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【房產投資】房貸寬限期是什麼?寬限期快到了怎麼辦?

【房產投資】寬限期是什麼?寬限期快到了怎麼辦?

首先,我們先來認識什麼是「寬限期」

寬限期的全名稱為「繳息不繳本的寬限期」,是搭配在指數型房貸中所使用的一個專有名詞,在寬限期內每期只需繳交貸款利息,不需要攤還本金,由於每月要繳的金額比較少,相對壓力比較輕,但在寬限期過後的高額房貸、更短的本金攤還年限,也是大家需要理解並做好事前規劃的。

各家銀行都會跟著金管會的規定給你有一定年限的寬限期,一般銀行通常會提供2年的寬限期,少部分銀行甚至提供3年或以上的寬限期,在2014年以前,房市很好的情況下,有些銀行都會願意給你五年到六年以上的寬限期,時有所聞。

許多房產投資客會運用寬限期來去做房貸操盤,透過寬限期可以讓他的月現金流增加非常的多,簡單來說,寬限期就是繳利息不繳交本,繳了息我就可以先不用繳本金,錢就可以回來我的口袋,我就可以賺到租金的意思。

房貸寬限期有什麼好處?

寬限期的好處在於能降低房貸前期的負擔,也降低買房的門檻,對於前期資金較少的人來說,是一個不錯的方式。

用房產投資收租來看,舉個例子,假設你貸款買了1000萬的房子,運用寬限期只繳利息,假設利息只有2%,一年就是20萬,一個月就是16667這個數字,那我在做出租的時候租給別人2萬元,在有2萬塊房租收入的情況下我便可以付得起16667元的利息,還有賺3000多元。

對許多人來講,可能會買一間房子收租,租金又能拿去繳房貸利息,就可以達到有現金流的狀態,這是在有寬限期的情況下才能這麼做的。

如果寬限期快到了怎麼辦?

寬限期過了你就要開始繳交本利攤,回到剛剛的例子,1000萬的房貸,假設貸款利息是2%以及你的貸款年限是20年的情況下,你每個月要繳的本利攤就要到達5萬塊,如果你只收了2萬塊的房租,怎麼付得起5萬塊這樣的一個房貸本利攤呢?

假設你是一個收入減掉支出剛剛好的月光族,就會進入一個死胡同,但其實這一檔投資並沒有賠錢,他利息還是一樣只有16667,但租金收益是兩萬塊,兩萬塊大於16667,只是付不起「每個月要繳的本金」,就是比較大的問題。

這邊跟大家分享幾個解決方法:

找原銀行延長房貸年限或寬限期

回原銀行申請延長房貸年限。將20年期改為30年期,假設貸款1000萬元、利率1.7%、寬限期3年的房貸條件,改成30年期房貸年限,每月將可減少1.8萬元的房貸金額。

如果銀行不願意延長還款年限,可以申請「延長寬限期」,通常銀行大多會再給予1~2年的寬限期延長方案,建議在進入本金談還前與銀行協商,如果還款人信用紀錄良好,銀行基本上還是會希望能夠留住客戶並提供解決方案。但要留意,年限拉長等於支付更多利息,申請前請先將利息成本考慮在內。

轉貸其他銀行換寬限期

若原銀行沒辦法延長房貸年限或寬限期,「轉貸」到其他家銀行也是一種爭取更寬裕還款空間的方法。所謂「轉貸」就是將現有房貸的餘額,交給另一家銀行承作,簡單來說就是將房貸搬家,銀行為了吸引房貸戶,通常也會給予2~3年的寬限期。

這邊要特別注意,各銀行的條件都不太一樣,除了基本的個人條件,還要看房屋價值以及周遭環境、地段,所以有可能貸款成數沒有原銀行高。

善用OPM的方式

如果以上兩種方法都不可行,可以盤點目前身邊自己的資源人脈,用OPM的方式來籌措資金,只要有夠詳盡的企劃書,搭配可獲利的模式,如此一來,可以OPM的對象就變多了,不過通常對同一個對象也只能使用一次或兩次,接下來就得看專案所執行的成效。
你可能會想知道:OPM是什麼?認識OPM,教你如何「用別人的錢賺錢」

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RICHARK財富方舟創辦人 COSMO吳建賢

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● AAM 財富方舟資產管理公司 / 董事長
● 好租一二三公司 / 董事長暨總經理

​專長

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● 房地產投資
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經歷

自小熟諳資源交換與整合的價值,財務智商(FQ)開通後實作房地產投資,有幸在28歲時取得財務自由,經歷創業與身心靈醒覺階段,進而投入打造財商學習與資源整合平台。
旨在協助更多人開啓財務自由的操練,目前已諮詢過數千人,持續支持學員,創造豐盛、富足、美好的人生。

Cosmo ​故事

離開台積電的單親工程師,北上選擇創業,無奈不敵大公司競爭,陪光積蓄還虧損數百萬。當時一心急還債,重當上班族跑業務,從白天跑到黑夜…。

回想起那段時光,真心感謝當時大學同學們邀約做房地產,組好團隊後就一起開始從找物件、買屋、貸款、工程、裝潢、招租、管理摸索起。當然,起初超級菜,連投報率都不會算,經過許多跌跌撞撞,所幸其中有在房仲業的同學,分享了許多經驗。也深刻發現當有『教練』在身邊,有人可以一起討論真的很重要,會差很多!

包租公界資歷在檯面上已超過十年,結合自己本身的天賦才華,過程中也創立財富方舟公司、財富方舟資產管理公司、好租一二三公司。成立這些公司目的就是讓包租公這條路更完整、安全、可靠!透過包租公好學習、好複製的模式,帶領許多人一步步架設被動收入系統,打造包租公正向生態圈,成為業界知名的包租公教練級人物。

Cosmo教練說:不是要你一定要成為包租公!而是希望透過學習讓你了解,『透過架設收入系統後,讓自己的生活可以多些選擇權!』

同樣地,歷經創業11年,還挑戰了各種不同領域跟不同商業模式的連續創業後,Cosmo也選擇不藏私,想要將這些架設被動收入系統的過程都教給大家,因為他相信這個社會不是只有我賺你賠的模式,而是透過不同系統的結盟合作,可以真正達到多贏的局勢,讓大多數人都可以開始享有被動收入,讓大多數人都可以不再被金錢所困,同樣地再次拿回你生活的選擇權。

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