「教練，我現在人在接待中心，他們說只剩這一戶。」
週六晚上，一位準備結婚的工程師傳訊息給我。他跟女友原本只是去看預售屋，地點在大台北捷運末端，總價 1,780 萬，兩房加一個小書房。樣品屋燈光很漂亮，窗邊還擺了兩杯咖啡，看起來就像他們以後下班回家的樣子。
女友站在陽台前說：「如果以後真的住這裡，好像也不錯。」這句話一出來，代銷馬上把氣氛接住，拿出銷控表指著其中一格：「這戶樓層、格局都比較好，明天早上就有人約要來看。你們如果喜歡，今天先刷 15 萬保留。」
工程師沒有馬上答應，但他也沒有離開。他坐在小圓桌前，手上拿著信用卡，腦袋裡只剩一個念頭：如果今天不刷，會不會真的錯過？
先把信用卡收起來，走出去吹十分鐘風
我請他先做一件事：把卡收起來，走到外面吹十分鐘風，再回我。十分鐘後他傳來一張照片，是接待中心外面的馬路，女友站在旁邊沒說話。他說：「教練，我們兩個現在有點冷靜下來了。」
然後我問他三個數字：手上現在可以動用的現金多少？未來三年每一期工程款，準備從哪個帳戶扣？交屋那一年，裝潢、家電、代書、管理費預繳，另外準備了多少？
他回得很快：現金 410 萬、代銷估工程款前期約 178 萬、交屋雜支他們只抓了 60 萬。問題就出來了。
預售屋最危險的地方，是把壓力切成一小段一小段
預售屋最容易讓人失去警覺的地方，是它把壓力切成一段一段，讓你以為每一段都扛得住。15 萬訂金很小、簽約金看起來也還可以、工程款分期繳好像每次只是一筆支出——
可是三年後交屋，真正同時來的，是貸款成數、利率、裝潢、家電、搬家、管理費預繳，還有婚禮後的現金水位，以及你人生接下來幾年的選擇權。
假設用 2.7% 試算、30 年本息攤還，月付會落在他們家庭收入可以承受的邊緣。但只要交屋前多做 80 萬裝潢，或貸款沒照他以為的方式核下來，原本預留的安全墊就會被吃掉一大塊。更重要的是，這對新人還沒開始一起生活，還不知道婚後每月實際支出多少，這時候用一張銷控表逼自己在晚上 9 點前做 1,780 萬的決定，風險太高。
買房最怕的，不是買不到那一戶
買房最怕的，不是買不到那一戶，而是你以為自己在搶機會，其實是在用未來三年的現金流，替今天的情緒買單。
我請他們回家做一個簡單檢查：把預售屋的付款表攤開，每一期工程款旁邊，寫上那個月你們原本就會有的支出——房租、孝親、保險、婚禮尾款、車貸、家電、緊急預備金；再把交屋那一年單獨拉出來，不要只看房價，要看那一年會不會同時被五筆錢追著跑。
三天後他回我：「我們沒有買。不是不喜歡，是發現自己差點用想像中的收入，去承諾一個還沒準備好的生活。」
刷訂金以前，先問自己三件事
接待中心最會做的事，就是讓未來看起來很近：樣品屋幫你擺好沙發、代銷幫你算好工程款、銷控表幫你製造時間壓力。但真正要付錢的、真正要睡在那間房裡的，是三年後的你們。
下次在接待中心聽到「今天先保留」時，先不要急著刷卡，先問三件事：
- 這張訂金下去後，我還有沒有退路？
- 工程款每一期來的時候，我的現金水位會不會低於 6 個月生活費？
- 交屋那一年，我是不是只準備了房價，卻忘了生活會一起開帳單？
買房可以慢一點。刷卡以前，先把未來三年的現金流看清楚。
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