【不動產委託銷售契約書】一般委託銷售契約書、專任委託銷售契約書差別?怎麼選?

【不動產委託銷售契約書】一般委託銷售契約書、專任委託銷售契約書差別?怎麼選?

「 Cosmo ,委託 房仲 賣房時不是都會有 一般約 與 專任約 嗎,仲介都告訴我簽專任約可以獲得比一般約更多的曝光,但身邊的朋友卻告訴我簽一般約比較好,我到底該選哪一個?」

說實在話,雖然我身為買賣無數次的包租公,在面對這個問題時卻沒有標準答案!原因在於我自己也不一定每次都使用「 專任約 」或「 一般約 」,反而是看案件當下的狀況而定。因此,如果我的學生有這個問題,我反而會希望他們先搞懂專任約與一般約的差異,如此一來比較容易在簽約當下選擇適合的方式。

編按:相信大家在賣房時,也都會遇到想要委託房仲卻不知道要簽哪一種 契約 種類的窘境吧?究竟「 一般委託銷售契約書 」跟「 專任委託銷售契約書 」到底差在哪?又該如何選擇呢?一起看下去吧!

不動產委託銷售契約書

如果你最近也想要賣房子,想必接觸仲介會是一個迅速讓房屋成交的好方法。

在委託仲介時,我們會需要簽署「 不動產委託銷售契約書 」,在契約書 中需要載明不動產標示、雙方權利義務、委託價額、委託期間、附贈設備、標的物現況說明書、買賣價款支付方式等重要資訊,以確保房屋交易時相關權益的保障。

委託銷售契約書性質?

目前國內仲介業所使用的 委託銷售 契約書有兩種,分別是「 專任委託銷售契約書 」及「 一般委託銷售契約書 」

專任委託銷售契約書

「 專任委託銷售契約 」,又可簡稱為「 專任約 」,指的是將房屋「全權」交由所委託的仲介公司「獨家」處理的委託銷售契約。賣方在一定期限內不可以自行處理 銷售 ,也不得再委託其他仲介公司協助銷售。

專任約的設計,可以讓所委託的仲介公司,更加為 屋主 全力以赴。而專任約也是目前房仲市場主要的委託型態。

一般委託銷售契約書

 一般委託銷售契約 」,又可簡稱為「 一般約 」,指的是屋主將房屋委由「多家仲介公司」代理銷售的委託銷售契約

一般約的設計,可以讓屋主的銷售管道更加多元,但也可能會出現仲介公司不願意全心全意投入的情況(過度競爭)。

 一般委託銷售契約書 、專任委託銷售契約書差異

一般委託銷售契約書跟專任委託銷售契約書最大的差別就是「可不可以再委託其他仲介或是改由自己賣屋」的權利。從契約書中的判別方式就是,專任委託契約書內會多一條「在委託期間 內,不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」的規定,如果契約書中沒有特別標示這一條規定,那就是一般委託銷售契約書。

一般約、專任約優缺點?

專任約優缺點

和一間仲介公司簽訂「 專任約 」之後,在合約期間就只能由這間仲介公司的仲介幫忙你賣房子,契約期間內你不可以再請其他仲介幫忙賣房,就算是自己賣也不行

專任約的優點是可以讓仲介全力為你銷售房屋,但缺點也衍生自優點,如果你請的這間仲介公司銷售狀況不合理想,那在合約到期之前,只能透過契約要求仲介多方推廣,卻不能與其他仲介進行合作。

因此假設我們自己是仲介,當然希望屋主與我們簽專任約,而且約期越長越好,如此一來就不會出現自己為了這間房子下了一大堆行銷、推廣的功夫後,卻不幸被其他的仲介公司賣掉的窘況。

簡單來說,對於仲介而言,簽專任約可以更加確保自己簽約且賣出後,一定可以獲得屬於自己的 仲介費 用

一般約優缺點

相反地,如果屋主與 A 仲介簽訂「 一般約 」,那就可以繼續和不同家、不同房仲再簽更多的一般約。一般約的優點是可以讓許多房仲都可以同時行銷這間房子,增加房屋的曝光、銷售管道

不過,因為仲介有太多競爭對手,且有功勞、酬勞都不屬於自己的風險,所以可能會出現較不用心為屋主銷售的情形出現。

當然有時候我們也會聽到仲介說:「這間房子是我們專賣」,這不一定代表他與屋主簽了專任約,有可能是屋主只跟這一個仲介簽一般約。因此,在與仲介公司簽訂委託書時便應考慮清楚是要採用何種委託方式。

不動產委託銷售契約書範本

如果你沒看過不動產委託銷售契約書,那內政部有提供一個「 不動產委託銷售契約書範本 」供大家做參考。

不動產委託銷售契約書範本去哪找?>>>點我下載

剛剛前面有提到,如果是專任委託銷售契約書,那契約中會有「在委託期間內,不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」的條文規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

依據行政院委託銷售契約書範本,第十一條違約處罰的第一款第(一)目規定「委託期間內,委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行 委託第三者仲介者。」,我們可以知道如果你跟 A 仲介簽署這個範本契約,那未來自行或是委託第三者仲介出售,就要付違約的責任,所以可以知道行政院提供的這個委託銷售契約範本是屬於「專任委託銷售契約書」的性質。

一般約、專任約怎麼選?

這樣聽下來,委託銷售契約書跟賣身契是不沒什麼兩樣的感覺?專任約、一般約到底要怎麼選?

 專任約有的好處是「只需要面對單一仲介」,而一般約則需要「面對多個仲介」。

因為如果跟很多仲介簽一般約,後續這些仲介當然就會跟你回報,除此之外也會有很多仲介看到你簽一般約,打電話來跟你詢問是否也可以幫你一起賣,不知不覺有可能會簽了很多的一般約,然後每天有一堆仲介打給你。

簽專任約所需面對的仲介數量就比較少,雖然有比較少的仲介在幫你一起賣,但通常簽專任約的案子在直營店體系中也會互相合作,因此其實也可以增加潛在客戶的來源。

特別是信義房屋專任約的「單一斡旋制」,先斡旋者先談,如果不成再下一位斡旋,如此一來便可以減少其他仲介可能從中破壞可能的成交。

不過,對於許多第一次賣房的屋主來說,並沒有與仲介配合的經驗,也不知道眼前的這一位仲介適不適合自己,因此可以先簽一般約,如此一來便可以接觸不同仲介;若未來找到了一位適合自己的仲介,再簽專任約也不遲

一般約雖然看似能夠幫忙曝光的仲介很多,但老實說也不一定,假設要賣的案子條件不是很優,通常仲介還是會選擇先賣好賣的案子。

相反的,如果案子條件很好,就算不簽專任約,簽一般約房仲也會先專心在這件好賣的案子上。

總結來說,該選擇專任約或一般約,除了看自己的喜好之外,也必須綜合評估房子的條件。

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