二房東報酬率好高!但…到底算不算被動收入?|包租公課程|房產諮詢

二房東投報率好高!但...到底算不算被動收入?

(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)

「Cosmo,二房東的報酬率算起來好高喔!需要的頭期款又比較少,很適合小資族耶!」。偶爾會有學員來這樣問我,說真的,如果建立在只談論優點的基礎上,他說的也並沒錯,但就在於漏了考量到「風險」。

 身為經營多年買房收租的房東,我也同時經營2家包租代管公司,可以說不管是買房收租或二房東(包租代管)我都深入了解過,因此我們一起來估算兩者的投報率,看看跟讀者的想像的是否一樣?

如果有租屋空窗期,買房收租報酬率如何?

舉例:買價1250萬、裝潢250萬、月租金6萬。ROI=(年72萬租金 – 房貸1000萬x 房貸利息1.5%)/(總成本1500萬-貸款1000萬)=11.4%。

扣除代租代管費用的ROI =(年72萬租金 – 房貸1000萬x 房貸利息1.5% – 3萬 – 7.2萬)/(總成本1500萬-貸款1000萬)=9.36%。

年代租費用:月租金6萬 x 50%=3萬。年代管費用:年租金72萬 x 10% = 7.2萬。

扣除代租代管費用的ROI 又空窗1個月=(年66萬租金 – 房貸1000萬x 房貸利息1.5% – 3萬 – 6.6萬 )/(總成本1500萬-貸款1000萬)=8.28% (年淨利41.4萬)。

扣除代租代管費用的ROI 又空窗2個月=(年60萬租金 – 房貸1000萬x 房貸利息1.5% – 3萬 – 6萬)/(總成本1500萬-貸款1000萬)= 7.2% (年淨利36萬)。

扣除代租代管費用的ROI 又空窗8個月=(年24萬租金 – 房貸1000萬x 房貸利息1.5% – 3萬 – 2.4萬 )/(總成本1500萬-貸款1000萬)= 0.72% (年淨利3.6萬)。

如果有租屋空窗期,二房東報酬率如何?

舉例:向屋主承租3萬,月租金5萬,前期總支出30萬,簽約5年。ROI = (((出租金額5萬 – 屋主租金3萬)x 12) – 年攤提費用30萬/5年)/ 30萬 = 60%。

年代租費用 = 月租金5萬 x 50% = 2.5萬。年代管費用 = 年租金60萬 x 10% = 6萬。

扣除代租代管費用的ROI = (((出租金額5萬 – 屋主租金3萬)x 12) – 年攤提費用30萬/5年 – 2.5萬 – 6萬)/ 30 = 31.7% (年淨利9.5萬)。

扣除代租代管費用的ROI又空窗一個月 = (((出租金額5萬 – 屋主租金3萬)x 11) – 年攤提費用30萬/5年 – 2.5萬 – 5.5萬 – 3萬)/ 30萬 = 16.67% (年淨利5萬)。

扣除代租代管費用的ROI又空窗二個月 = (((出租金額5萬 – 屋主租金3萬)x 10) – 年攤提費用30萬/5年 – 2.5萬 – 5萬 – 6萬)/ 30萬 = 1.67% (年淨利0.5萬)。

二房東,到底算不算被動收入?

 其實,很多人想要收租,是因為希望藉此建構自己的被動收入。然而,從上述的數字細算中你可以發覺,當個大房東買房收租,並請代租管業者幫忙管理,假設租屋空窗2個月,報酬率僅會從9.36%掉至7.2%,即便空窗8個月報酬率也不會歸零。

 然而,雖然二房東扣掉代租管費用後報酬率高達31.7%,但只要一空租2個月就好,報酬率瞬間跌至1.67%,再空租下去就賠錢了。答案很簡單,因為成本擺在分母,分母越小報酬率波動越大,這樣可以感受到當二房東的壓力了吧!

 再者,從估算中看到二房東沒有請代租管的報酬率是60%,一旦請了代租管,報酬率直接腰斬,因此許多新手跨入二房東之後,才發現根本沒辦法請代租管,必須自己親力親為,變成另一份工作。所以我常覺得二房東反而像是開店經營,而不是一份被動收入。

 由於自己真正經營過買房收租與二房東,我深知表面的「低投資成本」和「高報酬率」會對許多人有很大的吸引力,然而我總是提醒學員當一個成熟的投資者,除了報酬率之外,一定要冷靜下來思考有何風險,也要先學習相關的能力再投入,避免衝動投資。

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