買在銀行估價等於買便宜？七大重點搞懂房市與銀行估價的關係｜包租公課程｜房產諮詢

本篇文章由財富方舟創辦人COSMO吳建賢及理財新手福利社共同著作。

銀行在給你房貸前，會先進行估價，有些是銀行行內估，有些是委外估價公司估。所謂的銀行估價就是盡可能的參考附近所有成交的數據後，給你的一個「平均值」，依照這個平均值貸款給你，並以買價與估價兩者取其低的原則進行放貸，以下這張圖就是在講述房市與銀行估價之間的關係。

接下來跟大家分享一些我個人的幾個淺見，所有的觀察僅以大台北地區的老舊公寓為主，共列出七個重點。

1.買在銀行估價，等於買到便宜價格

從2020年Q4開始，明顯的感受到市場上開始追價買，雖然2021年5月到8月進入第三級，但只是量縮但價不跌，一降到第二級後更是大爆發，所以市場上開始出現，銀行的估價遠追不上市場買賣價的狀況，當然換個方式說，現在若能買在銀行的估價，也等同於買到便宜的價格。

2.估價上升，關鍵在於「平均值」

既然房市已往上漲，為何銀行的估價在過去一年仍是緩步爬升，直到2021年Q4才明顯感受到估價往上升呢？關鍵之一就在「平均值」。

簡單的估價原理，當銀行專員或估價公司在市場上訪價時，一定會將過高或過低的剔除，再以較中間值的數筆成交價進行平均。那麼也就是說，若該案件附近500公尺到1公里內，沒有太多成交的數字，那麼「平均值」是不太會有增幅的。

這也就是這個時期，某些地段的估價會突然升高（因為附近近期成交物件較多），有些地段的估價仍是一灘死水（因為附近近期成交物件較少）。這樣的狀況也同樣發生在2003年SARS後及2008年金融海嘯後，房市剛開始復甦的時後。

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3.學會分析並透過銀行的估價「買不貴」或「買便宜」

對於想買屋的人來說，都想要能夠買在相對的低點（是個奢望）或絕對的低點（是個幻覺），看了這張圖大概可以看出什麼時候是相對的低點，不過咱們沒辦法回到過去，所以都只能事後諸葛，來分析哪時候是相對低點。這張圖則是要提供給你另一個觀點，若你能看懂這張圖，也就代表你可以透過銀行的估價「買不貴」或「買便宜」，而不是只是聽許多自以為專業的專家說。

4.銀行下修前，盡可能進行轉增貸

買房自住和買房收租和買房出售在看這張圖，其實應用的點會有些許的不同，買房自住，就是不要買貴，自己能力負擔的起，喜歡就買。買房出售，一直不在我的研究範疇裡，所以也就不討論。

買房收租才是我想多說一些的，可以注意圖上的兩個綠點，若你持有一間房子長達10年以上，一定會有感。在2014年Q4房市走下波時，那個時候銀行的估價並不會下修的那麼快，又回到「平均值」的概念，所以若你已發現市場已往下修時，或許可在銀行往下修前，盡可能的進行轉增貸來渡過寒冬。

在2020年Q4之後，在房市上升時，也就意味著在不久的將來將會有轉增貸的機會，雖然這波因為疫情進入第三級的原因而稍慢，但在2021年Q4就非常有感，在估價上相較一年前已上揚許多。

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5.取樣、寫報告的專員非常重要

深入的來講講平均值，平均值意謂著是將「某些取樣數字」，將「N個數字加總後再除以N」，這中間有幾個可深入了解的，其一是「取樣」，其二是「N個加總」。

取樣在上述第二點有談到，專員大都是剔除較高或較低，然後再抓平均值，那麼也就是說取樣的人就很重要，他要不要留下較高的，或要不要剔除較低的，完全是個人意志，所以寫報告的專員很重要，他要怎麼取樣關係到他的專業、道德、和客戶的友好關係、會不會在主管面前黑掉…等等。

當然，專員寫完報告，還有審查，還有專員的主管，還有總行會看，所以也不是專員想亂寫就可以亂寫。不過這個話題就點到為止，給有慧根的人自己內化。

6.每家銀行估價都不同，建議多找一兩家做估價

再來講「N個加總」，既然是N個加總，也就是代表這裡頭一定有高跟有低，所以A銀行的專員抓了其中6個數字來加總和B銀行專員抓了另5個數字來加總及C銀行專員抓了另7個數字來加總，那麼得出來的數字就一定不太一樣，也就會出現，有些銀行估得高，有些銀行估得低的狀況。

這也是我常提醒的，別只找一兩家銀行估價，有本事就全台灣的銀行估過一遍，那麼你會得到很驚奇的結果（原來不同銀行估價不一樣）若行有餘力，就每一家銀行找三家分行估過，你也會得到更驚奇的結果（原來同銀行不同分行估價也會不一樣）不過別常常這麼幹，不然會被討厭的機率會大大提高。

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得到這個發現後，其應用就很廣了，最簡單的，就是使用在轉增貸，好好的估價就有機會找到一家不錯估價的，讓你開心的轉增貸。

在RICHARK的包租公養成班的教學裡，我們是非常嚴謹的，假如我們找了五家銀行估價，分別是1200萬/1150萬/1000萬/950萬/900萬，那麼平均值就會是1040，這也意謂著，我們常講只要買在900萬，就會是86折（900/1040=86.5%），其實86折對一般買房新手來說已經是個很不錯的折數了。

但若你數學能力不錯，小學數學沒有被當的話，那麼你可能會發現900/1200=75%，也就是說相較於第一家銀行來說，你買的價格就是那家銀行的七五折，若應用在轉增貸，那麼就會是個很有力的數字。

7.搞清楚貸款，創造更多可能性

這也就是為何我常提未必要買賣賺價差，其實只要把貸款搞清楚，你就會多了許多選擇，也多了更多可能性，也就少了很多套牢的機會。

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