央行打房重擊！第七波信用管制，哪些族群影響最大？

近年來，房市的高溫不退，不僅推高了房價，也引發了社會對於房地產投資與購屋難度的高度關注。

為了遏制房市過熱，央行於昨日（19日）宣布第七波打房政策。

這一波被稱為「史上最狠央行打房」措施，針對自然人與法人購屋貸款進行了更嚴格的限制，市場專家認為，這將對房市造成重大的衝擊。

本文目錄
1.央行第七波打房重點
2.央行政策對四大族群的衝擊
3.對房東的4個影響
4.房東的3個對策

央行第七波打房重點

1. 新增限制自然人名下有房屋者之第一戶購屋貸款不得有寬限期：
   即使是第一戶購屋者，若名下已有房產，將不再享有貸款寬限期。
   
   
2. 第二戶購屋貸款成數從6成降至5成，並擴大至全國：
   原本只限於特定熱區的政策擴大至全國，顯示央行對於房市全面降溫的決心。
   
   
3. 公司法人購屋貸款、自然人高價住宅及第三戶（含）以上貸款成數從4成降至3成：
   大幅縮減貸款成數，直接打擊高價住宅投資與公司法人囤房行為。
   
   
4. 餘屋貸款成數從4成降至3成：
   針對建商手中尚未銷售的餘屋貸款，進一步壓低成數，迫使建商盡快去化庫存。

央行政策對四大族群的衝擊

• 換屋族：短痛與長痛並存
  換屋族成為這次政策打擊最深的族群之一。
  因為貸款寬限期取消，許多換屋族不得不面臨「先賣後買」的局面，這不僅增加了換屋的難度，更使得換屋計畫充滿變數，買成屋屬於短期痛苦，而預售市場的影響則可能是長期的煎熬。
  
  
• 多屋族：加碼投資能力受限
  對於擁有多屋的投資者來說，新增購屋的貸款成數下降，直接影響其加碼投資的能力，這將迫使多屋族重新評估其資金流動性，並且可能導致一部分投資者被迫拋售部分物業以應對現金流壓力。
  
  
• 建商：去化庫存壓力倍增
  由於餘屋貸款成數下降至3成，建商的資金壓力將進一步加大，特別是已經進入交屋期的案子，若客戶無法順利貸款，將直接衝擊建商的現金回籠。
  
  
• 名下有房的首購族：失去寬限期優惠
  原本首購族享有的貸款寬限期優惠也不再適用於名下有房者，這對於一些因繼承或其他原因而名下已有房產的購屋者來說，是一個不小的打擊。
  這一族群在購房時將面臨更多的經濟壓力，可能需要重新考慮買房計畫。
  

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央行第七波信用管制：對房東的4個影響

央行的這些新規定，無論是對於現有房東還是計劃進軍房地產投資市場的人來說，都需要謹慎應對。

讓我們來逐一解析這次調控對「買房收租」的影響。

1. 自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期

央行要求，自然人在名下有房時，第1戶購屋貸款不得有寬限期，這意味著投資者必須在購房後立即開始全額還款。

對於那些希望透過租金來支付房貸的房東來說，這會增加每月的現金流壓力。

沒有寬限期意味著房東不能在初期以較低的支出度過過渡期，而是需要立即開始償還本金與利息。

如果房東的租金收入無法完全覆蓋本利攤，可能會導致資金周轉問題。

因此，精確的現金流規劃和租金收益評估變得更為重要。

2. 第二戶購屋貸款成數降為五成

對於有意擴大房產投資組合的包租公來說，這一措施限制了槓桿操作的幅度，之前的貸款成數是六成，如今則下降至五成，且範圍擴大到全國。

這意味著投資者在購買第二戶房屋時，必須自行負擔更高的頭期款。

以一間總價1,500萬的房屋為例，頭期款從原本的600萬上升到750萬，這直接影響投資者的資金周轉速度，讓進一步擴大房產規模變得更為困難。

因此，房地產投資者可能需要尋求更多的外部資金來源或調整投資策略，例如將資金集中在回報率更高的物件上，或考慮與他人合作，分攤成本 。

3. 公司法人與高價住宅貸款成數降至三成

對於以公司名義進行房地產投資的法人來說，這次調控將更具挑戰性，購置住宅的貸款成數從四成降為三成，意味著公司需支付更高比例的頭期款。

同時，對於個人購買高價住宅，這一規定同樣適用，這將迫使法人與高淨值投資者重新評估其投資策略，尤其是在目前房地產價格居高不下的情況下，資金的流動性可能會受到影響。

4. 餘屋貸款成數降至三成

最後，對於餘屋投資者而言，這次調控再次收緊了貸款政策。

餘屋貸款的成數從四成降至三成，這意味著房地產開發商或持有多餘房產的投資者在進行開發或持有這些房產時，將面臨更大的資金壓力。

這可能會加速市場上餘屋的出售，特別是在房價上升的市場下，投資者可能會選擇趁高點將餘屋出售，以避免資金被長期套牢 。

央行第七波信用管制：房東的3個對策

對於希望在這次信用管制中持續穩定獲利的房東來說，以下策略至關重要：

1. 提高租金收益率：

確保每月的租金收入能夠有效覆蓋房貸本利攤，並做好長期租賃規劃，尤其是在高租金回報的地區，透過精確的租金數據分析，確保物業的高出租率 。

2. 降低頭期款壓力：

在投資下一戶房產時，可以考慮與他人合作，降低自備款壓力，透過合資模式，讓投資回報更具彈性 。

3. 精準選擇投資物件：

選擇具有增值潛力的老舊住宅區，特別是具備都市更新潛力的物件，讓房地產不僅能帶來穩定租金收入，還能在未來的都更中獲得增值 。

第七波信用管制的出台，對於投資房產收租的包租公們來說，將進一步考驗資金調度與風險管理能力。

無論是現金流的管理還是物業的精準選擇，面對新一輪的政策壓力，成功的房產投資者需要在風險與回報之間找到新的平衡點。

結語

面對央行的重拳打房，市場將迎來嚴峻的考驗。

對於換屋族、投資客、建商等市場參與者而言，資金調度的壓力倍增，投資策略需重新調整。

購屋者則應審慎評估自身財務狀況，避免因政策變動帶來的資金壓力，未來房市的價量修正勢在必行，市場情緒的調整將需要時間消化。

央行這次重拳出擊，無論是對房市參與者還是整個市場的長遠健康發展，都將是一場漫長的考驗，投資人應秉持理性，謹慎規劃，以應對可能的風險與挑戰。

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