約證明來進行調解。

四、預告登記

預告登記是一種保障不動產請求權人權益的方式，透過限制不動產所有權人對資產的處分權。

該方式將房產登記在其中一位當事人的名下（稱為所有權人），而另一位當事人（稱為請求權人）以「預告登記」的方式登記該房屋。

這表示將來房產所有權人若有任何會危害請求權人權益的行為，如出售、轉移、贈與、抵押或設立信託等，都必須獲得請求權人的同意方能進行處理。

優點：

1. 防止房產被所有權人未經同意轉賣或抵押。
2. 保障請求權人的權益，確保其參與相關交易的過程。

缺點：
無法主張預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行等情況。

預告登記能有效保護請求權人的權益，限制不動產所有權人對資產的處分行為，需要注意的是，對於因徵收、法院判決或強制執行等情況，預告登記可能無法提供足夠的保護。

因此，在選擇使用預告登記之前，建議您仔細考慮相關風險並尋求專業意見。

結語

最後提醒大家，這4種登記模式不論您選擇哪一種，最好在事前充分討論，並明確地以書面形式列出細節，以避免未來可能產生的糾紛。

合資買房或以其他方式共同擁有不動產是一項重要的決定，涉及財產權和權益分配等重要事項。因此，建議在開始購房或合資前，所有相關當事人應該進行充分的溝通與協商，確定各自的權益和責任，並將其明確地記錄下來。

透過白紙黑字的合約或文件，可以確保雙方對於購屋款項、貸款比例、持有權益、稅務責任等重要事項有一致的認知。這樣做可以減少誤解和爭議，並在未來處理不動產時提供法律依據。

在溝通和協商過程中，如果遇到困難或有法律相關問題，建議尋求專業的法律或財務意見。這將有助於確保您的權益得到適當的保護，並提供您在做出重要決策時所需的合理指引。

總結而言，明確的溝通、充分的協商和確實的文件紀錄是成功進行共同擁有不動產的關鍵。謹慎地考慮這些登記模式的優點和缺點，以及您的個人情況和需求，可以幫助您做出明智的選擇並避免潛在的問題和衝突。

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