【申辦房貸注意事項】貸款成數、利息、年限、綁約的取捨｜買房進來看｜包租公｜專業諮詢

今天來跟大家聊聊房貸年限成數及綁約的取捨，基本上，我們在進行貸款的過程中，會有很多條件及因素是要去考量及規劃的，比如說我們想要利息能夠低一點或是貸款成數高一點，而這些中間都有許多眉角及該注意的事項，接下來這篇文章，會帶大家深入了解，以及一些實際案例的分享。

貸款年限的取捨

首先是年限的部分，年限比較不一定，因為有些人想要少繳一點利息，一般住家就會想說貸款年限越短越好，只要在繳的起房貸的情況下我可以分15年或20年，只要這時間內繳完，就可以少繳很多利息，有些人則是希望月付金能夠低一點，那年限就需要拉長一點，所以年限跟你的月付金有大的關係。

銀行綁約的目的

再來說到綁約的部分，基本上綁約的目的是，銀行不希望，你來我家貸款後沒多久又轉去另外一家銀行，所以銀行會用綁約的方式綁住你這個客戶，在期間內你轉去別間銀行的話，就需要賠償違約金，就跟手機門號的概念一樣，如果你合約沒到就轉到其他家電信，就需要賠償違約金。

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違約金的取捨

所以綁約要跟違約金一起看，大約綁約的時間都是落在一到三年左右，都會有不同的方案，違約金基本上也是一筆不小的金額，假設違約金為1%好了，你貸款800萬，違約金就是8萬塊。

比如說，你可能寬限期快到了，想要轉貸到另一家銀行，這時候你真的要思考一下，因為在你還有綁約的情況下，你轉貸過去的話是需要賠償違約金的，你可能想要寬限期，可能不要本利攤，但當初你在貸款的時後，你沒有注意到有綁約這件事情，所以兩年寬限期過了，那你要轉的時候就會需要取捨。

你的策略是什麼？

很多時候我們看那種寬限期兩年但綁約三年這件事情，我通常都會提醒貸款的人要去留意你接下來的策略會是什麼，你有沒有要在兩年後轉貸，兩年後你的本利攤到底付不付的起？

如果你付不起，結果為了利率低一點，去選擇寬限期兩年綁約三年的銀行，那你不是卡死你自己了嗎？因為你隔了兩年後你沒有辦法轉貸過去，因為有違約金的問題，要不就是你轉貸過去賠了違約金，但是你可以得到寬限期，這些就要看每個人的取捨，這彼此之間是一個很微妙的關係。

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我們也有遇過一種狀況，比如說，我們在A銀行貸款了800萬，有綁約，隔了一年後轉貸到B銀行，B銀行能夠讓我貸款1000萬，但是違約金要付8萬元，這樣你轉貸還不轉貸？有點為難對吧？

所謂的為難是說，我可以多拿到兩百萬再去轉投資，那這要不要算進去成本？
我的200萬轉去投資，那8萬是我的成本，這樣到底划不划算，這就見仁見智了，這是要不斷去拿捏取捨的問題，所以他彼此之間會有一些你可能要去思考的。

個人條件很重要

對於一般銀行來說，除非你個人條件真的很好，比如說你是百大企業或是軍公教，銀行就會給你很好的貸款條件，否則一般人銀行一定會是有取捨，你可能想要利率低，那成數就沒辦法給你高，又或者給你高成數，那利率就會高一點。

比如說，有些人常常會聽到，貸款貸了八成後又要再去多貸一成，那這一成他可能就會要你多繳一些利息，又或是轉貸過去，原本銀行貸800萬，轉貸過去銀行願意貸給我900萬，那800萬就會是一個比較低的利息，100萬多貸出來的他就會收你高一點的利息。

銀行自己也會去評估這些，也會知道你的需求及自己的優劣勢在哪，所以他會去用一些方案來賺的到他要賺的錢，然後也給你一個適合你的方案。

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貸款條件都會互相影響

我們講說利息、成數、綁不綁約、年限，這些都會互相影響，你要貸到40年，那你可就不會像20年的利率那麼剛好，你得到好處了，那你可能就會犧牲另一種的好處，這就是所謂的「等價交換原則」。

我們講說這幾個關鍵，利息、成數、年限跟綁約，實際上到時候都要來做一個比較，你可以去A銀行問完所有的貸款條件，再去B銀行、C銀行，可能三家攤出來，比較優劣之後，再來決定哪一個的搭配是比較適合你的。

我們也有聽過那種可以寬限期三年但是不綁約的，像是華南銀行、台灣銀行就是這樣，只是大部分的私人銀行或外商銀行，他給你寬限期就是要綁約，因為他不想要你在寬限期的過程當中跑掉，所以需要用綁約的方式留住你。

所以對大部分銀行來講，他們比較喜歡服務不太懂的人，因為比較能夠從那些人身上賺更多的利息，如果越懂，他們就會比較辛苦一點，因為他們需要解釋更多，要去想更多的方法，寫更多的報告，才能夠去幫你核貸，提出更適合你的條件。

當你有真的要去買一間房子，或是你買到一間房子後要貸款了，這個我們會case by case來討論會比較清楚，之後有機會當你來做房產諮詢的時候，我們會用你的案子去說明，你會更有體驗，更有感受。