央行鬆綁政策推出！三大措施影響房市變動，你該如何應對？

2024年9月，央行推出了第七波打房政策，目標是打擊投資客，尤其是針對擁有第二戶房屋的自然人，將其房貸成數從六成降至五成。

這一政策迅速擴大適用範圍至全國，並取消了首購族的寬限期，被稱為「史上最強打房」措施。

此舉導致許多民眾哀鴻遍野，波及了許多無辜的買房族，特別是繼承遺產的首購族，由於取消了貸款的寬限期，引發了社會各界的強烈討論與關注。

然而，央行於10月9日推出了針對特定族群的解套方案，「央行鬆綁政策」為繼承族與換屋族提供了新的機會。

央行鬆綁政策內容

央行此次的解套政策針對三大類族群，並給予這些買房者更多的彈性：

1. 繼承房產者：
   如果自然人繼承房產，該房屋與相關貸款將不計入其貸款戶數，也不會受到新政策的影響。
   這意味著繼承者可以在不受限的情況下申請買房貸款。
   
   
2. 實質換房需求者：
   自然人如果有實際的換房需求，且與銀行簽訂承諾書，則新購房貸款可排除在限貸令之外。
   但換屋者必須在一年內賣掉舊房子，否則將面臨取消寬限期等處罰。
   
   
3. 已簽約者：
   若已簽訂房屋買賣合約，符合以上兩類情況者仍可免受限貸影響，保障其能夠順利完成貸款流程。

這一解套措施的出台，主要是為了平衡打房政策的目標與首購族、換屋族的自住需求。

鬆綁政策是否能有效改善房市現況

根據網路聲量的分析，10月7日至10月11日期間，對於「信用管制鬆綁」的討論熱度不斷攀升，累積聲量突破7531筆。

負面反應仍然占據主導，超過五成的討論帶有不滿情緒。
許多網友指出，儘管政策對繼承族和換屋族有所放寬，但銀行的貸款水位高漲問題依然存在，鬆綁政策的實際效果有限。

負面聲音包括：

• 「沒額度還是得排隊。」
• 「放寬了但水位卡在那邊。」
• 「看起來是幫繼承跟換屋解套，但實際操作起來並不容易。」

也有部分網友持樂觀態度，認為至少這一政策為相關族群提供了更靈活的買房選擇，這種正負面反應的分化，反映了市場對於政策效果的不確定性。

央行鬆綁政策：對房市未來的潛在影響與應對策略

鬆綁政策針對繼承房產者和換屋族，為這些特定族群提供了更多的彈性和機會。

在短期內，這些政策確實緩解了部分投資者和自住需求者的壓力，但從長遠來看，這次的政策變動會對房市產生什麼樣的深遠影響？我們又該如何調整策略來因應這些變化呢？

1. 鬆綁政策帶來的短期需求回升

首先，鬆綁政策將短期內釋放一部分市場需求，特別是針對繼承房產者和換屋族，這些族群在限貸政策下原本被壓制的購房需求，因為政策的放寬，將迎來一波釋放。

這種需求的回升，可能會導致市場出現暫時的「回暖現象」。

但需注意的是，這波需求回升很可能僅限於特定族群，對於整體房市的影響尚不明顯，市場並不會因此出現全盤的需求激增，更多的是針對某些特殊情況下的自住需求釋放。

因此，投資者需小心判斷市場的局部波動，避免因短期現象誤判市場長期走勢。

應對策略：

• 短期內適時調整租金或售價：
  如果你是收租型房東，短期內可考慮在需求回升區域適當調整租金，抓住這波市場需求。
  
  如果你是換屋族或出售房產者，則可以考慮在需求釋放的短期「窗口期」內加快銷售速度，避免政策回穩後的市場冷卻。

2. 房市長期趨勢不會立即反轉

儘管政策對特定群體進行了鬆綁，但央行打房的整體基調並未改變，從長遠來看，這次鬆綁對房市的「反轉效應」較為有限。

換句話說，短期內的需求回升不會導致房市出現根本性的上漲或熱潮，市場趨勢仍將保持相對平穩。

這意味著，投資者不能只依賴這次的政策鬆綁，而應該以更長期的眼光來判斷房市走勢。

特別是對於投資型買家來說，過去幾年的打房政策已經累積了相當的市場壓力，這將使得房市在未來一段時間內保持穩定甚至小幅回調的可能性較高。

應對策略：

• 持有長期投資心態：
  對於那些尋求房產增值的投資者來說，這段時間並不是急於拋售的最佳時機。
  相反，持有並穩定收租，等待市場重新調整到新的平衡點可能是更穩健的策略。
  
  
• 把重點放在現金流管理上：
  目前，房價快速上漲的可能性不大，重點應該放在如何通過租金收入來維持穩定的現金流。
  如果你已經有收租物業，確保租金能覆蓋貸款和持有成本，是確保長期穩定收益的關鍵。

3. 政策效果取決於銀行放貸態度

央行的鬆綁政策是否能夠真正推動房市，還取決於銀行的貸款態度，即使政策鬆綁，銀行在實際操作中，對放貸的資金壓力仍然存在，銀行是否會積極放貸，仍是一個變數。

如果銀行保持謹慎，放貸速度緩慢，政策鬆綁的實際效果將大打折扣。
這意味著，繼承房產者和換屋族在申請貸款時，仍可能面臨資金水位高漲、放貸延遲等問題。

這種情況下，市場上潛在買家即使有需求，也無法迅速進入市場，從而使得市場的回暖速度受限。

應對策略：

• 分散貸款風險：
  與多家銀行進行溝通，確保貸款過程中的靈活性，避免單一銀行因資金限制導致的放貸延遲。
  分散風險能增加成功申請貸款的機會，也能提高談判的籌碼。
  
  
• 提前規劃貸款流程：
  如果你計劃在近期申請貸款，務必提前準備好所需的財務資料，並在與銀行溝通時保持透明度，確保貸款申請的順利進行。

4. 租賃市場需求可能上升

由於政策鬆綁為部分族群提供了更多彈性，這可能會刺激短期內的買房需求，但對於那些無法順利取得貸款的買家來說，租賃市場可能成為他們的替代選擇，這可能會使租賃市場需求上升，特別是在那些房價較高、貸款難度大的區域。

對於那些「買房收租」的投資者來說，這是一個值得關注的趨勢，隨著更多人選擇租房而非購房，租賃市場的需求可能增強，從而提升租金收益。

應對策略：

• 增加出租物件供應：
  如果你有收租計劃，這可能是進一步擴展房產投資組合的好時機。
  選擇租賃需求旺盛的區域進行投資，能確保租金收益穩定，並為未來房價回升留出彈性空間。
  
  
• 調整租金策略：
  觀察市場需求，適當調整租金水平，並根據地區需求設計出租物件的定位。
  例如，考慮提供短租、家具齊全的出租房型，以吸引那些暫時無法購房的租客。

情境	潛在影響	應對策略
鬆綁政策帶來的短期需求回升	短期內釋放部分市場需求，可能出現暫時的「回暖現象」，但僅限於特定族群。	短期內適時調整租金或售價，抓住需求回升的機會。
房市長期趨勢不會立即反轉	市場仍將保持相對平穩，不會立刻出現熱潮或大幅上漲。	持有長期投資心態，注重現金流管理，等待市場平衡。
政策效果取決於銀行放貸態度	銀行放貸態度謹慎，可能影響市場的回暖速度和資金供應。	分散貸款風險，與多家銀行溝通，提前準備貸款流程。
租賃市場需求可能上升	部分無法購房者轉向租賃市場，可能推動租賃需求上升。	增加出租物件供應，調整租金策略以適應需求變化。

長期眼光看待政策鬆綁，靈活應對市場變化

央行的鬆綁政策在短期內確實給房市注入了一些「止血劑」，特別是針對繼承族和換屋族。

但這並不會立刻扭轉整體房市的冷淡局勢。長期來看，房市的穩定仍然需要依賴市場供需的自然調整以及銀行的放貸態度。

對於「買房收租」的投資者來說，關鍵是靈活應對這些政策變化，抓住短期內的市場機會，並且在長期內保持穩定的現金流。

隨著房市的逐漸調整，只有那些具備長期眼光和靈活策略的投資者，才能在變動的市場中脫穎而出。

記住，房市的變動不會一夜間改變，但懂得靈活應對的你，將在這場變革中佔據先機。

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