代租、代管、包租，別再傻傻分不清楚！｜包租公課程｜房產諮詢

　「當房東好累！有好多問題要處理，沒有想像中的輕鬆」
有時候看著社群媒體上熱議當房東躺著爽爽賺的資訊，在內行房東的眼裡卻不是這麼一回事。許多人不希望將房子閒置損失獲利，因此開始將房子出租當房東後，才發現其實要花很多時間處理房客的問題，並且還可能遇到問題房客會將房子搞爛！

當房東不為人知的祕辛

身為房東，在房子交出去給房客的那一刻起，只希望當租約到期時，收回來的房子能夠維持原狀就謝天謝地。真的不誇張，我就曾遇過租客走後留下20大包的垃圾（大黑色垃圾袋那種），臭味四溢；也有遇過馬桶阻塞、桌子抽屜被摔壞等情況。

其實對於房屋使用上的自然損壞，像是沙發長期磨到牆壁導致汙損的狀況，有經驗的包租公會先以裝飾貼模的方式進行預防，但對於髒亂或人為毀損的部分，仍是防不勝防。

更麻煩的，包含房客亂丟垃圾在樓梯間、抽菸、寵物吵鬧等影響到鄰居的情況，房東常常會被鄰居叫過去處理，原本想說租金可以是被動收入的，沒想到竟然也是主動收入之一。更慘的，如果遇到拉Ｋ、當應召站、室內鬥毆、凶宅等狀況，還可能會導致法律問題需出庭或房價被迫降價等情形。

因此，許多房東來問我，找二房東是不是就可以都不用處理上述問題了？

代租、代管、包租，哪個算是二房東?

一個房東最基礎的工作包含「招租」、「管理房客」、「收租金」，這些都必須要花時間，如果想將時間外包，必須先了解「代租」、「代管」、以及「包租」的差別。

假設有一個房東不想要帶房客看房子，他必須要找「代租業者」協助；如果這位房東不想要花時間換燈泡、修漏水、處理房客與鄰居的糾紛，那他必須找「代管業者」協助；如果這位房東從招租、管理房客，甚至連可能有空租的空窗期都不想承擔，那他必須找「包租業者」，談好一段固定時間與一筆錢，出租給這位包租業者，完全的外包，因此「包租」就是市場俗稱的二房東。

當然，不論是代租、代管、包租，服務的範圍都不包含產權的責任，舉例因產權爭議需要出庭，或是賣房等狀況都不包含。

代租、代管、包租，該選有證照的，還是沒有的？

不論是代租、代管、包租的服務人員，都必須有證照；通常房仲業有代租的服務，每一間房仲店必須配置一名有「不動產經紀人」證照的人員，而其他人也必須有「不動產營業員」的證照；代管以及包租業人員必須有「租賃住宅管理人員」證照，而公司需有「租賃住宅服務業登記證」，並加入公會，繳交保證金，才是合法的代管與包租業者，若房東遇到需要申訴的問題可以找公會，才不會求助無門。

而沒有證照的二房東，雖然可能收費比較便宜，但遇到問題時有可能會找不到申訴的管道，之前就有＂二房東捲款潛逃＂的新聞，留下不知所措的房東與租客，房東是否可以收回房子？已繳交一年租金的房客該怎麼辦？因此，想要節省時間的房東，找尋二房東時記得確認一下對方是否有相關的證照，避免掉後續可能遭遇的麻煩問題。

（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）

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