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【房產投資】房貸寬限期是什麼?寬限期快到了怎麼辦?|買房進來看|包租公|專業諮詢

【房產投資】房貸寬限期是什麼?寬限期快到了怎麼辦?|買房進來看|包租公|專業諮詢

不管是首購族、房產投資客、包租公,許多人在買房時都會運用寬限期的方式,減輕資金壓力,讓資金運用更有彈性空間,接下來這篇文章內將會帶大家認識寬限期,讀者朋友們將會對寬限期有更多的認識跟收穫喔!

首先,我們先來認識什麼是「寬限期」

寬限期的全名稱為「繳息不繳本的寬限期」,是搭配在指數型房貸中所使用的一個專有名詞,在寬限期內每期只需繳交貸款利息,不需要攤還本金,由於每月要繳的金額比較少,相對壓力比較輕,但在寬限期過後的高額房貸、更短的本金攤還年限,也是大家需要理解並做好事前規劃的。

各家銀行都會跟著金管會的規定給你一定年限的寬限期,一般銀行通常會提供2年的寬限期,少部分銀行會提供3年或以上的寬限期,在2014年以前,房市很好的情況下,有些銀行都會願意給你五年到六年以上的寬限期,時有所聞。

許多房產投資客會運用寬限期來去做房貸操盤,透過寬限期可以讓他的月現金流增加非常的多,簡單來說,寬限期就是繳利息不繳交本,繳了息我就可以先不用繳本金,錢就可以回來我的口袋,我就可以賺到租金的意思。


房貸寬限期有什麼好處?

寬限期的好處在於能降低買房的門檻及房貸前期的負擔,對於前期資金較少的人來說,是一個不錯的方式。

用房產投資收租來看,舉個例子,假設你貸款買了1000萬的房子,運用寬限期只繳利息,假設利息只有2%,一年就是20萬,一個月就是16667這個數字,那我在做出租的時候租給別人2萬元,在有2萬塊房租收入的情況下我便可以付得起16667元的利息,還有賺3000多元。

對許多人來講,可能會買一間房子收租,租金又能拿去繳房貸利息,就可以達到有現金流的狀態,這是在有寬限期的情況下才能這麼做的。

寬限期快到了怎麼辦?

寬限期過了你就要開始繳交本利攤,回到剛剛的例子,1000萬的房貸,假設貸款利息是2%以及你的貸款年限是20年的情況下,你每個月要繳的本利攤就要到達5萬塊,如果你只收了2萬塊的房租,怎麼付得起5萬塊這樣的一個房貸本利攤呢?

假設你是一個收入減掉支出剛剛好的月光族,就會進入一個死胡同,但其實這一檔投資並沒有賠錢,他利息還是一樣只有16667,但租金收益是兩萬塊,兩萬塊大於16667,只是付不起「每個月要繳的本金」,就是比較大的問題。

這邊跟大家分享幾個解決方法:

找原銀行延長房貸年限或寬限期

回原銀行申請延長房貸年限。將20年期改為30年期,假設貸款1000萬元、利率1.7%、寬限期3年的房貸條件,改成30年期房貸年限,每月將可減少1.8萬元的房貸金額。

如果銀行不願意延長還款年限,可以申請「延長寬限期」,通常銀行大多會再給予1~2年的寬限期延長方案,建議在進入本金談還前與銀行協商,如果還款人信用紀錄良好,銀行基本上還是會希望能夠留住客戶並提供解決方案。但要留意,年限拉長等於支付更多利息,申請前請先將利息成本考慮在內。

轉貸其他銀行換寬限期

若原銀行沒辦法延長房貸年限或寬限期,「轉貸」到其他家銀行也是一種爭取更寬裕還款空間的方法。所謂「轉貸」就是將現有房貸的餘額,交給另一家銀行承作,簡單來說就是將房貸搬家,銀行為了吸引房貸戶,通常也會給予2~3年的寬限期。

這邊要特別注意,各銀行的條件都不太一樣,除了基本的個人條件,還要看房屋價值以及周遭環境、地段,所以有可能貸款成數沒有原銀行高。

善用OPM的方式

如果以上兩種方法都不可行,可以盤點目前身邊自己的資源人脈,用OPM的方式來籌措資金,只要有夠詳盡的企劃書,搭配可獲利的模式,如此一來,可以OPM的對象就變多了,不過通常對同一個對象也只能使用一次或兩次,接下來就得看專案所執行的成效。
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