【新手買房】如何評估房價? 避免買貴的四大關鍵步驟｜買房進來看｜包租公｜專業諮詢

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2020年剛開始，另大家最有感的就是武漢肺炎大幅的肆虐，導致全球確診與死亡人數逐漸飆升。

如同2002年的SARS，開始人心惶惶，資本市場開始賣壓沉重，股價、甚至房價等都有下跌的風險。

這時，如果要買房子，當然勢必更加的謹慎，避免買到過高的房價而套牢~

買房議價，除了感性的心裡層面外，也必須了解理性的數據層面

心裡層面上，剛好遇上了武漢肺炎，但此災難我們實在不願遇到

在確診人數還未受到抑制、有效的治療方法與疫苗還未問世之前，房價的議價空間也相對增加

因為投資客的縮手，房子回歸有自住需求的買方，但通常自住客相較投資客沒有許多買房經驗

因此這篇文章著重在理性的數據層面，跟大家分享4個關鍵分析步驟，避免房價買貴了 !!

步驟一：附近實價登錄先查過

其實，現在的人都知道實價登錄，但實價登錄不是隨便亂查的數據就能夠參考的

否則花時間查出來的資料很容易被代銷或房仲打槍

舉例來說 : 下述三種都很容易被代銷或房仲教育一番~

『過久之前的實價登錄』：代銷會說當時景氣較差，現在回溫了

『3房的實價登錄來比較套房』：小坪數總價低，能負擔的人較多，每坪單價自然會較高

『30年屋齡的中古屋實價登錄來比較新成屋』：記得房子也是會折舊的，有價值的是土地

因此在進行議價時，要拿出具體可比較的實價登錄資料，請設定以下條件：

(1) 5年內新成屋

(2) 1年內實價登錄資訊

(3) 格局和區域與你要買的預售屋相似

這樣得出來的資訊就比較有可信度，代銷或房仲也比較沒有話可說

介紹2個我常用的實價登錄查詢網站『樂居實價登錄』、『591實價登錄地圖』

根據上述的條件進行查詢之後，你會初步有個區域行情的概念，也能幫助你的買房價格不超過區域行情

步驟二：詢問銀行估價

『銀行估價』是一種投資客常用的方式 !! 為何銀行要幫你的房子做估價的動作?

原因是 “房屋貸款”

現今買房已經沒有人是不用房貸的，而房貸通常是跟銀行申請

在銀行要借你一筆錢之前，他必須要知道你有沒有能力還錢，所以銀行評估的有兩個部份

1. 每月的本利合你還得起嗎?

2. 借款人有個什麼萬一，錢我拿得回來嗎?

這兩個是銀行在借你錢之前一定會謹慎考慮的

通常第一項是用你的薪資記錄與信用紀錄來評估的，所以切記不要當銀行眼中的小白

第二項才是用你要購買的房屋與土地價值來估算可以借你多少錢

這樣未來如果你沒錢還了，銀行才有機會變賣房產來收回資金

所以銀行在借你錢的額度上，會以『銀行估價』或『實際買賣價格』取其低進行6~8成的房貸

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◎ 舉例：

某間房子銀行估價800萬，而你實際的成交價是850萬，銀行願意核貸8成給你

因此，你將貸款到800萬 x 0.8 = 640萬

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知道了原因後，你就可以理解為何銀行所估的房價都會比較保守

因此通常你只要能買到比銀行估價還要低的價格，就可以確保是買在便宜的價格了 !

但銀行人員也不是閒閒沒事做，因此不是隨便打個電話他們就會幫忙估價的

你必須先展示出 “這間房子我買的機會很大，你很有機會做到這筆房貸的業績”

通常請行員幫你進行初步的估價，你需要準備以下資訊：

1. 完整的房屋資訊：

地址、屋齡、樓層、建築類型 (公寓、電梯大樓、透天)

如果能提供建物謄本那就更好了 → 全國建物電子謄本申請系統

2. 貸款人的收入、財力、信用等條件

月收入、年收入、任職公司、名下財產、目前有沒有貸款…等

3. 預期或實際成交價格

一般可以先探探房仲口中的屋主底價，再綜合實價登錄的資訊判斷可能成交的價格

通常這個資訊是讓行員更加感覺你已經有買房的決定了，而非只是隨便問問~

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◎ 舉例你可以這樣跟房貸人員說：

您好，我有個房貸想請您評估，地址是xx市xx區xx路xx巷xx號x樓 (電梯大樓)，權狀xx坪，簡易裝潢

這幾天會議價，預估成交總價為xxx萬，貸款人在xxx上班，年收入約xxx萬，名下沒有其他貸款

想要貸款x成，寬限期x年，不知道估不估的到?  建物謄本資訊也一並附上給您參考，謝謝

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如果你實在很懶得這樣做，或總是遇到銀行不願意幫你估價的狀況

那怎麼辦呢? 至少你可以上銀行的智慧估價網站自行輸入資訊估價

這邊給大家一個好用的房價智慧估價網站 『中信銀行智慧估價系統』

只要輸入門牌地址、屋齡、樓層、坪數就可以幫你自動估價喔，超快速便利的~

步驟三：建物謄本內部資訊解析

這步算是更進階了，一份不過20元的謄本，如果你會分析謄本內部的資訊，你可以大略知道屋主的底牌

像是購買成本、有無欠債急著轉手、產權清不清楚、有沒有被查封、限制處分…等

這邊無法秀出建物謄本跟各位解釋，畢竟上方太多私人資訊了，我只能用文字說明重點項目

建議謄本分成三大部分，『標示部』、『所有權部』、『他項權利部』，每個部份各有其需注意的項目

|| 標示部

1. 主要用途：是否為住宅用，切勿買到工業用地

2. 總面積：坪數是否與屋主說的坪數一致

|| 所有權部

確認所有權人名字是否跟賣方姓名相同，避免一屋二賣的情形發生

|| 他項權利部

這個部分是重頭戲，可以大概估計屋主底價範圍與是否缺錢

1. 權利人：通常為金融機構，若出現非金融機構或自然人的名稱時，就有可能是民間借貸或地下錢莊

2. 擔保債權總金額：通常為貸款金額的1.2倍，也就是假如數字是780萬，則貸款約為780/1.2=650萬

假設原屋主貸款8成，則當初屋主的買進價大約為650/0.8=812.5萬

但由於我們不能百分之百確認當初的貸款成數

因此這個方式在計算後，還是必須搭配實價登錄、銀行估價等數字來一併分析哦 !!

步驟四：用租金行情推算超值房價

房地產的投資報酬率可以有兩種計算方式

總投報率 = (年租金-必要開銷) / 房屋總價 * 100%

自有資金投報率 = (年租金-必要開銷) / 自備款金額 * 100%

假設有一投資物件，年租金可收12萬，總價500萬，自備款100萬，先忽略必要開銷

則總投報率 = 12 / 500 * 100% = 2.4%

自有資金投報率 = 12 / 100 * 100% = 12%

因此自有資金投報率當然比較高，不過會受到貸款條件影響

由於在評估時，我們無法請處每個物件的貸款條件，因此建議由總投報率來評估

那該怎麼用此方法評估呢?

首先，你必須先確認你想買的房型、坪數、建物型態、區域，一定要先確認下來

然後，鎖定該區域內，跟你想購買的房子同類型的房屋，開始進行實價登錄搜尋，把數字範圍找出來

接著，同樣鎖定該區域，把同類型的房屋租金範圍給找出來 (用591就可以了)

假設實價登錄範圍是680~740萬，租金範圍是1.5萬~2萬

則租金總投報率範圍大約為2.43~3.53%

最後，就你要買的那一棟房子，搜尋看是否有出租物件，租金是多少，抓出你買的建案的租金行情

便可計算你必須總價買在多少，才可將總價投報率高於剛剛計算的最大值3.53% (假設條件)

畢竟未來如果投資客想買你的房子，他也會精算投報率的~

總不能買來，結果投資報酬率低於儲蓄險利率吧! (目前2%左右)，那放儲蓄險就好啦 !

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