「Cosmo 哥，你這個價格……屋主連見面都不會答應的。」仲介看著我開的價，笑了一下。屋主開 1,180 萬，我出 680 萬。他大概以為我在開玩笑。我只說：「沒關係，你轉達就好。」
最後，這間房 860 萬成交。從 1,180 萬到 860 萬，省了 320 萬。靠的不是嘴硬，而是一套可以複製的反推出價法。這篇完整拆給你看。
先看物件：地段好，但我算的不是地段
這是一間新北中和的老公寓，4 樓、屋齡 42 年、32 坪、沒有電梯。一進門我就開始拍照：外牆兩條裂縫從三樓延伸到五樓、頂加天花板有濕的水漬、廚房排水管鏽蝕、水壓不足、衛浴磁磚剝落、防水層八成不行、格局是客廳太大臥室太小、不適合出租。
仲介說：「雖然老了點，但走路到捷運五分鐘。」地段好我知道，但我算的不是地段，是把這間房變成能收租的狀態，要花多少錢。
第一步：把裝修成本一項一項估出來
我請合作工班逐項報價：拆除 18 萬、水電管線全部重拉含電箱升級 45 萬、重新隔成 4 間套房 35 萬、4 套衛浴＋防水 60 萬、廚房與公設 15 萬、地板油漆門窗與基本家具 52 萬、冷氣 4 台含安裝 12 萬、消防 3 萬、外牆裂縫修補＋防水 18 萬、雜項與追加預留 42 萬——連工帶料合計約 300 萬。再加上契稅、代書、仲介費等交易成本約 30 萬。
第二步：從目標投報率，反推買價上限
改成 4 間套房出租，周邊行情每間約 8,000–9,000 元，我用保守值 8,500 元：4 間×8,500＝每月 34,000，年租金 408,000 元。
大台北整層收租投報率正常在 1.7%–2.2%。如果用 1,180 萬買，總投入 1,510 萬，投報率只有 2.7%，扣掉空租、維修、稅、管理費後實際可能剩 2%——這不值得投 1,510 萬。我的目標是穩定出租後投報率要到 3.5% 以上。
於是反推：目標投報 3.5%，年租金 408,000，需要總成本＝408,000÷0.035≈1,166 萬；扣掉裝修 300 萬＋稅費 30 萬，房屋購入價上限＝836 萬。這還只是上限。因為裝修永遠會超支、空租一定會有，我會在上限上再往下壓 15%–20%：836 萬×0.82≈685 萬，抓整數，出 680 萬。
第三步：出價要附「計算基礎」，不是亂喊
第一次當然被拒絕，但我沒有加價。我請仲介轉達三件事：第一，我的出價有完整計算基礎；第二，我把整份計算寫在一張 A4 紙上，請他拿給屋主看；第三，如果他覺得計算有問題，歡迎指出來。
屋主看了計算後，價格開始鬆動：先回 1,050 萬、再回 980 萬、又回 900 萬，我加到 860 萬，最後成交。總投入＝860＋300＋30＝1,190 萬，投報率≈3.43%，接近目標。而且這間在都更潛力區，政府已公告周邊更新地區，土地持分未來還有想像空間——這就是「買房收租等都更」的邏輯。
每一個數字，都有來源
你可能會問：怎麼知道裝修要 300 萬？怎麼確定租金是 8,500？答案很無聊——算的。裝修是工班一項項報的，還多抓了預備金；租金是查 591 和周邊實際成交租金的平均值。不是猜的。
買房收租真正的門檻，從來不是頭期或挑屋的運氣，而是你有沒有能力把每一塊錢先算清楚，再決定出價。你花的每一塊錢，都值得先算清楚。
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