央行宣布升息一碼,升息導致房貸無法負擔怎麼辦?|房產諮詢|包租公課程

央行升息一碼,如果升息導致房貸無法負擔怎麼辦?

 「Cosmo,央行宣布升息一碼,原本房貸壓力已經快喘不過氣,現在又變重了,該怎麼辦?」、「Cosmo,升息後房屋持有成本變多,還適合當包租公嗎?」、「Cosmo,會不會一直一直升息,到時候真的負擔不了,該怎麼辦?」

 從央行宣布升息一碼開始,許多人房貸的負擔又加重,加上通貨膨脹導致物價飛漲,因此會有上述的擔心也是情有可原。還在繳房貸的自住者、買房收租的包租公,該如何看待這波升息潮,這篇我們一起來討論。

升息一碼,房貸將會差多少?

 一碼代表0.25%,假設升息前的房貸利率是1.35%,那升息一碼房貸利率就變為1.6%。以實際金額計算,假如我們買1250萬的房子,貸款8成也就是1000萬,那以20年本息平均攤還房貸計算,1.35%的利率每個月須繳47568,1.6%的利率每月需繳48716,大約增加1148元。

 很多人在看完實際試算後,才發現原來跟自己想的不一樣,以為升息一碼每月房貸會增加超多。如果每月增加一千多元,就覺得讓自己快負荷不了,那其實必須重新檢視自身的財務狀態,可以試著做財務報表幫助自己釐清財務問題根源。

如果一直不斷升息怎麼辦?

 由於美國聯準會在3/16宣布升息一碼,並且市場預期今年剩餘6次的利率會議中都會升息,因此大家自然會擔心一直升息,到時候會不會貸款壓力爆表。當然,利率的決議並不是我們的可掌控範圍,因此要準確的預測實屬困難,但我們可以從一些數據中試著先預算,早點未雨綢繆。

 從台灣的指標利率「重貼現率」來看,2015年~2016年間降息了4次,每次降息都半碼,而2020年疫情時,一次降息了1碼,來到了1.13%;而這次的升息一碼,就讓重貼現率重回了疫情前的1.38%。如果繼續升息回到了2015年降息前,則會來到重貼現率1.88%。

 如果你去查詢,美國基準利率在疫情時直接降至0.1%以下,因此這次美國升息一碼,也只是讓利率回到0.33%而已。也就是說,若美國接下來6次利率會議都升息一碼,大約會升至1.83%,其實跟台灣升息3碼後的利率差不多。

 因此,我們如果以今年升息3碼來看,假設升息前的房貸利率是1.35%,那升息3碼房貸利率就變為2.1%。以實際金額計算,假如我們買1250萬的房子,貸款8成也就是1000萬,那以20年本息平均攤還房貸計算,1.35%的利率每個月須繳47568,2.1%的利率每月需繳51063,大約增加3495元。

 話說回來,如果每月租金增加3495元,自己的財務會無法負擔,那就必須提前先未雨綢繆,在還未升息到這個程度時先檢視自己的財務。

如果升息導致房貸無法負擔怎麼辦?

 想要減少房貸的負擔,如果目前是使用20年期的房貸,那轉增貸成30年的房貸,每月的還款金額便可以大幅漸少。舉例同樣是1000萬的貸款,利率1.6%,20年貸款本息平均攤還是每月48716元,換成30年貸款本息平均攤還就變成34994元。

 前述有提到假設升息了3碼到2.1%,每月房貸多繳3495元,對於包租公來說,假設有3個單位在出租,很有可能會將每個單位的租金調高一千多元,藉此來彌補升息所帶來的成本支出,因此升息也很有可能會導致租金上漲,牽一髮而動全身。

(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)

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