三分鐘搞懂都市更新｜都更進行方式？都更有什麼好處？有什麼風險？

台灣的都市更新常被簡稱為「都更」，近年來「都市更新」這個詞越來越普遍，但對於這是什麼意思，可能還不太清楚，儘管都市更新有眾多好處，但風險同樣不小，因此一直以來，都市更新都是一項大家想做但又有所猶豫的土地開發計畫。

或許不是所有人都知道，都市更新實際上有三種主要的實施方式，因此並非所有的都更都需要拆掉現有的建築物，如果你想深入了解，請繼續閱讀本文。

都市更新是什麼？都市更新的目的是什麼？

「都市更新」是指在都市計畫範圍內，對經歷天災、設施老舊導致功能衰退的建築物進行「重建」、「整建」或「維護」等措施，以回復、強化建築物的功能。

其目的在於有計畫地再開發土地，復甦都市機能、改善居住環境和景觀、促進經濟發展、強化公共設施等，以達到整體城市的公共利益。

都市更新有哪些方式？

• 維護： 這是最簡單的方式，僅需加強土地使用和建築管理，改進公共設施以維持其良好狀態，通常在建築無需立即重建的情況下應用。
  
• 整建： 在整個區域規劃不需太多調整的情況下，主要針對建築物老舊或設備不足進行改建，修建原建物的結構或充實設施，最常見的方式是拉皮或增設電梯。
  
• 重建： 當政府發現區域的動線問題導致交通堵塞，且房屋屋齡普遍超過 40 年，無法透過維護或整建處理時，通常建議整體拆除並重新建造，即所謂的「重建」。
  

在進行重建時，原本居住在該地的居民需要被安置在其他地方，等待新建築完成後再搬回。

因此，相對於「維護」和「整建」，「重建」的審議流程和等待時間較長，因此我們在新聞中看到花了數十年才完成的都更案，通常都是指「重建」。

都市更新的好處是什麼？

• 增加居住安全： 根據內政部2022年9月的統計，全台20到40年屋齡的房屋佔40%，超過40年的房屋佔30%。
  
  老舊房屋因耐震能力差，再加上過去沒有考慮消防通道和房屋間隔，公共安全設計較差。透過都市更新，可以提高建築耐震能力，規劃合理的隔棟距離，使建築物能夠抵擋地震。
  
  
• 提升居住品質： 許多老屋存在舊時代的管線和防水工程，長時間居住容易遇到漏水和壁癌等問題。
  
  透過都市更新，整個社區一起進行更新，可以翻新大樓的管線和牆壁，同時建商也能規劃綠地公園和強化公共設施，提高整體居住和環境品質。
  
  
• 房屋價值提升、易增值： 舊房重建成新大樓，房價通常會上升，對屋主來說，出租或出售新房都可能帶來不錯的利潤。
  
  此外，政府實行的「以房養老」政策中，房屋價值越高，可獲得的養老金也越多。
  
  
• 都市更新獎勵： 政府為鼓勵都市更新，提供了多種獎勵和補助，符合資格的開發者可以申請容積獎勵、自主更新的補助、稅賦減免等優惠。
  

都市更新的風險是什麼？

儘管都市更新有諸多優勢，但風險同樣存在，以下是一些可能的風險：

• 公設負擔提高： 都市更新會增加公共設施，相應的費用通常由住戶均分，這意味著原本可能不需要負擔額外費用的居民，現在需要支付額外的管理費。
  
  
• 分回房地變少： 建商需要考慮興建成本，以決定重建後需要取得的土地坪數。
  
  如果房屋位置不佳，重建後的市場價值較低，建商需要取得更多土地坪數才能平衡成本和獲利，這會影響地主可以取得的土地坪數。
  
  
• 資訊不流通： 建商通常擁有比地主更多的資訊，這可能導致地主擔心建商的工程品質、房地分配計算不透明、圖利特定團體等問題。如果建商和地主無法建立信任關係，都市更新談判可能無法達成協議。
  
  
• 等待時間長： 當建商成功說服大多數地主同意都更後，提交資料給政府的都更審議會進行審查。
  
  由於政府的審查需要耗費很多時間，再加上政府和建商舉辦的公聽會，案件通過審查進入施工階段的時間相對較長，產權複雜和地主間難以達成協議也是等待時間長的原因，新北市府為了提升都市更新速度，已經進行了相應的修正和措施。
  

都市更新、危老重建、區段徵收、市地重劃的差異？

在台灣，有都市更新、危老重建、區段徵收、市地重劃等不同的土地開發政策，雖然對於一般民眾來說這些政策的目標都是提升居住品質，但實際上它們的實施方式和達成的目的卻有著重要的區別。

• 危老重建： 是都市更新的快速版本，只要建築物得到全部所有權人的同意並提交重建計畫，約30天就能知道計畫是否通過。通過後可申請建築執照，開始動工，免除冗長的都更審議程序。
  
  
• 市地重劃： 偏向一般都市規劃，主要目標是重新整理區域內的土地，使之變得方正，土地使用分區明顯，道路和公共設施更為完善。與都市更新最大的不同在於，市地重劃是針對土地做整體性的重整，而都更則是針對建築物。
  
  
• 區段徵收： 是土地徵收的一種形式，政府會徵收某一區域的所有土地，目的是為了發展新市政、增進社會利益等。區段徵收後，土地所有權會重新分配，除了公共設施歸國營外，原本地主的主地可以優先買回。
  

這幾種土地開發政策各有其獨特之處，對於不同政策的了解，有助於更好地理解和應對相應的土地開發變化。

都市更新並非僅僅拆舊建新，它有多種方式，包括維護、整建和重建，因應不同需求，而這項計畫的好處也是多方面的，從提高居住安全、提升居住品質到房屋價值提升，都市更新為城市和居民帶來實質利益。

然而，都市更新也伴隨著風險，如公設負擔提高、分回房地變少、資訊不流通和等待時間過長等，這些問題需要在都市更新的過程中仔細考慮和解決，以確保整個社區都能夠從中受益。

值得注意的是，都市更新並非孤立存在，還有其他土地開發政策，如危老重建、區段徵收和市地重劃，每種政策有其特點和目標，了解這些差異有助於更好地理解土地開發的全貌。

我們鼓勵大家積極參與都市更新的討論和實踐，這是共同打造更宜居城市的一部分，透過持續的努力和合作，建設一個更現代、更宜居、更繁榮的城市。

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