二房東報酬率好高！但…到底算不算被動收入？｜包租公課程｜房產諮詢

「Cosmo，二房東的報酬率算起來好高喔！需要的頭期款又比較少，很適合小資族耶！」。偶爾會有學員來這樣問我，說真的，如果建立在只談論優點的基礎上，他說的也並沒錯，但就在於漏了考量到「風險」。

　身為經營多年買房收租的房東，我也同時經營２家包租代管公司，可以說不管是買房收租或二房東（包租代管）我都深入了解過，因此我們一起來估算兩者的投報率，看看跟讀者的想像的是否一樣？

如果有租屋空窗期，買房收租報酬率如何？

舉例：買價1250萬、裝潢250萬、月租金6萬。ROI=(年72萬租金 – 房貸1000萬x 房貸利息1.5%)/（總成本1500萬-貸款1000萬）=11.4%。

扣除代租代管費用的ROI =(年72萬租金 – 房貸1000萬x 房貸利息1.5% – 3萬 – 7.2萬)/（總成本1500萬-貸款1000萬）=9.36%。

年代租費用：月租金6萬 x 50%=3萬。年代管費用：年租金72萬 x 10% = 7.2萬。

扣除代租代管費用的ROI 又空窗１個月=(年66萬租金 – 房貸1000萬x 房貸利息1.5% – 3萬 – 6.6萬 )/（總成本1500萬-貸款1000萬）=8.28% （年淨利41.4萬）。

扣除代租代管費用的ROI 又空窗２個月=(年60萬租金 – 房貸1000萬x 房貸利息1.5% – 3萬 – 6萬)/（總成本1500萬-貸款1000萬）= 7.2% （年淨利36萬）。

扣除代租代管費用的ROI 又空窗8個月=(年24萬租金 – 房貸1000萬x 房貸利息1.5% – 3萬 – 2.4萬 )/（總成本1500萬-貸款1000萬）= 0.72% （年淨利3.6萬）。

如果有租屋空窗期，二房東報酬率如何？

舉例：向屋主承租3萬，月租金5萬，前期總支出30萬，簽約5年。ROI = （((出租金額5萬 – 屋主租金3萬）x 12) – 年攤提費用30萬/5年）/ 30萬 = 60%。

年代租費用 = 月租金5萬 x 50% = 2.5萬。年代管費用 = 年租金60萬 x 10% = 6萬。

扣除代租代管費用的ROI = （((出租金額5萬 – 屋主租金3萬）x 12) – 年攤提費用30萬/5年 – 2.5萬 – 6萬）/ 30 = 31.7% （年淨利9.5萬）。

扣除代租代管費用的ROI又空窗一個月 = （((出租金額5萬 – 屋主租金3萬）x 11) – 年攤提費用30萬/5年 – 2.5萬 – 5.5萬 – 3萬）/ 30萬 = 16.67% （年淨利5萬）。

扣除代租代管費用的ROI又空窗二個月 = （((出租金額5萬 – 屋主租金3萬）x 10) – 年攤提費用30萬/5年 – 2.5萬 – 5萬 – 6萬）/ 30萬 = 1.67% （年淨利0.5萬）。

二房東，到底算不算被動收入？

　其實，很多人想要收租，是因為希望藉此建構自己的被動收入。然而，從上述的數字細算中你可以發覺，當個大房東買房收租，並請代租管業者幫忙管理，假設租屋空窗２個月，報酬率僅會從9.36%掉至7.2%，即便空窗８個月報酬率也不會歸零。

　然而，雖然二房東扣掉代租管費用後報酬率高達31.7%，但只要一空租２個月就好，報酬率瞬間跌至1.67%，再空租下去就賠錢了。答案很簡單，因為成本擺在分母，分母越小報酬率波動越大，這樣可以感受到當二房東的壓力了吧！

　再者，從估算中看到二房東沒有請代租管的報酬率是60%，一旦請了代租管，報酬率直接腰斬，因此許多新手跨入二房東之後，才發現根本沒辦法請代租管，必須自己親力親為，變成另一份工作。所以我常覺得二房東反而像是開店經營，而不是一份被動收入。

　由於自己真正經營過買房收租與二房東，我深知表面的「低投資成本」和「高報酬率」會對許多人有很大的吸引力，然而我總是提醒學員當一個成熟的投資者，除了報酬率之外，一定要冷靜下來思考有何風險，也要先學習相關的能力再投入，避免衝動投資。

本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。

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